商品房預(yù)售款早該管管了
    2010-08-19    作者:楊紅旭    來源:東方早報(bào)

    昨天,有媒體報(bào)道北京擬出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金,資金必須直接打入監(jiān)管賬戶,用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請四個資金使用節(jié)點(diǎn),每個節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%,每個資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請。
  此消息一出,首先影響到股市,當(dāng)天地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤。眾所周知,當(dāng)前我國實(shí)行的是商品房預(yù)售制度,這一制度可以使開發(fā)商提前回籠銷售資金,降低自有資金要求。我國六成以上居民購房皆使用貸款,所以個人房貸作為重要的預(yù)售資金,在項(xiàng)目竣工之前就已進(jìn)入開發(fā)商口袋。那么,萬一項(xiàng)目在竣工之前,開發(fā)商破產(chǎn)了,或者老板攜預(yù)售款潛逃,購房人和放貸銀行豈不是損失慘重?
  所以,商品房預(yù)售制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,就是要監(jiān)管好預(yù)售資金,必須讓開發(fā)商將預(yù)售款全額用到特定項(xiàng)目的開發(fā)建造上面,而且不能一次用完,要依工程進(jìn)度分批使用。道理很簡單,可現(xiàn)實(shí)中,大部分樓盤的預(yù)售資金都沒有被嚴(yán)格監(jiān)管,開發(fā)商總是提前支取,甚至將資金挪作他用。
  從表面看,北京市這一做法是落實(shí)了近期國家的調(diào)控政策。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,其中要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度,明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。實(shí)際上,這實(shí)在是一個“老掉牙”的規(guī)定了。
  2004年修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定:開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè),商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定。其后,部分省份和城市陸陸續(xù)續(xù)也出臺了相關(guān)辦法,如哈爾濱、武漢、南京、廣州、鄭州等。不過,多少讓人感到奇怪的是,為何建設(shè)部沒有制定一個全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法,而只是任由地方政府按自己的口味各行其是?
  這便又扯出商品房預(yù)售制度這個總根源。1994年,《城市房地產(chǎn)管理法》出臺,確立了商品房預(yù)售制度,第二十三條規(guī)定了預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件,其中包括土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等“三證齊全”,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。然而,近十幾年來,許多地方的預(yù)售準(zhǔn)入門檻太低,監(jiān)管混亂,很多項(xiàng)目沒達(dá)到工程進(jìn)度條件,甚至是“三證不全”就已開賣。如此這般,又怎么可能制定出一套全國通用的預(yù)售款監(jiān)管辦法呢?
  文章開頭提到的北京擬出臺的政策提及,可以申請資金使用的四個節(jié)點(diǎn)中,居然包括“基礎(chǔ)完成”,難道建筑都沒出地面,就可以預(yù)售了嗎?作為首都,此標(biāo)準(zhǔn)也未免太低了吧。上海2000年就提高了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂才可預(yù)售,多層以上住宅必須完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可預(yù)售。我國的商品房預(yù)售款亟須嚴(yán)加監(jiān)管,整個商品房預(yù)售制度也得好好“修理”一番,否則還是“隔靴搔癢”。
   關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管,當(dāng)前部分城市已有相關(guān)辦法,值得探討的問題有兩個:一是執(zhí)行力的問題。如果不能嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí),無論法規(guī)多么完美,都是白搭。二是監(jiān)管方式的問題。當(dāng)前已出臺相關(guān)辦法的城市中的多數(shù),都將預(yù)售資金專用賬戶的監(jiān)管權(quán)丟給了商業(yè)銀行,政府只做甩手掌柜。而商業(yè)銀行的很多行為都是“商業(yè)行為”,他們跟開發(fā)商的關(guān)系是“在商言商”,顯而易見,這是一種錯誤的運(yùn)行機(jī)制。地方政府必須更加主動、更加積極,花些精力和時(shí)間在這上面,才能真正做好這項(xiàng)事關(guān)廣大購房人利益的重要工作。

  相關(guān)稿件
· 終結(jié)商品房預(yù)售制制度要嚴(yán) 手段要柔 2010-01-26
· 商品房預(yù)售制早該取消了 2010-01-25
· 重慶強(qiáng)化商品房預(yù)售信息披露監(jiān)控管理 2009-07-14
· 珠海對商品房預(yù)售款實(shí)行專戶監(jiān)管 2008-06-06
· 北京市將實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案 2008-05-09