專家:應(yīng)持續(xù)調(diào)控防止房價“報復(fù)性反彈”
    2008-01-16    作者:鄧華寧 洛濤 李佳鵬    來源:經(jīng)濟參考報

  受國家實施從緊貨幣政策及2007年下半年以來房地產(chǎn)“密集性調(diào)控”影響,南京樓市房價趨穩(wěn)。但一些業(yè)內(nèi)專家們普遍認為,當前造成資產(chǎn)價格泡沫的多種宏觀因素依然存在,房價依舊有大幅上漲的沖動,房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當更注重持續(xù)性,防止再次報復(fù)性反彈。

南京:市場成交冷清

  記者調(diào)查了解到,南京市土地、新上市商品房與二手房市場近期均不同程度出現(xiàn)了波動,市場人氣冷清,成交不活躍。土地市場波動最為明顯。將2007年南京的最后一輪土地拍賣與此前的相比,可謂“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市場“地王”頻出,11個區(qū)共拍出113幅地塊,總金額約相當于往年的三倍,達到近350億元,然而2007年最后一拍,地價如同“過山車”般急速下墜。南京市12月26日出讓的16幅地塊中,2幅流標,10幅地塊底價成交,其余4塊參與競拍的地塊,沒有出現(xiàn)以往動輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”,場面冷清。
  二手房方面,“我愛我家”南京分公司經(jīng)理舒莉莉介紹,2007年下半年以來南京二手房市場已經(jīng)兩次降溫,現(xiàn)在的情形與2005年下半年的宏觀調(diào)控極為相似,市場人氣低、二手房價持續(xù)下降。2007年6月,南京市實行“一房一價”政策后,新房價格在半年多內(nèi)上漲緩慢,二手房價格增幅隨之放緩。9月以來,隨著“第二套房貸款新政”、公積金貸款限制后,二手房價格停滯不前?紤]到下半年通貨膨脹因素,二手房價格實際下跌。

市場波動是局部現(xiàn)象還是“拐點”來臨?

  記者采訪獲悉,許多業(yè)內(nèi)人士都認為目前的市場波動只是局部和階段的現(xiàn)象,整體形勢要看宏觀調(diào)控持續(xù)時間及力度的大小,根本不算上‘拐點’。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示,因為各地市場發(fā)育程度和特點不同,沒有出現(xiàn)整體大波動的局面。實際上國內(nèi)房地產(chǎn)整體處于上升階段,有些城市只是表面的價格下跌。一些城市地價下跌只是偶然性、暫時性現(xiàn)象。江蘇長發(fā)建設(shè)副總經(jīng)理周力明介紹,由于國家近期開始實施從緊的貨幣政策,2008年整個年度預(yù)計銀行的放貸規(guī)模都會減少,房地產(chǎn)公司的資金都會緊張,競爭力都會減弱。預(yù)計2008年一手房的價格不會大幅度下跌,因為2007年土地拍賣價格非常高,有的地塊樓面地價已經(jīng)超過了周邊房價,比如江寧區(qū)拍出的近26億元的地王,如果建成住宅不比周邊房價高兩三千元,開發(fā)商就收不回成本,即所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。在這種情況下,開發(fā)企業(yè)為了贏利,在房價停滯時期,可能會推遲樓盤開發(fā)與上市的進度,熬過緊縮調(diào)控的階段。
  南京最大的房產(chǎn)中介、網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認為,如果國家從緊的貨幣政策持續(xù)下去,整個房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)真正的“拐點”,新上市商品房的價格遲早會出現(xiàn)大跌。首先,金融是房地產(chǎn)的“血脈”,從緊的貨幣政策“卡”住了房地產(chǎn)市場的“咽喉”,壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間。如果貨幣政策持續(xù)從緊,開發(fā)商遲早會“拋盤”。其次,2007年國家加大了政策保障房的建設(shè)力度,各地都開始配建一定比例的經(jīng)濟適用房,不少地方表示要把保障人群從最低收入者擴大到低收入者。房地產(chǎn)市場已經(jīng)由以往的“單純市場化改革”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”,被保障人群的增多將減少商品房購買人群。

房價依舊有被推高的沖動

  南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授葛揚等一些專家認為,當前促使產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的宏觀因素并沒有變化:首先是流動性過剩的局面可能持續(xù)。預(yù)計美元在2009年底之前持續(xù)疲軟,人民幣對美元升值的預(yù)期沒有變,國際熱錢依然有進入國內(nèi)牟利的沖動。從區(qū)域來看,江蘇省2007年引進外資突破200億美元,比2006年大幅增長。其次是國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長的趨勢不變。第三是城市化帶來的自住型住房需求旺盛,僅南京市每年就新增10萬大學(xué)畢業(yè)生。第四是可供投資的資產(chǎn)種類少,主要是股票和房地產(chǎn)。
  專家們表示,上述因素是造成2006年以來國內(nèi)房價普遍大漲的主要原因。2007年下半年以來房地產(chǎn)“密集性”調(diào)控與以往相比,可操作性明顯增強,并且每隔一兩個月就有新政策出臺,伴隨2008年從緊貨幣政策,使得近期房價趨穩(wěn)。專家們普遍認為,由于2007年地價大幅攀升,原材料和環(huán)保投入的增加,決定了房價依舊有被推高的沖動。應(yīng)當增強調(diào)控政策的持續(xù)性,包括金融、稅收和住房保障體系的建設(shè),防止再次出現(xiàn)房價報復(fù)性上漲。同時,可以借鑒國際經(jīng)驗,將流動性引向科技創(chuàng)新等領(lǐng)域,防止房地產(chǎn)滯留資金量過大。

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