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“‘斷供’只是一個手段，要國家松動銀根，確保開發(fā)商、炒房者的利益才是關鍵�！苯�，在“斷供”引發(fā)金融危機、呼吁政府救市之聲不絕于耳之際，一位既在深圳、廣州、上海、北京都有樓盤、又悄然“斷供”的業(yè)內(nèi)知情人士，向記者坦誠了其中的內(nèi)幕。
“斷供”為“救市之說”造勢
對于深圳部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)的斷供情況，據(jù)這位知情者透露，這其實是業(yè)內(nèi)一個營銷高手的策劃，業(yè)內(nèi)早在2007年初就形成了要通過“斷供”來確保資金鏈不長時間斷裂的共識。
2007年6月，深圳寶安區(qū)碧水龍庭樓盤價格最高的時候是1.2萬多元/平方米，如今價格下跌到每平方米7000元至8000元，縮水比例近三成。不久前，這一樓盤傳出部分業(yè)主集體“斷供”的消息。
“從我們內(nèi)部了解的價格來看，樓盤拿地加上房屋建設的成本價格不過每平方米3000元至4000元，即使斷供，開發(fā)商也不會損失太大�！敝檎哒f，“問題在于類似的樓盤很多。開發(fā)商和炒房者由于資金鏈過長，再加上銀行方面緊縮銀根，中央政策不斷強化，一些開發(fā)商已經(jīng)面臨嚴峻的資金鏈斷裂危機，因此，通過與炒房者聯(lián)手來給銀行和政府施加救市壓力，成為確保自身利益的關鍵。”
“我自己在廣西南寧、深圳、上海、北京等地都有樓盤參股。這一做法很簡單，開發(fā)商總會留下一部分樓盤歸自己所有。用的是自己親戚朋友的名字來購買，要‘造勢’的時候，肯定會首先將這部分樓盤大肆渲染，準備‘斷供’”。
“斷供”之前要在樓盤、社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)中貼出告示，尋找具有共同語言的炒房者，還要找律師、請公正，邀請新聞媒體，然后通過類似新聞發(fā)布會一類的方式，在社會上造成重大影響，以形成“樓盤價格下跌，經(jīng)濟危機一觸即發(fā)”的態(tài)勢，給銀行和政府造成“救市”的壓力。
央行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳個人住房不良貸款率有所上升，雖然這個比率仍然很低，但業(yè)界的普遍看法是，房價下跌的風險已經(jīng)開始向銀行系統(tǒng)轉移。
“斷供”對開發(fā)商炒房者無損
表面上看，“斷供”會損壞供房者的銀行信譽，其實不然。實際上，所謂“斷供”的樓盤都不會是價值最高的樓盤，而是實際價值低、泡沫很大的樓盤。對于這部分樓盤，炒房者、開發(fā)商和銀行早就明白：只要政策持續(xù)緊縮，房價必然加速下跌。
為了規(guī)避這種由于“斷供”引發(fā)的風險，開發(fā)商、炒房者和銀行形成的默契是：開發(fā)商在樓盤開發(fā)之初就從銀行以土地為抵押獲取貸款，或者直接獲得信用貸款；作為回報，開發(fā)商要求炒房者、買房者均從貸款銀行辦理貸款買房業(yè)務；銀行業(yè)務人員在貸款審查過程中，為實現(xiàn)效益最大化，往往把關不嚴，允許開發(fā)商、炒房者不是以個人名義貸款，而是以其他人的身份證來辦理貸款業(yè)務。
這樣一來，銀行相當于一套樓盤發(fā)放了兩筆業(yè)務，回報豐厚；開發(fā)商則相當于得到了銀行和買房者的“雙重回報”；相當一部分炒房者則因為沒有用自己的名字向銀行貸款，贏得了潛在的“信用利益”。
“從我在行當中了解的情況來看，斷供者中相當一部分用的不是真正炒房者的名字，而是老板手下員工親戚朋友的名字，斷供并無損于真正大老板、炒房者的銀行信譽，只會造成‘樓市崩盤’的假象�！敝檎哒f。
開發(fā)商炒房者最怕政策持續(xù)
據(jù)知情者透露，“斷供”目前主要集中發(fā)生在深圳、北京、上海等一些地方，這部分地區(qū)房價實在太高了，尤其是最近一兩年來新開樓盤的價格。
“斷供”的基本做法是：將比起目前市場價格來說虧損20%至30%的樓盤“斷供”，這部分樓盤只占炒房者和開發(fā)商手中囤積樓盤的1/5到1/4；炒房者和開發(fā)商手中囤積的樓盤，超過一半以上都是2005年下半年到2006年10月前購買，目前的價格還大有賺頭。
“斷供”的目標是“四兩撥千斤”，希望政府能夠出臺政策，為銀行信貸“松綁”，同時也給銀行造成壓力和錯覺，使得銀行有爭取寬松信貸條件的“砝碼”。
這位業(yè)內(nèi)人士感慨，這幾年，開發(fā)商、炒房者和銀行都在炒概念，炒政策概念、炒展會概念、炒開發(fā)概念；最習慣的就是說未來城鎮(zhèn)化水平如何，政府如何搬遷等；避而不談的是人口密度，大城市不可能繼續(xù)擴大人口密度，中西部省區(qū)“熱點”城市聚集度不夠。其實大家都明白，現(xiàn)有的房價泡沫已經(jīng)太大了，別說跌30%，就是跌50%至60%也是正常的。
[記者手記]高度警惕“斷供”營銷
“斷供”事件在深圳、上海、北京逐漸浮出水面，而斷供者、開發(fā)商和銀行都對此諱莫如深。值得注意的是，“斷供”的樓盤基本上是去年才投入市場、價格飆升的樓盤。在業(yè)內(nèi)看來，“斷供”實際上是一種營銷手段，在這一過程中，開發(fā)商、炒房者和銀行均在“冒險犯難”，希望能夠通過極少量的“斷供”來贏得全社會的關注，從而為自己換來更多的產(chǎn)業(yè)鏈的投入。
實際上，“斷供”的出現(xiàn)，與銀行審批不嚴密切相關。近年來，中央政府不斷出臺調(diào)控政策，并不斷加大調(diào)控力度，但即便如此，一些商業(yè)銀行還是采取各種辦法，變相發(fā)放貸款，這樣的做法直接導致了“斷供者”肆無忌憚。
解決“斷供”問題的關鍵不在于針對斷供者的制裁，而在于銀行找準自身定位、尋找新的投資洼地的能力。銀行不能把眼光始終盯在樓市股市期貨這種高風險的行當中，而應該把目標放在如何促進國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級換代、推動制造業(yè)轉型上。這不僅僅是長遠的利益所在，也是自身的社會責任所在。
針對房地產(chǎn)業(yè)的所謂“斷供”營銷，有關部門應引起警惕，不要被簡單的表象所迷惑。各級政府、銀行和監(jiān)管機構只有堅定不移地執(zhí)行中央政策，扭轉前期過于重視資金投入拉動的方式，才能保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。(何豐倫) |