商品房?jī)r(jià)格在全國(guó)位居前列的青島，長(zhǎng)期以來和許多沿海城市一樣，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市低收入家庭解決住房困難的強(qiáng)烈需求。2007年以來，青島市在促進(jìn)住房保障和供給上，從原來的單純依靠政府資源轉(zhuǎn)向綜合性利用政府和社會(huì)資源，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房建設(shè)數(shù)量大幅增加，保障性住房的籌資建設(shè)機(jī)制也逐步完善，青島住房保障正在治標(biāo)邁向治本，從原來的少數(shù)人受益邁向中低收入家庭全覆蓋。

為“夾心層”提供特別租賃房源

　　2004年8月，青島市在全國(guó)率先以政府規(guī)章的形式出臺(tái)了《青島市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《青島市普通商品住房(即“限價(jià)房”)管理辦法》，初步建立起以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的住房保障體系。
　　盡管如此，長(zhǎng)期以來，城市低收入家庭熱切期盼的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給數(shù)量少，部分符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件但卻買不起經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”的大量存在，成為青島低收入家庭改善住房條件面臨的三大難題。
　　針對(duì)城市低收入家庭盼望增加保障性住房供給的需求，自2007年底起，青島市調(diào)整了住房保障單純依靠政府“撒胡椒面”的思路，轉(zhuǎn)而利用政府和社會(huì)多種資源，逐步探索建立起全覆蓋的住房保障體系。
　　據(jù)青島市住房保障中心副主任吳曉航介紹，2007年底，青島市通過摸底調(diào)查，在市內(nèi)四區(qū)明確了三條收入線標(biāo)準(zhǔn)(元/月·人)，分別保障三類收入人群——即最低工資標(biāo)準(zhǔn)線610，逐步配租廉租住房；城市居民人均可支配收入線1277，可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，城市居民人均可支配收入的1.5倍標(biāo)準(zhǔn)線1916，可以購(gòu)買限價(jià)商品房。
　　根據(jù)這三條收入線標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，2008年初，這三類人群共有3.46萬戶，其中滿足廉租住房申請(qǐng)條件的9300戶。為集中力量解決這3.46萬戶家庭住房保障問題，青島市規(guī)定相關(guān)收入標(biāo)準(zhǔn)和人群鎖定三年，爭(zhēng)取在3年至5年內(nèi)使這部分家庭住房題條件得到根本性的改善。
　　此外，青島市在調(diào)研中還注意到，在這三條收入標(biāo)準(zhǔn)線劃定的三類人群中，還存在兩類“夾心層”人群：即符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件但買不起經(jīng)濟(jì)適用房的人群，符合購(gòu)買限價(jià)商品房但買不起限價(jià)商品房的人群。對(duì)于這兩類人群，青島市創(chuàng)造性地推出了兩類政策性租賃住房——政府投資建設(shè)的租賃住房、市場(chǎng)化建設(shè)的租賃住房。前者主要用于解決符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件但買不起經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭住房困難，后者則主要用于解決符合購(gòu)買限價(jià)商品房但買不起限價(jià)商品房的中等收入家庭住房困難，以及部分大學(xué)畢業(yè)生、引進(jìn)人才等特殊群體的住房困難問題。
　　值得一提的，為促進(jìn)市場(chǎng)化租賃住房的建設(shè)，青島市特別規(guī)定，在限價(jià)商品房建設(shè)中安排10%的限價(jià)租賃住房，作為土地出讓的附加條件一并納入土地招拍掛方案。今年青島將建設(shè)1000套限價(jià)租賃住房、3000套廉租住房、5000套經(jīng)濟(jì)適用房和7000套限價(jià)商品住房。此外，政府投資建設(shè)的3000套政策性租賃住房今年即可完工。

新挑戰(zhàn)考驗(yàn)政府解“民生之急”決心

　　為切實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)到位，青島市新修訂的《青島市廉租住房保障辦法》《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《青島市限價(jià)商品住房管理辦法》已經(jīng)從今年9月1日起正式施行，這意味著青島市住房保障建設(shè)已經(jīng)納入法制化、規(guī)范化的軌道；與此同時(shí)，青島市還建立起了相應(yīng)的“配建、籌資、聯(lián)控”三大保障機(jī)制。
　　記者從青島市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，青島市自2008年起開始全面實(shí)行保障性住房配建制度，其中廉租住房主要在舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目中配建，經(jīng)濟(jì)適用住房主要在城中村改造項(xiàng)目中配建。土地出讓時(shí)，必須一并提出保障性住房配建比例、套型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及回購(gòu)或銷售價(jià)格等附加條件，作為項(xiàng)目招拍掛方案的內(nèi)容。此外，其他有條件的住宅用地也將按照一定比例配建保障性住房。
　　籌資方面，青島市建立了市區(qū)兩級(jí)財(cái)政統(tǒng)籌安排的住房保障資金籌措機(jī)制，住房保障資金納入各級(jí)財(cái)政年度預(yù)算安排。住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后，全部用于住房保障工作；15%以上的城市土地出讓凈收益須用于住房保障工作，并逐步提高這一比例。僅2008年，青島市就投資5億元(市財(cái)政4億元、區(qū)財(cái)政1億元)用于在市區(qū)四區(qū)投資建設(shè)15萬平方米不少于3000套的廉租住房。
　　聯(lián)控方面，重點(diǎn)是建立起了規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房管等部門的信息溝通、聯(lián)合把關(guān)及動(dòng)態(tài)監(jiān)察機(jī)制，以加強(qiáng)保障住房建設(shè)計(jì)劃控制特別是嚴(yán)控套型結(jié)構(gòu)比例。
　　即便如此，隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)從高速發(fā)展期進(jìn)入調(diào)整期，商品房開發(fā)包括城中村改造步伐將有所放緩，按比例配建的保障性住房面積可能也因此下降；加上建筑安裝成本今年以來大幅攀升導(dǎo)致政府投入資金出現(xiàn)“貶值”等等，這些新問題的出現(xiàn)仍將繼續(xù)挑戰(zhàn)青島剛剛建立起來的保障性住房全覆蓋機(jī)制�！澳芊駨娜�覆蓋藍(lán)圖變成全覆蓋樣本，這將進(jìn)一步考驗(yàn)地方政府解‘民生之急’的決心與毅力�！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授說。