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| 2010-07-20 作者:陳越 來源:紅網(wǎng) |
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自房改以來，住房價格就一路上升，近期在一些一線城市已形成瘋狂上漲的勢頭。盡管目前頻繁出臺的調(diào)控措施針對房地產(chǎn)市場進行了嚴厲的干預，但高房價很難從根本上逆轉。即便房價從現(xiàn)在高位回落30％，大多數(shù)工薪階層也依然買不起住房。那么引起高房價的原因究竟是什么呢？而高房價背后隱藏的利益關系又是什么呢？
１．住房價格結構的分析。
不妨將商品房價格拆開，大體上可以劃分為二個部分。一個是不包括土地的房價。另一個則是住房下面的土地成本。不包括土地的房價是指在擁有土地的情況下蓋房子所需要的全部建設成本，包括鋼筋、水泥、工資、工具折舊，以及相關的水、電、煤氣、排污等配套成本，最多再加上開發(fā)商的正常利潤。房價中扣除了蓋房子所要花的錢，剩下的部分便是土地成本。對于開發(fā)商來說，土地成本只有土地出讓金。但對于購房者來說，土地成本就要大大超出土地出讓金的范圍，除了有土地出讓金之外，還有幾十種苛捐雜稅，以及開發(fā)商的超額利潤。各種稅費看起來是征在開發(fā)商的身上，而實際上最終是由購房者來買單，從而成為土地成本。開發(fā)商的超額利潤在很大程度上來源于土地快速升值的結果，對于購房者來說，也成為了土地成本。
姑且不論在土地升值過程中有沒有泡沫，土地價格不斷上漲導致在房價中土地成本所占比重大幅上升。以北京為例，北京市人大常委會主任杜德印在2010年１月北京人代會上發(fā)言中提到，他問過市住建委主任隋振江，目前蓋房子所要花的錢只不過三千元左右／平米。近年來，建筑材料、工資，特別是農(nóng)民工工資，并沒有跟隨房價大幅上漲。然而，北京四環(huán)附近的商品房價格已達到三至四萬元／平米。事實上，房價中土地成本所占比重已高達驚人的九成。
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住房價格結構表明，在擁有土地的情況下房價并不高，大多數(shù)城市居民都能負擔得起。但現(xiàn)實中商品房價格包含了高額的土地成本，高房價實際上完全是由于不斷上漲的土地成本引起的。購房者以高房價購買住房，絕大部分買的不是住房而是土地。
問題在于，土地究竟是誰的。依據(jù)《憲法》，城市土地屬于國家所有，即全民所有。現(xiàn)行的城市土地制度非常具有中國特色，其特點首先是社會主義公有制。在城市土地全民所有的條件下，所有權主體不能親自行使所有權，因而只能由其授權的代表代為行使所有權。所以政府雖然不是土地所有者，但卻可以代表國家即全民行使土地所有權，包括對土地的占有、使用、收益和處分權。城市土地制度的另一個特點是土地所有權與使用權相分離。土地使用權是從土地所有權中分離出來的相對獨立的土地物權，也同樣包括對土地的占有、使用、收益和處分權�；诔鞘型恋刂贫鹊亩䝼�特點，土地使用權出讓完全由政府所壟斷，土地使用權出讓方只能是市、縣人民政府的土地管理部門。土地使用權的出讓是有年限限制的，也是有償?shù)�。值得注意的是，土地使用權的出讓是以土地使用權和所有權的分離為基礎，國家即全民作為城市土地所有者的地位不變。
歸納起來，城市土地制度的高明之處就在于，一是全民所有的公有制保證了任何一塊土地都不能由個人所有，從而只能由政府代為行使所有權；二是將土地使用權從土地所有權中分離出來，并賦予與所有權大體相同的權利，使得政府有償出讓土地使用權也不改變土地全民所有的公有制。換句話說，城市居民擁有土地所有者的名，卻實實在在地喪失了土地。而政府雖然不是土地所有者，卻實際上擁有土地所有者的一切權利，自然也包括拿到出讓土地的收益。
３．是不是掠奪？
繞來繞去得到的結果是，土地全民所有并不能體現(xiàn)為每個城市居民都擁有一塊安身立命的土地。城市居民，作為土地全民所有制中“全民”的一分子，在購買住房時，要支付昂貴的土地成本后，才能獲得一塊真正屬于自己的土地，相當于在喪失土地后贖回原本屬于自己的土地。而且贖回時支付的土地成本已遠遠超出土地出讓金，還包括各種稅費和開發(fā)商的超額利潤。毫無疑問，這當然是一種掠奪。根據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》2010年３月19日尹中立的估計，按照土地成本占住房銷售收入的70％來計算，房改后的11年里政府和開發(fā)商通過土地這個媒介從居民手里拿走了10萬億元財富。還需要強調(diào)的是，這一數(shù)字不過僅僅是城市居民在購買住房時支付的土地贖金。然而，那些買不起住房的居民則喪失了土地，這些土地又相當于多少財富呢？
事實上，土地及其升值帶來的收益大多被政府和開發(fā)商拿走。而且土地升值越高，政府和開發(fā)商拿走的就越多。這或許正是房價瘋狂上漲的真實原因。既然土地是屬于全民的，那么土地就是屬于每一個人的。從社會公平的角度來看，不論哪個階層，也不論貧富，只要是第一次購房，政府都有責任提供土地或相應的補貼。同時，土地出售及開發(fā)產(chǎn)生的財富，可以考慮直接由全民分享。
�。矗欠襁�有掠奪死角？
在現(xiàn)行的城市土地制度下，是否還有在城市生活的居民能夠逃脫被掠奪的命運呢？實事上，只要能夠獲得免費的土地，那么就可以避免被掠奪。目前在掠奪范圍之外至少還有三個群體。第一個群體是在城市周邊生活的農(nóng)民。農(nóng)村土地的集體所有制保障了每家農(nóng)戶都有屬于自己的宅基地。農(nóng)民要蓋房的話，要么自己動手，要么請一個建筑隊，有些類似于房屋裝修工程，既沒有開發(fā)商的暴利，也沒有政府的苛捐雜稅。為了消滅這個死角，在城市規(guī)模外延過程中，政府動用所掌握的公權力，低價征用這些土地。農(nóng)民當然沒有與政府談判的資格，除了接受政府規(guī)定的價格以外別無選擇。第二個群體主要是幸運獲取經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的低收入居民，當然也包括一些權力尋租之徒。經(jīng)濟適用房是一種保障性住房，土地由政府劃撥，稅費得到減免，開發(fā)商的利潤也得到控制，其房價大體上相當于不包括土地的房價。目前政府正試圖逐步停建這種住房，由另一種保障性住房廉租房來替代，從而防止低價獲取住房產(chǎn)權的可能。第三個群體相當龐大，是當前的核心利益集團，在此不贅。
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高房價背后的掠奪是指購買住房時發(fā)生的財富掠奪。如果推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，財富掠奪還將進一步延伸到擁有住房的居民。當然，沒有人愿意被掠奪，但掠奪往往是市場經(jīng)濟發(fā)展初期的一個基本特征。歷史上，一些國家在市場經(jīng)濟發(fā)展初期曾經(jīng)有過圈地運動、殖民掠奪等血腥暴力的原始積累過程。然而，在中國圍繞土地進行的財富掠奪基本上沒有血腥暴力，可以說在策劃設計方面具有相當高的智慧。一方面地方政府可以通過壟斷土地集中大量財富，從而充分調(diào)動各種資源推動經(jīng)濟增長和城市建設。另一方面房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，以其相當長的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動經(jīng)濟高速增長。
但問題在于，這種發(fā)展模式引起了國富民窮的結構失衡。在政府收入大幅增長的同時，普通民眾卻很難分享到經(jīng)濟增長的成果。更令人擔憂的是，貧富差距不斷擴大。與收入分配不公相比，高房價的掠奪所造成的貧富差距更為嚴重。如果一個人能夠以4500元／平米的內(nèi)部價買到市場上四萬元／平米的住房，那么按100平米一套住房計算，總金額相差三百余萬元，差不多是普通民眾一生的收入。最后，有一個口號值得重復和思考：公平正義比太陽還要有光輝。
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