各界預(yù)料中的降息在22日晚如期而至,央行宣布再度調(diào)低貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于廣大購(gòu)房者而言,5次降息后的最新利率將從明年元旦起執(zhí)行,累計(jì)216個(gè)基點(diǎn)的降息將大大減輕房貸成本。但由于政策起效存在滯后期,不管是連續(xù)降息還是最近密集出臺(tái)的樓市利好,在短期內(nèi)尚不會(huì)推動(dòng)樓市立竿見(jiàn)影走出疲態(tài)。
購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)大大減輕
中國(guó)人民銀行決定,從2008年12月23日起,下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn),其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí),下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率! 這已是年內(nèi)央行第五次降息,距離9月中旬本年度首次降息不足百日時(shí)間。至此,我國(guó)一年期存款基準(zhǔn)利率已下調(diào)至2.25%,一年期貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)216個(gè)基點(diǎn)至5.31%。 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō):“持續(xù)降息使購(gòu)房成本大大降低,有利于推動(dòng)前期積累的剛性購(gòu)房需求得到釋放! 11月27日,央行大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn),加上此前的歷次降息,5年期商業(yè)貸款利率已累計(jì)下調(diào)2.07個(gè)百分點(diǎn)至5.94%。再加上首次購(gòu)買(mǎi)普通住房家庭可享受0.7折利率優(yōu)惠,購(gòu)房者的利息支出大大減輕。以50萬(wàn)元商業(yè)貸款、20年等額本息還款計(jì)算(商貸按利率下限執(zhí)行),每月可少還貸款679元,20年累計(jì)少還利息16.3萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商松了一口氣
值得注意的是,此次降息后,1年期存款基準(zhǔn)利率已降至2.25%,5年期存款利率也不過(guò)3.6%,這將使居民儲(chǔ)蓄收益大大下降,儲(chǔ)蓄意愿降低可能會(huì)推動(dòng)部分資金流向樓市。 顧云昌認(rèn)為,持續(xù)降息大大減輕了開(kāi)發(fā)商的資金成本,而此前國(guó)務(wù)院出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三大政策措施,除了降低二手房交易稅費(fèi)、適當(dāng)放寬二套房貸,更首次提出“支持合理融資需求,加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持”,這意味著長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)緊的信貸閘門(mén)開(kāi)始松動(dòng),對(duì)開(kāi)發(fā)商是實(shí)質(zhì)利好。 今年以來(lái),商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的態(tài)度非常謹(jǐn)慎,惜貸心態(tài)嚴(yán)重。加上商品房銷售陷入低谷,預(yù)售款來(lái)源枯竭,開(kāi)發(fā)商資金鏈極度緊張。北京師范大學(xué)金融研究中心所作《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》曾預(yù)測(cè),全行業(yè)今年資金缺口達(dá)到6730億元,而實(shí)際可能遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字! 高華證券則分析,多數(shù)銀行在2008年上半年就已經(jīng)使用了65%至70%的全年貸款額度。由于開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在年底向施工企業(yè)支付部分完工工程的款項(xiàng),其現(xiàn)金流狀況將進(jìn)一步惡化,“融資支持+降息”雙重利好,有利于防止開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而出現(xiàn)爛尾樓。
累積效應(yīng)顯現(xiàn)尚需時(shí)間
“如此頻繁動(dòng)用降息工具,中國(guó)全力保增長(zhǎng)之心可見(jiàn)一斑!苯煌ㄣy行研究部高級(jí)金融分析師仇高擎認(rèn)為,考慮到此次經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力,降息周期可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。他認(rèn)為,本次經(jīng)濟(jì)周期中貨幣政策放松幅度有可能創(chuàng)歷史紀(jì)錄,基準(zhǔn)利率可能會(huì)跌穿1.98%歷史最低水平! 上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭則認(rèn)為,短期來(lái)看,降息對(duì)樓市的影響非常小,不可能阻隔市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。只有政策的累積效應(yīng)逐步釋放,市場(chǎng)才會(huì)“由量變到質(zhì)變”,進(jìn)入另一輪景氣周期。目前來(lái)看,由于購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)信心指數(shù)下降,樓市觀望情緒仍然濃重,短期內(nèi)難以步入新一輪增長(zhǎng)期! 海通證券房地產(chǎn)分析師帥虎分析,此次降息是繼二套房貸適度放寬之后的又一政策利好,但目前房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)壓力較大,存量房需要23至27個(gè)月才能消化,而貨幣政策具有6至7個(gè)月的滯后期,因此短期來(lái)看,降息不足以抵消房地產(chǎn)供應(yīng)壓力,估計(jì)到明年下半年,房屋銷售將會(huì)有所回暖。 |