武漢保障性住房供應大增難撼商品房價格根基
    2008-05-16    本報記者:郭嘉軒    來源:經(jīng)濟參考報

　　在日前舉行的2008武漢春季房地產(chǎn)交易會上，二手房交易現(xiàn)場吸引了許多購房者。此次交易會共推出2.5萬余套商品房(含二手房)供購房者挑選，其中90平方米以下的中小戶型占總套數(shù)的50%以上。新華社發(fā)(王振武 攝)

　　一方面是迅速擴大的保障性住房建設規(guī)模，一方面是至今高燒未退的商品房市場。在華中重鎮(zhèn)武漢，保障性住房與商品房市場保持著“涇渭分明”的狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管供應量大幅攀升，但短期內(nèi)保障性住房還難以對商品房價格走勢產(chǎn)生實質(zhì)影響。
　　近三年來武漢市各類保障性住房建設呈快速發(fā)展態(tài)勢，據(jù)國土房產(chǎn)部門資料顯示：2007年武漢建設經(jīng)濟住房394.79萬平方米，占當年房屋建設總面積的33.6%；2008年全市房屋建設總面積1028.26萬平方米，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房達到316.45萬平方米，雙限普通商品住房及中低價位、中小套型普通商品住房達到411.51萬平方米；而2009年，武漢市更計劃將70%的住房開發(fā)集中于經(jīng)濟房、廉租房、“雙限”商品房以及中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)上。在今明兩年內(nèi)，預計有5萬套保障性住房投放市場。
　　而武漢的商品房市場，如國內(nèi)其他大城市一樣，在2007年也經(jīng)歷了一波的大起大落。在亢奮的市場情緒下，當年房價在11月登上巔峰，均價突破5400元/平方米，但在12月情況急轉(zhuǎn)直下，銷量迅速降至“冰點”，武漢房地產(chǎn)市場整體進入僵持階段。2008年1至3月，盡管均價依然保持在5500元/平方米左右，但商品房成交面積卻同比分別下降45.9%、29.5%、54.2%。目前大多數(shù)開發(fā)商采取了維持現(xiàn)價、推遲開盤等候市場回暖的銷售策略，并不時通過特價房等形式探測市場，而消費者持幣心態(tài)日益濃厚。
　　2004年大學畢業(yè)的張柳對保障性住房的看法，代表了很多“夾心層”住房需求者的觀點。張柳目前在武昌一所高校任教，每個月2000元出頭的月薪，讓她在買房問題上非常尷尬。當聽到經(jīng)濟適用房建設的消息時她曾非常興奮，認為這將是她能夠買房的惟一方式，甚至希望保障性住房集中上市，能引發(fā)房價出現(xiàn)“拐點”。但經(jīng)過一年多的反復實地考察，張柳最終放棄了經(jīng)濟房搖號報名�！扒也徽勝徺I過程中的資格審查不透明，建設標準不高等問題，僅僅選址與交通不便就讓我失去了信心。目前限價房大都建在偏遠郊區(qū)，看起來拉低了平均房價，但對普通老百姓來說意義不大，因為高昂的時間成本和交通成本使這種低房價大打折扣�！睙o奈之下，張柳最終選擇租房觀望：“等商品房價格跌下來再說吧�！�
　　一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，目前在廣州等城市出現(xiàn)房價下跌的背景下，武漢房地產(chǎn)市場持續(xù)僵持，與本地大型開發(fā)商較少，中小開發(fā)商較多的市場結構有直接關系。對絕大多數(shù)本地中小開發(fā)商而言，目前開發(fā)的項目銷售完畢后，可能就沒有其他可開發(fā)的土地資源了，所以這些企業(yè)基本以追求單個項目利潤最大化為目標，并不急于為回籠資金而降價促銷。
　　在目前武漢市房價僵持的情況下，大量保障性住房的集中入市，能否成為引發(fā)房價拐點的誘因？湖北省社科院馮桂林研究員等專家認為，經(jīng)濟適用房等保障性住房項目上市后，確實可對周邊房地產(chǎn)項目價格產(chǎn)生比較效應，特別是對地段相近、品質(zhì)類似的商品房價格產(chǎn)生抑制作用。但目前武漢保障性住房建設的目標群體、建設模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產(chǎn)生具體影響。
　　武漢一家政府背景的開發(fā)企業(yè)負責人士告訴記者，該公司在武漢某郊區(qū)既有經(jīng)濟房建設項目，也有高檔樓盤開發(fā)項目，而且兩個項目距離并不遠。但由于目標客戶、產(chǎn)品定位、質(zhì)量等從本質(zhì)上不同，因此保障性住房對中高檔商品房的價格基本沒有什么的影響。若從長遠分析，隨著保障性住房用地和開發(fā)面積不斷擴大，在社會土地總量和開發(fā)規(guī)模一定的情況下，必然導致商品房總用地量減少，甚至有可能出現(xiàn)整體平均房價下降、但商品房價格反而更高的狀況。在目前來看，武漢這樣的中部城市土地資源尚很充足，因此短期內(nèi)商品房市場的價格還主要是受市場預期及消費者購買能力決定，保障性住房的影響微乎其微。
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