稅收和信貸差別化 能把房價(jià)拉下馬?
    2010-04-15    作者:葉雷    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

    房價(jià)過高是個(gè)老問題。住建部這次會(huì)議也是在老調(diào)重彈,沒什么新意。其實(shí),早在今年“兩會(huì)”上,住建部副部長郭允沖就真情告白:“房價(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門協(xié)同努力,而住建部在調(diào)控房價(jià)方面幾乎沒有什么手段!爆F(xiàn)實(shí)確實(shí)如此。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,除了加快保障性住房建設(shè)之外,更主要的是靠差別化信貸和稅收政策來遏制房價(jià)過快上漲,而這些政策都不是住建部能夠說了算的。
   其實(shí),正如人們說的,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,形成配置高效合理的市場機(jī)制,缺的不是辦法,而是決心。辦法有哪些呢?擴(kuò)大土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格、加快保障性住房建設(shè)、打擊捂盤抬價(jià)等,都是有效辦法之一。但這些辦法基本都屬于行政手段,短期效果可能比較明顯,但從長期來看,還是治標(biāo)不治本,市場經(jīng)濟(jì)需要市場的手段,差別化的信貸和稅收政策,可能才是遏制房價(jià)過快上漲的最好辦法。
  前幾天,“二套房首付須60%”的傳聞四處傳播,我很是高興?墒,4月11日下午銀監(jiān)會(huì)對此進(jìn)行了緊急辟謠。2009年5月25日,國務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中,提到了“研究開征物業(yè)稅”,社會(huì)廣泛議論一番之后,也沒有下文。今年,以重慶擬開征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”和上?赡荛_征“房產(chǎn)保有稅”,成為熱門話題。這些話題之所以爭論較大而難有共識(shí),除了既得利益者的“活動(dòng)”之外,更重要的是沒有體現(xiàn)出差別化。
  各國都一樣,二手房的價(jià)格一般不會(huì)超過新房的80%。因此,利用“二手房市場”來調(diào)控新房價(jià)格,是比較通用的政策。當(dāng)然,我國也注意了這一點(diǎn),但我國的思路主要是以增加交易成本來降低二手房的流通率,從而來限制炒房。政策本意雖好,但由于降低二手房的流通率使市場上的房源更少,在剛性需求較高的我國,不但沒有使房價(jià)降下來,反而進(jìn)一步拉抬了房價(jià),使得大部分人即使不吃不喝積攢幾十年也買不起一套新房。
  同時(shí),由于我國稅收政策“差別化”沒有體現(xiàn)出來,房產(chǎn)的持有成本較低,甚至是零。這樣就使得少數(shù)富人囤積房源以出租,并利用房源的短缺性質(zhì)不斷地炒高房租,結(jié)果是大多數(shù)人不得不把收入的相當(dāng)一部分甚至是大部分作為房租交給富人,少數(shù)富人便成了不勞而獲的食利階層,從而進(jìn)一步加劇了社會(huì)的貧富懸殊,減少了依靠勤勞致富的成功幾率。
  根據(jù)相關(guān)研究,在我國現(xiàn)有城市住房數(shù)量的基礎(chǔ)上,市場上的“二手房”流通率每提高一個(gè)百分點(diǎn),市場上的流通房源將增加30%左右。隨著城市住房總量的進(jìn)一步增長,這種效果就會(huì)更加明顯。目前,國際成熟市場的二手房流通率約為8%,英美等國家更是超過了15%,而我國只有3%左右。因此,以差別化的信貸和稅收政策激活二手房流通,應(yīng)可作為遏制房價(jià)過快上漲的對策之一。
  這種差別化的信貸和稅收政策如何設(shè)計(jì)?第一,要大幅降低二手房交易的成本,目前,交易成本基本上占了房價(jià)總額的10%以上,太高了。市場上,沒有人愿意投資老住房,而且房齡越大房價(jià)也往往越低。因此,二手房的交易成本可以以房齡來設(shè)計(jì)成階梯式的,房屋越舊,交易成本越低,甚至為零。第二,對一套房和二套房實(shí)行差別明顯的信貸政策,對那些要購買二套房而又不準(zhǔn)備售出第一套房的購房者,就應(yīng)該如這個(gè)月初的傳聞一樣,二套房首付須60%,甚至是70%、80%,三套或以上付全款,而那些出售一套房再購買二套房的購房者,則應(yīng)允許其享受一套房的信貸政策。第三,要利用高于市場房租的物業(yè)稅,或者是特別房產(chǎn)消費(fèi)稅、房產(chǎn)保有稅、房屋空置稅等,來消除食利階層,逼迫擁有多套房者將房屋上市銷售。
  差別化的信貸和稅收政策實(shí)施的難處有三:一是損害了既得利益者的利益,新政策面臨很大阻力;二是涉及不同的部門,部門利益必然作祟,從而影響政策的堅(jiān)定性和一貫性;三是政府財(cái)政對土地的依賴,GDP增長對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴,必然會(huì)影響政府的決心和勇氣。但從長遠(yuǎn)來看,管理好房價(jià),對人民有利,對國家有利,堅(jiān)決采取措施宜早不宜遲。

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