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| 2010-07-14 作者:楊紅旭 來源:新聞晨報 |
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上個月的時候，我曾預(yù)測全國房價6月將出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，其標(biāo)志是房屋價格由環(huán)比正增長逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長。昨天公布的數(shù)據(jù)基本證實(shí)了這一判斷，老百姓嚴(yán)重關(guān)切的房價，終于初現(xiàn)整體性的微跌。
國家發(fā)改委和統(tǒng)計局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)表明，6月份，全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達(dá)11.4％，較上月減少1個百分點(diǎn)，商品住宅銷售價格上漲15.8％，普通住宅銷售價格上漲15.2％，高檔住宅銷售價格上漲18.0％。看似漲幅依然處于歷史高位，但主要是因?yàn)槿ツ?月全國房價處于上漲初期階段，這中間跨度為一年時間，所以這么大的同比漲幅并不意外。
我們需要關(guān)注的是，房價同比漲幅已連續(xù)第2個月出現(xiàn)回落。今年4月份70個城市房價同比漲幅達(dá)到12.8％的歷史最高值（自2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來）后，已經(jīng)開始下滑。歷史規(guī)律表明，今年下半年，房價同比增幅將持續(xù)回落，預(yù)期明年一季度可能出現(xiàn)負(fù)增長——也即明年第一季度的房價水平將比今年第一季度低。
更重要的指標(biāo)是房價環(huán)比增幅，它反映的是這個月比上個月的房價變動，因此更能體現(xiàn)房價的短期波動情況。6月份，70個大中城市房價環(huán)比下降0.1％，較5月回落0.3個百分點(diǎn)。大家請注意：這是自2009年3月房價環(huán)比由負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長，持續(xù)15個月上漲之后，首次下降，標(biāo)志著全國房價拐點(diǎn)正式確立。
從住宅分類市場看，6月份全國新建住宅價格與上月持平，二手住宅則下降0.3％，再次說明二手房市場的變化領(lǐng)先于一手房市場。從區(qū)域市場分析，多數(shù)東部大城市房價下跌，而多數(shù)中西部城市房價微漲，環(huán)比跌幅最大的城市是金華，下跌2.4％，其次就是上海，下跌1.4％。
上一輪樓市下行期——2008年8月至2009年2月，70個城市房價環(huán)比下跌持續(xù)了6個月�？紤]到本輪調(diào)控直指高房價，預(yù)計本輪房價環(huán)比下跌可能會持續(xù)6-8個月。下半年，全國房價將會維持環(huán)比下跌或盤整態(tài)勢，預(yù)期明年一季度會觸底，二季度有可能出現(xiàn)正增長。
當(dāng)然，上述只是歷史經(jīng)驗(yàn)而已，歷史具有相似性，但不會簡單的重復(fù)。本輪全國房價下跌持續(xù)的時間和下跌的幅度，既取決于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部環(huán)境，又跟外部的宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。
從外部環(huán)境看，自今年一季度GDP增幅創(chuàng)11.9％的高值后，二季度和下半年出現(xiàn)回落的可能性較大，這不僅與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、清理過剩產(chǎn)能相關(guān)，而且還與歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)造成的外需下降有涉。近期國家高層頻繁進(jìn)行地方調(diào)研，反映出決策層開始擔(dān)心經(jīng)濟(jì)“二次探底”，預(yù)期經(jīng)濟(jì)政策退出步伐將放慢，貨幣政策也不會像之前預(yù)期的那么快收緊�；诖耍瑖也幌Ｍ麡鞘羞^度低迷，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)拉動作用很大。
從內(nèi)部環(huán)境看，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入一個敏感的時間窗口。一方面，全國樓市明顯降溫，尤其是一線城市商品房成交量大幅萎縮，房價也開始下跌，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)；另一方面，房價只是剛剛松動，本輪調(diào)控的最重要的目標(biāo)——遏制部分城市房價過快上漲，還未實(shí)現(xiàn)。所以，調(diào)控肯定不會放松，但也不會明顯加碼。至于近日有新聞?wù)f部分城市三套房貸放松，確也反映出商業(yè)銀行有自己的利益訴求，但二套房貸依然嚴(yán)格，銀監(jiān)會不可能坐視商業(yè)銀行過于“自行其是”。
總體而論，我國房價已經(jīng)步入下行通道，只要內(nèi)外部環(huán)境不出現(xiàn)重大變化，下半年房價將保持下跌和調(diào)整格局。
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