美國住房市場在經(jīng)過漫長嚴冬后，終于見到了一絲回暖的跡象，但這是曇花一現(xiàn)，還是期待已久的春天真的來臨了？而美國未來幾年的房價走勢又會如何呢？
　　到2009年4月，相比2006年的最高點，美國20個都市地區(qū)房價暴跌了33%。其中像加利福尼亞、佛羅里達、內華達等州受創(chuàng)最大，某些地區(qū)房價降幅超過50%。據(jù)了解，目前為止，美國市場還有大約1070萬所住房存在當前房產(chǎn)價值低于貸款的倒掛情況，占住房貸款的23%。
　　危機之下，美國房產(chǎn)市值蒸發(fā)了7萬億美元。美國政府采取了一系列措施，力圖扭轉房價急劇下滑的局面，其中主要有以下幾點：
　　一是降低房貸利率。美聯(lián)儲在2009年初出面購買房利美和房地美發(fā)行的企業(yè)債和MBS，目的很明確，就是降低百姓的房貸成本，直接導致了房貸利率的回落，常見的30年房貸利率降至5%以下，最低曾在2009年12月達到4.7%。
　　二是稅收優(yōu)惠政策。為鼓勵百姓買房，美國財政部出臺了買房減稅的優(yōu)惠政策，最高可享受8000美元減稅額度。這在一定程度上刺激了2009年下半年二手房的交易量。
　　三是政府試圖努力處理滯付貸款，減緩銀行贖回房屋，但收效甚微，不僅參與者少，而且重新違約比率較高。
　　從2009年下半年起，美國住房市場開始出現(xiàn)穩(wěn)定的跡象，這和政府的上述托市政策是分不開的。但最近，以下三組數(shù)據(jù)顯示房市恢復之路不會是一帆風順的：
　　第一組，每月公布的S&P/Case-Shiller Index跟蹤美國二手獨棟房價格變動，從2006年最高點至2009年4月最低點，該指數(shù)下跌了33%, 之后連續(xù)上升了5個月，但最近4個月又略有下滑。目前距離最高點還有30%的距離，大約是2003年秋天的水平。
　　第二組，每月公布的二手房交易數(shù)據(jù)涵蓋獨棟房和公寓等所有二手房的每月交易，由于二手房市場遠大于新房市場，其數(shù)據(jù)被看作是衡量住房市場的溫度表。二手房交易量從2005年的700多萬套，降到了2008年510萬套的水平。受稅收優(yōu)惠政策的影響，交易量曾在2009年底躥高過一陣，但好景不長，最近又有所回落，目前回到了500萬套/年的水平。
　　第三組，每月公布的新房簽約數(shù)據(jù)，2005年全國新房年銷售量約為130萬套，2010年3月公布的簽約量為年30.8萬套，銷量減了近76%。新房銷售從2009年中起在低位穩(wěn)定下來，曾到過40萬套/年的銷售量，最近似乎又有緩慢下滑的趨勢。
　　此外，投資者通過對房貸表現(xiàn)的數(shù)據(jù)進行跟蹤和量化分析，比如30天滯付、60天滯付、90天滯付、銀行贖回、受損率等來了解住房貸款的狀況。目前看來，90天以上滯付的比例居高不下。由于目前政府推遲銀行贖回的努力，這些房子尚未進入拍賣的行列，但它們一旦進入拍賣庫存, 將對疲軟的房價帶來又一次的沉重打擊。
　　還有其他因素也在影響美國房價：
　　第一，稅收優(yōu)惠政策失效后，以及房貸利率的上升，將會對未來需求產(chǎn)生負面影響。美聯(lián)儲停止購買“兩房”的企業(yè)債和MBS，以及美國國債利率的上升，都會迫使房貸利率增加。事實上，3月底30年房貸利率已從去年12月的4.7%微增至5.1%左右。
　　第二，根據(jù)巴克萊銀行的推算，目前美國全國住房市場有200萬~250萬套的過剩房產(chǎn)。假設美國每年新建住房40萬套，每年產(chǎn)生百萬新家庭，除吸收新建住房外，還可吸收約60萬套的過剩房屋。根據(jù)這一速度，過剩供應需3至4年才能消化掉。這一供求關系的不平衡將對房價產(chǎn)生抑制作用。難怪巴菲特曾戲言，要消除多余房子，先得推倒一些已有房屋，讓開發(fā)商少造房，還有鼓勵形成新家庭。
　　第三，房價的變化受失業(yè)率影響。危機使美國失去了800萬個就業(yè)崗位，許多經(jīng)濟學家認為失業(yè)率將居高不下，就業(yè)市場的恢復會是一個漫長的過程。失業(yè)問題不解決，房價很難全面回升。
　　第四，不同地區(qū)的房價在將來的走勢可能會不一樣。今年3月的S&P/Case-Shiller Index數(shù)據(jù)顯示，舊金山及圣地亞哥地區(qū)的房價已比去年同期上升了9%和5.9%，而拉斯維加斯的房價則創(chuàng)了新低，比去年同期下降了17.4%。各地區(qū)受困房占交易量的比重不同，也將影響這些指數(shù)走勢的不同。
　　第五，危機前住房市場的瘋漲與銀行信貸失控分不開，危機后銀行加強了對新發(fā)放住房貸款條件的要求，對房貸品種、房貸首付、收入核實、債務收入比等都有嚴格的控制，即使將來這些條件可能會適當放松，但相信不可能回到過去過度寬松的狀態(tài)。
　　第六，從歷史上看，房產(chǎn)市場有較長的周期性。以往的周期大多在15~20年，從1986年的房產(chǎn)高峰到2006年的房產(chǎn)高峰，經(jīng)過了近20年時間。
　　展望美國房價，總的說來，雖然離最低谷已不遠，但房價在未來幾年的上升幅度將受到限制，前進的腳步會很艱難。