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| 易憲容等專(zhuān)家預(yù)測(cè)今年土地資產(chǎn)泡沫將破裂 |
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| 2008-05-27 本報(bào)記者:洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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房產(chǎn)交易市場(chǎng)在觀望，土地市場(chǎng)也在觀望。易居中國(guó)近日對(duì)全國(guó)400家房地產(chǎn)企業(yè)高管進(jìn)行的一份調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)家對(duì)后期樓市不再如以往一樣信心滿滿，幾乎所有人都認(rèn)為二季度土地市場(chǎng)將陷入低迷。
這份針對(duì)全國(guó)30多個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研報(bào)告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)家對(duì)后期房?jī)r(jià)普遍不樂(lè)觀，只有三成受訪者認(rèn)為二季度房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲，半數(shù)企業(yè)家認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)持平，19%的企業(yè)家相對(duì)悲觀，表示預(yù)期二季度房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)下跌。在對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷中，大部分受訪開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于前期發(fā)展速度過(guò)快，大部分中心城市目前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期；三線城市則由于起步較晚，目前基本仍處于發(fā)展期內(nèi)；二線城市情況分化明顯，或處調(diào)整期，或處發(fā)展期。其中，華東區(qū)域中心城市受政策影響明顯，但城市的長(zhǎng)期利好存在。處于調(diào)整期的中心城市市場(chǎng)，何時(shí)回暖，相關(guān)人士推測(cè)不一；二線城市市場(chǎng)不明朗，預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)回暖；三線城市正處于發(fā)展期，基本不存在市場(chǎng)低迷。
受訪者認(rèn)為大部分城市二季度房?jī)r(jià)走勢(shì)將以平穩(wěn)或上漲為主，下跌的城市主要集中在華南區(qū)域，如廣州、深圳、廈門(mén)、福州等城市。大部分受訪者對(duì)全國(guó)多數(shù)城市二季度中檔房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的判斷呈樂(lè)觀態(tài)度。但對(duì)于廣州、廈門(mén)等少數(shù)城市的中檔房市場(chǎng)價(jià)格，受訪者認(rèn)為還可能繼續(xù)調(diào)整。雖然對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)看法不一，但土地市場(chǎng)方面，絕大部分受訪者對(duì)二季度土地市場(chǎng)不看好，認(rèn)為將可能出現(xiàn)成交低迷的情況，最好的情況下也只是保持平穩(wěn)。
去年，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路狂漲，終于讓購(gòu)房者再也無(wú)力承受，驚人的漲幅總算在年底前敗下陣來(lái)。低收入購(gòu)房者徹底放棄，中高收入人群也開(kāi)始觀望，房地產(chǎn)成交量驟降。此時(shí)的開(kāi)發(fā)商，一方面要硬挺不降價(jià)姿態(tài)，一方面卻寒從心來(lái)。行業(yè)老大帶頭拋出拐點(diǎn)論，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始恐慌。這種恐慌很快沿著他們的經(jīng)營(yíng)鏈全面擴(kuò)散，曾經(jīng)被視為命根的土地此時(shí)變成燙手山芋，最終導(dǎo)致一塊塊明星地王的流標(biāo)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年10月以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍達(dá)40幅，大量土地以底價(jià)成交，這與2006-2007年全國(guó)各地“地王”頻出的現(xiàn)象，似有霄泥之別。房產(chǎn)市場(chǎng)的“蝴蝶”引發(fā)了土地市場(chǎng)的“龍卷風(fēng)”。事實(shí)上，“蝴蝶效應(yīng)”遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。熱地冷遇成為常態(tài)之時(shí)，土地市場(chǎng)“化繭成蝶”引發(fā)另一場(chǎng)龍卷風(fēng)的時(shí)機(jī)也就到了。
“眼下土地所遭受的市場(chǎng)冷遇，也許僅僅是一個(gè)開(kāi)始。目前不是買(mǎi)地好時(shí)機(jī)，銀行信貸政策收緊，宏觀調(diào)控加強(qiáng)，地產(chǎn)公司要靠自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，資金狀況好的沒(méi)幾個(gè)�！笔缆�(lián)地產(chǎn)代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉如此評(píng)價(jià)。一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析后認(rèn)為，囤地——融資的循環(huán)鏈條，已經(jīng)隨著股市牛市的淡化而斷裂。開(kāi)發(fā)商再融資的數(shù)量劇減，因?yàn)楣蓛r(jià)下跌，股本攤薄嚴(yán)重，再融資成本上升，地產(chǎn)再融資獲批的可能性也越來(lái)越小。而實(shí)體市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮，信貸緊縮，再融資放緩，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，沒(méi)有更多的錢(qián)去圈地。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，最近土地流拍之風(fēng)潮已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。2007年，“用股市圈到的錢(qián)來(lái)推高土地的價(jià)格，囤積土地；用囤積的土地來(lái)推高上市公司價(jià)格，大量圈錢(qián)”的模式，不僅短時(shí)間內(nèi)推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格，也造成了土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)上市公司的兩大泡沫。
然而，這種模式已經(jīng)隨著政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改變。新的再融資條件不允許房地產(chǎn)公司用股市獲得的資金來(lái)囤積土地。新土地政策則明確表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須全部交清土地出讓金才能獲得土地證。可以說(shuō)，以前房地產(chǎn)市場(chǎng)“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式已完全被堵死。
易憲容的土地市場(chǎng)泡沫論也得到了不少業(yè)內(nèi)一些知名開(kāi)發(fā)商與經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共鳴，他們對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要預(yù)測(cè)是：2008年土地資產(chǎn)泡沫破裂了。土地價(jià)格向土地價(jià)值回歸將成為2008年中國(guó)地產(chǎn)標(biāo)志性的事件。 |
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