房?jī)r(jià)、調(diào)控與通脹
    2010-07-28    作者:肖國(guó)元    來(lái)源:證券時(shí)報(bào)

    眼下,全國(guó)上上下下,無(wú)論政府高層,還是普通百姓,最關(guān)心的莫過(guò)于房?jī)r(jià)、物價(jià)以及經(jīng)濟(jì)是否會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。當(dāng)然,不同的人關(guān)心的角度與層面不一樣。政府高層看宏觀,老百姓則看細(xì)節(jié)。你說(shuō)不會(huì)有通脹,或者說(shuō)通脹不會(huì)太高,但我去商場(chǎng)買(mǎi)東西,感覺(jué)到幾乎一天一個(gè)價(jià),糧油副食、蔬菜水果沒(méi)有不漲的。媒體說(shuō),自房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),房?jī)r(jià)下跌了20%、30%,最保守的說(shuō)法是整體下跌了15%,但我一個(gè)朋友2009年9月花83萬(wàn)買(mǎi)的一套76平方米的三居室現(xiàn)在漲到了110萬(wàn)。同樣的房子在那里按110萬(wàn)報(bào)價(jià)根本沒(méi)有人放盤(pán)。也就是說(shuō),10個(gè)月不到,漲了27萬(wàn),每月增值2萬(wàn)多。2萬(wàn)多的月收入,即使在深圳也屬不菲?梢哉f(shuō),對(duì)于許許多多類(lèi)似的社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題,要弄個(gè)清楚明白確實(shí)不易。到底事實(shí)真相如何,問(wèn)題的癥結(jié)在哪里,還是頗費(fèi)思量的。
  自從經(jīng)濟(jì)學(xué)大師加里·貝克的《生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》問(wèn)世以來(lái),以生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)、日常生活經(jīng)濟(jì)學(xué)以及身邊的經(jīng)濟(jì)學(xué)等類(lèi)似標(biāo)題作為書(shū)名的經(jīng)濟(jì)學(xué)普及讀物可謂汗牛充棟。中外經(jīng)濟(jì)學(xué)家不厭其煩地從身邊的瑣碎事情談起,深入淺出地解釋高深莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,將一門(mén)枯燥無(wú)味、沉悶無(wú)奈的經(jīng)濟(jì)學(xué)演繹得栩栩如生,不僅普及了經(jīng)濟(jì)知識(shí),提高了民眾的文化水平,而且增強(qiáng)了民眾的經(jīng)濟(jì)理性,對(duì)優(yōu)化資源配置、降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)成本也大有好處。其實(shí),對(duì)于上述一些焦點(diǎn)問(wèn)題,社會(huì)各方的分歧非常大,似乎誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。之所以出現(xiàn)這種局面,原因不外乎兩個(gè):一是理論認(rèn)識(shí)有偏差,一些不著邊際的所謂理論大有市場(chǎng);二是對(duì)事實(shí)的把握存在誤區(qū),看走了眼。結(jié)果,爭(zhēng)論紛紛,莫衷一是。
  我的一個(gè)朋友很有遠(yuǎn)見(jiàn),早幾年前就開(kāi)始在深圳從事LED銷(xiāo)售,自己開(kāi)公司,做老板,幾年來(lái)收入不菲。到眼下為止,他在深圳擁有3套住房。其中2套買(mǎi)在2006年房?jī)r(jià)大漲之前,總面積超過(guò)200平方米,買(mǎi)入均價(jià)不高于6000元/平方米;現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)都在20000元/平方米之上。2008年四川汶川大地震之后,成都的房地產(chǎn)遭受重創(chuàng),開(kāi)發(fā)商大甩賣(mài)。當(dāng)時(shí)原價(jià)270萬(wàn)元、面積300多平方米的別墅被他以200萬(wàn)元的價(jià)格吃進(jìn)。據(jù)說(shuō)那棟別墅目前的市價(jià)已經(jīng)超過(guò)460萬(wàn)元。更值得思考的是,2010年4月份,正是深圳、乃至全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控迅猛之際,他通過(guò)銀行按揭在深圳的一個(gè)高端樓盤(pán)又買(mǎi)了一個(gè)單位,面積200平方米,成交價(jià)接近600萬(wàn)。
  從上述簡(jiǎn)要的故事中,我們可以理出一些道道來(lái)。其一,人們會(huì)根據(jù)自己的收入水平與支付能力,不斷調(diào)整自己的住房狀況;其二,住房是天然的投資品,不是一般的消費(fèi)品。當(dāng)一些學(xué)者、政府經(jīng)濟(jì)學(xué)家在為住房是消費(fèi)品還是投資品爭(zhēng)吵不休的時(shí)候,當(dāng)他們?cè)跒槿绾舞b別投資、投機(jī)而煞費(fèi)苦心的時(shí)候,那些先前買(mǎi)了房產(chǎn)的人在靜靜地享受著房地產(chǎn)升值帶來(lái)的好處;第三,當(dāng)政府在嚴(yán)打捂盤(pán)、嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商、銀行自有對(duì)策來(lái)規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn),并且做得天衣無(wú)縫。這不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商狡詐、無(wú)德;更不是說(shuō)銀行敢冒天下之大不韙;而是提醒我們要反省那些不著邊際的政策措施。比如,如何認(rèn)定捂盤(pán),技術(shù)上、法理上本身就是個(gè)不靠譜的事,你如何對(duì)此嚴(yán)刑峻法?再比如,開(kāi)發(fā)商、銀行都是企業(yè),利潤(rùn)是其最大考量因素。而那些收入水平高、生意紅火的人本來(lái)就是開(kāi)發(fā)商、銀行的掌上明珠。再?lài)?yán)厲的措施也監(jiān)管不了他們之間的所作所為。因此,不尊重事實(shí)、不符合規(guī)律的政策舉措最終都會(huì)流于形式,以致與預(yù)設(shè)的目標(biāo)相去十萬(wàn)八千里。
  2009年以來(lái)的房地產(chǎn)熱,一方面有經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、民眾商品化住房意識(shí)覺(jué)醒以及房地產(chǎn)需求釋放等趨勢(shì)性原因;也有政府投資刺激的原因。龐大的政府投資通過(guò)幾個(gè)途徑左右房地產(chǎn)局勢(shì):第一,政府投資至少有30%會(huì)轉(zhuǎn)化為民眾的收入,多出來(lái)的收入邊際上用于購(gòu)房的部分會(huì)大幅增加;第二,政府投資規(guī)模急劇增加,為銀行提供了更寬松的信貸環(huán)境,銀行能夠騰挪的空間更大;第三,沿政府投資渠道流動(dòng)的貸款的一部分會(huì)直接跑冒滴漏地進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。在這樣的條件下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛是水到渠成。
  許多學(xué)者和官員相信,政府直接投資是我國(guó)的優(yōu)勢(shì),所謂集中力量辦大事。金融危機(jī)以來(lái)龐大的財(cái)政投資也是建立在這樣的認(rèn)識(shí)與邏輯之上的。不可否認(rèn)的是,這樣做對(duì)彌補(bǔ)投資斷層、延緩經(jīng)濟(jì)衰退起到了及時(shí)雨的作用。但是,天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。這種短期的積極作用要以延長(zhǎng)了的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)軌的痛苦來(lái)彌補(bǔ)。而且,即使短期來(lái)看,也有一些不可輕視的副作用。那就是越來(lái)越明顯的通脹。
  金融危機(jī)以來(lái),世界各國(guó)采取了刺激經(jīng)濟(jì)的舉措,諸如擴(kuò)大財(cái)政投資、給金融體系注入流動(dòng)性等。就美國(guó)而言,雖然也有一些政府的直接投資,但更多的是保障性的流動(dòng)性注入,為金融機(jī)構(gòu)壯膽,并不會(huì)真正變成可支配的投資資金。與美國(guó)的急救措施不同,我們是真金白銀的投入。平白無(wú)故多出那么多資金,在物資不變的前提下,形成過(guò)多的貨幣追逐較少的商品的局面,通脹是毫無(wú)懸念的事。
  更為關(guān)鍵的是,政府職能的轉(zhuǎn)變是改革到今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大瓶頸。經(jīng)此一役,這個(gè)瓶頸更明顯了。正確、理性的選擇是壓縮行政干預(yù)范圍,擴(kuò)大民間經(jīng)濟(jì)的自由度,鼓勵(lì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

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