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房地產(chǎn)政策調(diào)控將成為一種常態(tài) |
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2010-01-05 作者:李俊 來源:上海證券報(bào) |
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2009年12月,政府密集出臺了一系列遏制房價(jià)過快上漲的政策。12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議通過的若干政策為2010年的房市確定了基調(diào):一方面支持住房的自住和改善需求;一方面抑制投資性購房。12月17日,五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,對土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范,明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
種種跡象顯示,調(diào)控政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫?梢灶A(yù)期,如果國內(nèi)樓市泡沫繼續(xù)以2009年的速度膨脹下去,數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩潰的局面將難以避免。 我們預(yù)計(jì),2010年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控將進(jìn)入一種常態(tài)。但對于中國房地產(chǎn)市場來說,歷來就有“一收就死,一放就亂”的傳統(tǒng),如何把握好調(diào)控的力度、調(diào)控的時(shí)機(jī)才是關(guān)鍵。我們認(rèn)為,在正常的政策調(diào)控中,除了收緊流動性、物業(yè)稅試點(diǎn)、改革土地拍賣制度、打擊開發(fā)商非法囤地以及捂盤行為之外,加大保障性住房的供給才是根本之道。 在政策調(diào)控之下,我們預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整過程中,部分過熱區(qū)域的房價(jià)出會現(xiàn)階段性的回調(diào)。但由于造成房價(jià)快速上漲的因素,如供應(yīng)偏緊、剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹預(yù)期等的存在,2010年樓市回調(diào)的幅度會比較小,但全年的成交總量料將難與2009年絕地反彈的交易行情比肩。 此外,我們認(rèn)為政策調(diào)控將對2010年的房地產(chǎn)投資增速有一定的負(fù)面影響,但影響不會太大:1、2009年下半年商品房供求矛盾突出,供求缺口大,而隨著價(jià)格的上漲,開發(fā)商開始加快了施工進(jìn)度;2、由于2009年期房銷售劇增,期房銷售將推動2010年房地產(chǎn)投資增長。從期房銷售與房地產(chǎn)投資的增速關(guān)系來看,我們預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)投資增速將回歸至過去十年來的平均值,即22%左右。 可以預(yù)料的是,房地產(chǎn)市場的調(diào)控將對A股市場帶來深遠(yuǎn)的影響。在國內(nèi),房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的四分之一,對GDP增長貢獻(xiàn)度超過2%,與其相關(guān)行業(yè)超過60個。我們認(rèn)為,在A股市場中,如果房地產(chǎn)板塊受壓,其影響不僅僅在房地產(chǎn)板塊本身,它還將影響到一大批相關(guān)的產(chǎn)業(yè),例如,鋼鐵板塊、建材板塊、水泥板塊、化工板塊、工程機(jī)械板塊,甚至是家電板塊都會受到影響。
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