如果緊縮政策不變,以炒作天涯海角的房產(chǎn)為標(biāo)志,房地產(chǎn)的瘋狂炒作將暫時(shí)告一段落。 有消息稱,民間資金對房地產(chǎn)市場的主攻方向已經(jīng)不在杭州而在海南,媒體在一定程度上印證了這一點(diǎn)。 1月14日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的房地產(chǎn)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn),上述區(qū)域近期的新房撤銷量遠(yuǎn)高于去年同期。在杭州、麗水等城市,甚至出現(xiàn)了合同撤銷量和當(dāng)天銷售量相當(dāng)?shù)那闆r。而在上海等一線城市,新房合同撤銷量比去年12月同期大幅減少,與江浙等地形成了強(qiáng)烈反差,資金還在狂炒海南房地產(chǎn)。 作為昔日的房產(chǎn)泡沫圣地,目前在海南的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過100家,投資總額超過1000億。據(jù)海南相關(guān)部門介紹,2009年上半年,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成114.77億,同比增長37.2%,保持高位增長。隨著投資客和開發(fā)商潮水般涌入,海南尤其是三亞的地價(jià)和房價(jià)一路飆漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,三亞房價(jià)從2009年6月的9526元/平方米,一路上漲到9月份的14751元/平方米。 資金豐富的二三線城市遇冷,海南等地進(jìn)入房產(chǎn)熱炒期,全部都是房地產(chǎn)狂熱炒作接近終點(diǎn)的信號。 房產(chǎn)投資有長投與短投兩種。投資一宗房產(chǎn),如果是長期投資,在初始階段是為了對抗通脹與保值,而本質(zhì)是看好當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,握有一份當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的看漲期權(quán)。比如你在溫州花大錢投資一處房產(chǎn),時(shí)間在3年以上,這就說明在3年的時(shí)間內(nèi)你看好以下兩點(diǎn)經(jīng)濟(jì)基本表現(xiàn):一是民間投資資金將繼續(xù)增加;二是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)向上增長。這樣一來,你的房產(chǎn)無論是出租還是投資都能獲得收益。 在2009年,各地房地產(chǎn)基本上以瘋狂的短期投資為主,這從一線城市二手房成交量創(chuàng)歷史新高可見一斑。在2009年的房地產(chǎn)投資高峰時(shí),沿海房價(jià)狂漲顯然是資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)撤出無處可去的表現(xiàn),他們抓住任何一個概念大炒特炒,導(dǎo)致租售比等到達(dá)相當(dāng)離譜的程度。北京有的樓盤租售比高達(dá)1比500,買的房子通過出租要40多年才能收回投資。短炒的投資者不是傻瓜,當(dāng)政策緊縮,他們意識到無人接盤時(shí),最理智的做法就是趕緊拋售,收回成本。 房地產(chǎn)是否健康,最終還要看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)指標(biāo),租房比例、工資收入比等平時(shí)棄若敝屣的數(shù)據(jù)就成為重要參數(shù)。事實(shí)上,沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)無法支撐目前過高的房價(jià),下挫是題中應(yīng)有之義。 目前二三線城市房地產(chǎn)遇冷,說明了隨著貨幣略有收縮,這些地區(qū)的投資收益讓投資者起疑,沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)際狀況比房價(jià)所反映的要糟糕得多。人們不認(rèn)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)與資金還能支撐比現(xiàn)在更高的房價(jià)。而海南則挾帶旅游島與免稅購物之余威,成為這次泡沫接棒中的最后環(huán)節(jié)。海南房價(jià)并不健康,因?yàn)楹D下糜螎u規(guī)劃遠(yuǎn)未成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)實(shí)。 房地產(chǎn)的走向掌握在政府手中。政府官員態(tài)度強(qiáng)硬,1月14日,國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲在廣東表示,投機(jī)炒作行為推高了房價(jià),如果“國十一條”等近期調(diào)控政策效果不明顯,中央還可能繼續(xù)出臺政策調(diào)控。而國家政策調(diào)控下,今年房價(jià)和成交量的漲幅都將回落,F(xiàn)在遠(yuǎn)不是房地產(chǎn)市場塵埃落定之時(shí)。 形勢比人強(qiáng)。今年的中央“一號文件”依然姓“農(nóng)”,與往年不同,推進(jìn)城鎮(zhèn)化將成為“三農(nóng)”工作的重要一環(huán)。推進(jìn)城市化其志可嘉,但在目前的財(cái)稅體系下,小城鎮(zhèn)缺乏財(cái)政起支柱作用的主要稅種。單純依賴上級財(cái)政撥付顯然無法長遠(yuǎn),與十幾年前大城市通過土地籌集建設(shè)經(jīng)費(fèi)一樣,在小城鎮(zhèn)的建設(shè)中土地仍是重要收入來源。 在此前的城鎮(zhèn)化試點(diǎn)工作中,不少地區(qū)通過土地財(cái)政來充實(shí)資金。在四川省廣安市廣安區(qū),為破解小城鎮(zhèn)建設(shè)資金難題,該區(qū)通過土地集約開發(fā),開辟1000畝新增用地,“熟地”倍增價(jià)值量,2009年,全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營收益1.2038億元。這是否意味著土地溢價(jià)從大城市走向了小城鎮(zhèn)?如果政府無法得到稅收支撐,房地產(chǎn)仍然是個巨大的魔咒。 海南曾經(jīng)成為中國房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志,在這一輪房產(chǎn)熱潮中是否會成為房地產(chǎn)泡沫的終結(jié)地?如果不加抑制,完全有可能。 |