剛剛出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調(diào)控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行比較可以看出,“國十一條”有不少新意。
新意之一:出臺時間與以前歷次調(diào)控不一樣
“國十一條”是2010年1月10日出臺的,而醞釀該政策的時間可以追溯到去年12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議,那次會議專門研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策。無論是1月10日政策正式出臺,還是去年12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議的召開,都是相當(dāng)超預(yù)期的,因為中央經(jīng)濟(jì)工作會議并沒有對房地產(chǎn)市場調(diào)控有什么明顯提示,甚至連暗示的話都沒有。中央經(jīng)濟(jì)工作會議是為2010年的經(jīng)濟(jì)工作作總體安排,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上沒有提及對房地產(chǎn)的調(diào)控,市場預(yù)期中央不會對房地產(chǎn)市場采取調(diào)控措施,因此,中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神一公布,地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲。 從過去的經(jīng)驗看,房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺的,在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次。 為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策會不期而至?筆者認(rèn)為主要有以下兩點原因:一是迪拜世界債務(wù)違約事件,二是去年11月份房價上漲過快。
新意之二:以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求,這次調(diào)控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給,進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)
在以前的幾次抑制性房地產(chǎn)調(diào)控過程中,都是從抑制需求入手。比如,對普通住宅和非普通住宅實行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等,但在抑制需求的同時也控制供給的增加,通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。在供不應(yīng)求的格局下,壓縮供給的結(jié)果當(dāng)然是價格的繼續(xù)上漲了。這就是2005年至2007年間房價越調(diào)越高的重要原因之一。 之所以在2005年至2007年間的房地產(chǎn)調(diào)控要控制住房供給的增長,有其特定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,當(dāng)時的背景是經(jīng)濟(jì)過熱,必須控制房地產(chǎn)投資增長速度,壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀調(diào)控的總體要求。 本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異,宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過熱的問題,政府調(diào)控房價就可以從供給與需求兩方面著手,可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時抑制需求的膨脹(實行差別化的信貸政策)。因此,當(dāng)前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。因此,我們看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。
筆者相信,只要這些措施基本得到落實,控制房價的效果一定會比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。
新意之三:更加注重房地產(chǎn)市場的長期制度建設(shè)
去年底溫總理接受新華社記者采訪時就明確提出,要出臺長期性的政策來確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。從這次文件看,有不少新的提法,這些新的提法都與房地產(chǎn)的長期政策有關(guān)。 比如,第一次提出了“要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度,擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市,要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。按照筆者的理解,這不是權(quán)宜之計,它表明社會上一直呼聲很高的“二次房改”的提議的部分內(nèi)容已經(jīng)被政府采納,這表明中央在住房制度上有重大調(diào)整。 第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。顯然,社會上廣泛關(guān)注的物業(yè)稅已經(jīng)提上了議事日程,離正式出臺的時間越來越近了。 |