1988年8月，成都市亞光電工廠掛牌出售、出租新舊住房供職工選擇。	2000年，天津建成全國最大的安居工程--華苑居住區(qū)。6年來，天津市危房改造工程累計新建住宅2073萬平方米，還遷安置居民30多萬戶，110萬居民的居住條件得到改善。
2006年，北京市民在第22屆房交會上觀看樓盤模型。	2007年11月，即將竣工的拉薩陽光家園廉租房小區(qū)。2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，廉租房被擺在了顯要位置。

　　改革開放30年，我國關(guān)于住房制度的改革探索實踐也經(jīng)歷了近30年。從醞釀探索到正式啟動、從分期分批推進到不斷深化、從福利分房制度終結(jié)到住房保障時代開啟，我國關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見。
　　住房制度的改革不僅改變了城市的面貌，也改變了許多人居住的環(huán)境、品質(zhì)、觀念和價值。在房改進程的推動下，中國樓市新時代不斷被開啟，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從最初的“居者憂其屋”、“居者有其屋”進一步升級到“居者優(yōu)其屋”的時代變遷。

福利分房年代：苦熬多年，才分到一個單身宿舍

　　“現(xiàn)在的許多年輕人都羨慕我們那會兒能分房，不用自己掏錢買，卻不知道我們分房的路有多艱辛！”在一家國企工作的陳阿姨對當年的分房過程感慨不已。
　　當時的分房情景，陳阿姨至今記憶猶新�！澳菚r候，單位的房子十分緊張，所有的人都得排隊打分，只要有一點動靜，送禮遞條子的、找關(guān)系的人特別多。我和我們家老頭是雙職工，也等了近5年才分到了一個單身宿舍�！�
　　“那時的條件和現(xiàn)在根本沒法比，住的是‘筒子樓’。衛(wèi)生間是一層樓共用，廚房就搭在走廊里，洗澡要么去集體澡堂子、要么就到樓道里公用的衛(wèi)生間關(guān)起一格廁所門洗。后來有了孩子，在房中間擺個書柜算是當堵墻隔個小房間出來。直到90年代初，由于工作表現(xiàn)好才給換成小套間，建筑面積也只有42平方米。”
　　和陳阿姨的感受相同，接受采訪的多數(shù)父輩人都有著和她相同或相類似的辛酸經(jīng)歷，如何熬上一套房子成了他們共同的憂慮。“住房靠國家，分房靠等級”，在福利分房年代這一口號十分流行。
　　“那時，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民解決住房問題仍停留在‘等、靠、要’三個字——等國家建房、靠組織分房、要單位給房�！庇羞^福利分房經(jīng)歷的社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員尚教蔚說。
　　對于那一時期的中國房地產(chǎn)市場，曾多次參與國家房改政策的研究和制定、國家房改方案的主要起草人之一顧云昌有著更多的感受，他目前的身份是建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。
　　顧云昌說，福利分房年代建房難，分房更難。為什么進行房改，因為原來的住房制度已經(jīng)嚴重阻礙了中國住房的解決。有一個數(shù)據(jù)，解放初期我們?nèi)司�住房居住面積是4.5平方米，但到了1978年我們?nèi)司�住房居住面積卻只有3.6平方米，反而下降了。這其中雖然有城市人口增加的問題，但主要還是建設(shè)速度跟不上，同時僅僅依靠國家財力解決問題是不行的。
　　據(jù)他回憶，從上世紀80年代初就已開始討論住宅的屬性問題，有關(guān)它到底是商品還是福利品，討論了好幾年，一些大的經(jīng)濟學(xué)家都參加了討論。在討論基礎(chǔ)上得出了一個結(jié)論：即住宅必須走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意見很大。
　　當時房改大概有這樣兩種思路：一種思路是以租金改革為起點，因為租金太低，必須改革低租金，如何改革低租金，舉行了很多次研討會。1987年國務(wù)院批準的煙臺、蚌埠等城市的方案就是以租金改革為重點，試圖通過租金改革促使我們住房制度的改革。但提高租金問題也隨之而來，當時老百姓的收入很低，支付不了怎么辦，那么就要增加補貼。提高多少租金，增加多少補貼，這在當時進行了很長時間的討論，幾輪之后方案才最終定下來，里面的過程非常復(fù)雜。
　　第二種思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點，以出售公房為重點。當時借鑒了新加坡、英國等國的經(jīng)驗，幾代領(lǐng)導(dǎo)人都非常重視。
　　“不僅中國改革開放的總設(shè)計師是鄧小平，中國房地產(chǎn)改革的總設(shè)計師也是鄧小平�！鳖櫾撇�說，實際上我們房改方案最終的實現(xiàn)都是按照鄧小平1980年關(guān)于住房和建筑問題的講話來做的，他在1978年就說，要動員個人手里的錢解決住房問題，個人建房可以，買房也可以。到了1980年的時候他說，要鼓勵大家買房，新房可以賣，舊房也可以賣�？梢砸淮胃犊睿�也可以分期付款，對于低收入者給予補貼、抵押貸款等。這實際上把我們房地產(chǎn)住房分配體制進行了徹底改革，即原來是住房實物分配，后來則是住房貨幣化分配。

住房商品化時代：首付20萬，住上87平方米大兩居

　　有關(guān)房改的這一指導(dǎo)思想，在時隔18年后終于變?yōu)楝F(xiàn)實。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟適用房原則上只售不租，同時要全面推行和不斷完善住房公積金制度。這標志著中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺：
　　中國進入了住房商品化、社會化時代。
　　“我是2000年以后才參加工作的，沒資格參加福利分房。不過政策改變后，我有了更多的選擇�！痹诮鹑跈C構(gòu)工作的吳先生與妻子2007年初購買了一套位于北京西四環(huán)附近的兩居室，87平方米，首付20多萬，每個月還銀行貸款3000多元，對于這對小兩口來說還算可以負擔(dān)。
　　“房子雖然不大，但比起我爸媽他們單位分的房子，戶型、小區(qū)、物業(yè)都好了不知道多少倍！工作4年攢夠了首付，目前我們兩個每月收入在1萬多元，還完房貸還能有不少用來生活、投資和儲蓄，我覺得我們并不是別人口中說的‘房奴’。”吳先生高興地說。
　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，福利分房制度的打破使城鎮(zhèn)居民對住房有了更多選擇余地。在福利分房制度下，職工獲得住房的主要途徑是單位按職級、工齡等因素分配的公房，這使得城鎮(zhèn)居民在職業(yè)的選擇以及再選擇上面臨極大的束縛。而市場化改革則使居民打破了這種束縛。
　　城鎮(zhèn)住房的市場化改革極大地催生了住房金融業(yè)務(wù)，特別是住房抵押貸款市場的迅速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年整年全國金融機構(gòu)個貸(不包括個人經(jīng)營性貸款)余額達到32000多億元，其中個人住房按揭貸款達到27000多億元，按此計算個人住房按揭貸款占整個個人貸款的80%以上。
　　與此同時，城鎮(zhèn)居民住房水平也得到顯著提高。2006年，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到27.1平方米。在住房數(shù)量增長的同時，居住質(zhì)量明顯提高，住房功能不斷改善。
　　房改可謂是個潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房價扶搖直上。
　　21世紀的頭三年，全國房價年漲幅還在百分之三四，可到了2004年以后，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內(nèi)翻一番。同時，各地“地王”也紛紛登場。
　　一批投資、投機人士也從中嘗到了甜頭，獲利頗豐。在北京某商業(yè)銀行工作的胡女士，熟識她的人都由衷贊嘆她的眼光。從90年代末開始，她就開始把買房作為投資了，現(xiàn)在，她已經(jīng)擁有兩套別墅、一套高檔住宅了。但胡女士堅決否認自己是炒房者：“一開始，并沒想著投資，只是買了一套70多平米的房子自己住。后來慢慢發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子價格漲了不少，和老公一商量，覺得北京的房價應(yīng)該還能漲，我們狠下心把所有積蓄拿出來還借了點債，又買了一套。果然不出一年，那套房子總價就漲了十幾萬。就這樣，我們開始把買房子當成一種投資。我們不是炒房，應(yīng)該說北京這些年飛漲的房價和當時投資的勇氣給我們帶來了財富。”
　　這期間有關(guān)房地產(chǎn)泡沫是否存在展開了一系列的激烈爭論，有人甚至認為中國樓市很可能會重蹈當年海南、北海等地的情形。在爭論尚未平息之際，國家的宏觀調(diào)控政策也接踵而至，2005年3月至2006年間，“國八條”(《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》)、“國六條”(《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》)、“國十五條”(《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策紛紛出臺。
　　在國家“組合拳”政策效應(yīng)下，樓市開始出現(xiàn)積極變化，部分城市房價出現(xiàn)回落之勢。但進入2008年，房地產(chǎn)市場觀望氣氛漸濃，成交量持續(xù)低迷。有關(guān)樓市是否出現(xiàn)“拐點”、政府應(yīng)否救市等又成為熱門話題。
　　盡管爭論聲不斷，樓市走勢尚不明朗，但專家認為，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，避免房價的大起大落應(yīng)該是國家的主基調(diào)。部分城市樓市出現(xiàn)調(diào)整不應(yīng)該看作是不好，而應(yīng)該看作是一種理性的回歸，是向好的、健康的方面發(fā)展的趨勢。在這一過程中，我們要力爭做到“雙防”，既要防止房價快速反彈，也要防止房價大幅下跌。

市場、保障并重時代：月租每米1元，廉租房圓了我的安居夢

　　在房改過程中，不僅福利分房制度壽終正寢、住房商品化的時代被開啟，一個住房保障的時代大幕也正徐徐拉開。
　　與享受福利分房待遇和購買商品房的人不同，2008年6月，湖南長沙的“低保戶”、“無房戶”闕女士通過入住政府提供的廉租房圓了自己的安居夢。這批廉租房租金僅為市內(nèi)住房租金均價的十分之一左右。根據(jù)長沙城區(qū)的房租均價換算，廉租房月租金為每平方米僅1元多錢。
　　“我租住的17平方米房屋每月還要200多元，而40平方米的廉租房房租和物業(yè)費加在一塊都不到100元，我的經(jīng)濟壓力要小很多了，廉租房圓了我的安居夢�！标I女士感慨不已。
　　保障住房的建設(shè)并非坦途，在寄希望通過社會保障房來圓夢的人群中也是有人歡喜有人憂。和幸運的闕女士不同，在北京一家廣告公司工作的沈大姐一直都盼望能夠買一套經(jīng)濟適用房，但等待多年至今未能如愿。沈大姐告訴記者，她每個月的收入大概在3000元，根本買不起商品房。目前一家三代擠在一間不到30平米的平房里，正在上中學(xué)的孩子常年住校，一到假期就只能到親戚或者同學(xué)家暫住。
　　“我的家庭收入就這么多，剛開始有經(jīng)濟適用房的時候，買的人倒是不多，不像現(xiàn)在這樣還得拿號，有收入證明就能買，可就連那時的房價我也買不起��！現(xiàn)在好不容易能勉強攢夠買經(jīng)濟適用房的首付了，可關(guān)系托了不少卻還是拿不到號��！”一說起房子的事兒，沈大姐顯得特別憂傷。
　　2005年記者曾親眼目睹許多中低收入家庭為了能夠購買到一套經(jīng)濟適用房，在北京豐臺區(qū)“三環(huán)新城”的經(jīng)濟適用房售樓處支起十幾個帳篷苦苦等待放號。在排號人群中有的人甚至已經(jīng)在帳篷里住了一個多月，本報曾專門報道過這一場景。
　　一方面是苦苦等待保障性住房實現(xiàn)安居夢的低收入家庭，另一方面，是由于審核把關(guān)不嚴，政策不健全，一些本不應(yīng)該享受保障性住房的人士也從中獲益，這其中甚至包括一些開“奔馳”、“寶馬”等名車的富人。這一現(xiàn)象在2005年引發(fā)了社會對經(jīng)濟適用房的廣泛質(zhì)疑，同時也引發(fā)了有關(guān)取消經(jīng)濟適用房的大討論，可以說，爭論為以后一系列政策和規(guī)范性文件的醞釀、出臺起到了催化的作用。
　　事實上，有關(guān)住房保障的問題早在上世紀90年代中期就被納入到政府的議事日程，1994年7月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，該《決定》就首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；同時，首次提出加強經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問題。
　　但由于受政策環(huán)境、市場環(huán)境等制約，在實際的操作過程中保障性住房并未取得令人滿意的成績，“僧多粥少”的局面也未能從根本上得到改變。
　　2007年，政府開始全面審視這一問題并采取多方面措施致力于住房保障體系的建立。這年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24號文)公布。24號文指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
　　這一文件被認為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來，同時，標志著從“重市場、輕保障”向著1998年房改政策“市場、保障并重”的方向回歸。
　　“‘24號文’的出臺意味著，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來新一輪調(diào)控轉(zhuǎn)向：在完善‘市場房’的同時，‘保障房’臨危受命。”顧云昌如此評價。2007年10月，財政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門還發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。緊隨其后的中共十七大報告和總理政府工作報告中，也對這一話題再次定調(diào)，至此，一個住房保障時代全面開啟。
　　對此，山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海認為，當前，我國房地產(chǎn)市場正在發(fā)生深刻變革，住房政策理念正在向民生轉(zhuǎn)變，在強調(diào)住房市場經(jīng)濟屬性的同時，更重視住房保障屬性�！胺扛囊�向民生回歸，住房市場要以民生為基礎(chǔ)，而不能單純是個逐利的市場�！惫�松海說。
　　有學(xué)者預(yù)測，在對房改多年的反思之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀調(diào)控將發(fā)生重大變化，即在繼續(xù)完善“市場房”的同時，將進一步加大“保障房”的建設(shè)力度。

背景鏈接

■ 1984年1月26日 在梁湘的陪同下，鄧小平參觀了蛇口工業(yè)區(qū)，袁庚向小平同志匯報了蛇口的住房改革、工資制度改革、人事制度改革。鄧小平聽后很高興，說了一個字：“好！” 　　■ 1991年 國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家體改委《關(guān)于經(jīng)濟體制改革要點的通知》：加快城鎮(zhèn)住房制度改革的步伐。要按照國家、集體和個人共同負擔(dān)的原則，積極穩(wěn)妥、因地制宜、方式多樣地推動這項改革。各地可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，適當提高住房租金，繼續(xù)推廣新房新制度，鼓勵職工購買公房。要逐步建立國家、城鎮(zhèn)、單位、個人等多級住房基金，發(fā)展住房儲蓄、住房抵押信貸和住房保險等多種融資方式。總結(jié)和完善煙臺、唐山、蚌埠等市住房改革試點經(jīng)驗，搞好上海住房制度改革試點。 　　■ 1998年7月3日 國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》： 　　穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度。 　　深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。 　　對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。 　　■ 2007年8月7日 國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其中廉租房被擺在了顯要位置。 　　城鎮(zhèn)廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣�保障職能，向具有城�?zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。國家將從政策措施上多方面為廉租住房制度提供支持和保證。比如，安排不低于10%的土地出讓金收入用于廉租住房建設(shè)。 　　■ 2007年10月1日 《中華人民共和國物權(quán)法》實施： 　　第四條 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 　　第四十二條 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。 　　第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。 　　第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。