樓市帶來的考驗在四季度
    2010-07-13    作者:汪耀輝    來源:21世紀經(jīng)濟報道

    本文標題講的不是外界對房地產(chǎn)市場的考驗,市場是一堆沒有情感的數(shù)據(jù),對它來說無所謂什么考驗,但這堆數(shù)據(jù)的變動,以及這些變動引起的其它數(shù)據(jù)的變動,將牽動很多人的神經(jīng)。雖然,人們對這個市場的關(guān)注由來已久,不少人已經(jīng)在里面經(jīng)歷了風雨,飽嘗了酸甜苦辣,但這些也許都算不了什么,真正的考驗還沒到來。今年十月份以后,房地產(chǎn)市場將擔任考官,對有關(guān)各方將展開一場全方位的異常嚴厲的測試。
  涉及這個市場的方方面面,包括政策制定者和執(zhí)行者、樓市評論家、開發(fā)商、購房者、以及產(chǎn)業(yè)鏈上的所有相關(guān)單位,都會無一例外地被拉去“過堂”,去接受檢驗。
  今年3月9日,也就是“兩會”召開期間,我發(fā)表了題為《惡性通縮才是我國經(jīng)濟面臨的最大風險》的文章,特別強調(diào)了急于刺破房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的巨大風險。當時的背景是,房地產(chǎn)泡沫問題成了今年兩會的熱點,很多代表口誅筆伐,形成了巨大的輿論壓力。那篇文章意在試圖阻止管理層迫于壓力而出臺針對房地產(chǎn)市場的過激的調(diào)控措施。
  當然,這是徒勞的。
  4月17日國務院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 (簡稱“國十條”),出臺了一系列被稱為史上最嚴厲的樓市調(diào)控政策。如今三個月過去了,樓市除了成交量明顯萎縮之外,價格有漲有跌,總體穩(wěn)定,泡沫依舊,它的韌性和抗擊打能力超出了很多人的想象。
  應該說,本輪樓市調(diào)控是在退無可退或者說萬般無奈之下、在一個很不恰當?shù)臅r機展開的。一方面,樓市的瘋狂使得住房這種生活必需品成了大多數(shù)百姓無力購買的奢侈品,成了少數(shù)人掠奪他人財富的工具,形成嚴重的民生問題,很多人距離他們的的住房夢越來越遠,引起民怨沸騰,房地產(chǎn)泡沫成了一個非解決不可的政治問題。一個經(jīng)濟問題發(fā)展成政治問題就不大好辦了。
  在另一方面,如果冷靜地分析,就會發(fā)現(xiàn)這次調(diào)控的出臺時機和方法都存在很大的疑問,由于去年樓市的火爆和年初的突擊放貸,開發(fā)商手里的現(xiàn)金流非常充裕,僅這一點就注定讓調(diào)控無法在短期內(nèi)取得明顯效果。
  雖然不贊成采用過激的調(diào)控措施,但本人的政治覺悟還是有的,我在一個論壇上說:既然政府下了決心,我們就希望調(diào)控早日取得成功吧。
  無奈這還是一廂情愿,這壓根就不是一件可以快刀斬亂麻的事情。
  提高首付比例、利率上浮、二套房認定等一系列調(diào)控措施密集出臺,如同打撲克的時候把大小王和四個2一把甩了出去,這時候“對手”會很容易地計算出,你手上還有幾張大牌。
  大牌已經(jīng)不多了,加息和物業(yè)稅這兩張牌和前面那些措施比起來,最多只能算個A。剩下的這一對A你還敢出,還能出嗎?
  如今樓市成了牛皮市,成了調(diào)控和被調(diào)控者的拉鋸戰(zhàn),一些精明的“投資者”早已跳出圈外,站在邊上看熱鬧,看雙方掰手腕。
  不過,結(jié)論不能下得太早,更不要相信那些政策逆轉(zhuǎn)的報道。正如一些網(wǎng)友說的那樣,只要政府想讓它跌,樓市就一定會跌的。
  我同意國土資源部徐部長的看法:再過一個季度左右的時間,房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整。其中的原因我個人的看法是,只要維持現(xiàn)有的調(diào)控措施,隨著現(xiàn)金的消耗和年終還貸時間的接近,一些現(xiàn)金流不大充裕的開發(fā)商會撐不住而率先實質(zhì)性降價,另外一個重要的因素是隨著上海世博會的結(jié)束,市場需求會出現(xiàn)一次陡然下降。
  上海將成為房地產(chǎn)價格領(lǐng)跌的城市。
  房價是否會下跌已經(jīng)不是一個問題,問題是它會跌多久,跌多少,跌了以后帶來的問題如何解決?
  有人說最近的那些降價報道是假摔,假摔的市場的檢驗結(jié)果可信度是不高的,10月份左右開始的真摔才是真正的試金石。
  購房人會面臨判斷能力的考驗,會既擔心失去抄底的機會,同時又擔心買了以后房價會繼續(xù)下跌,人們總是買漲不買跌的。
  開發(fā)商會面臨融資能力和決策力的考驗,資金短缺的開發(fā)商如何度過年關(guān),降價促銷能否帶動銷量從而有效地補充現(xiàn)金流都是問題,降價尤其是大家同時降價的時候,有時非但不能促銷,反而會加劇人們的觀望情緒。
  房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,涉及數(shù)十個行業(yè),這些行業(yè)有的已經(jīng)先行接受了預考,比如鋼鐵已經(jīng)受到重創(chuàng),原料價格高企,產(chǎn)品價格不斷下滑,部分品種的鋼材出口退稅取消,加之人民幣匯率的上浮,這些因素合在一起,足以讓該行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損。蓋房子總是先用鋼筋水泥,封頂以后才用到玻璃型材,房子售出以后才用到陶瓷等裝潢材料,房地產(chǎn)調(diào)控的對這些行業(yè)的影響也是有先后的,但到年底都要交出成績單,能及格的會有多少家?
  據(jù)說壓力測試表明銀行業(yè)可容忍房價30%的下跌幅度,這個結(jié)論怎么得出來的不得而知,但我根本不信,那也許只是個出于政治需要(配合調(diào)控)而得出的測試結(jié)果?峙戮鶅r下跌20%就有銀行會承受不了。銀行也是做生意,再賺錢的生意也架不住大面積壞賬。看銀行股的表現(xiàn)就知道了,它們的市盈率為何那么低?市場是聰明的。
  股市的境況看上面兩段就大致能夠知道了,那么多的權(quán)重股的表現(xiàn),如果再來個加息,股市是否會再脫掉一層皮。
  靠土地財政過慣了好日子的各級地方政府的財源受阻,融資平臺獲得的貸款的本息用什么償還都是問題,據(jù)說中央財政會幫他們“兜底”,問題是中央財政用什么錢兜,能兜多少?要知道他們也是赤字的。實際上,“國十條”頒布以后,有關(guān)部門還在忙著清理地方融資平臺,可見調(diào)控措施出臺前的準備工作做得并不充分。
  打擊樓市泡沫,把過高的房價降下來,是一件造福千家萬戶的利民工程。但要把這件事做好,難度恐怕遠遠超出很多人的預想,要打破房地產(chǎn)市場多年形成的格局,既需要堅定的決心,更需要高度的智慧。
  有這樣一種說法:一件好事,說不到而做到的是圣人,說到做到的是賢人,說到做不到的那叫騙人。市場調(diào)控應該只做不說,或者多做少說。
  過早過多的表態(tài)和許諾,弄不好會陷入進退兩難的境地。如果做到了,不用宣傳,人民群眾也會深切地感受到。
  開發(fā)商已經(jīng)為千夫所指,樓市的調(diào)控政策似乎也讓他們重重地挨了很多的板子,盡管挨了四十大板,但皮開肉綻的恐怕未必是他們,因為他們有濟公般的神通。
  無論如何,還是那句話,讓我們共同期望樓市調(diào)控早日取得成功,希望房價降下來以后,對隨之出現(xiàn)的各種狀況的應對措施都已經(jīng)準備好,都能從容處置,千萬不能葉公好龍。

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