單從社會(huì)學(xué)角度看,高房?jī)r(jià)從來(lái)不是什么好東西,人人皆可批之。近日,全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)某副主任委員在接受央視采訪時(shí)認(rèn)為,造成當(dāng)今房地產(chǎn)泡沫的主要原因是:政府炒地和民間炒房;與之相適應(yīng)的解決對(duì)策是:地方政府的土地出讓金全歸中央財(cái)政,對(duì)炒房收益征收80%的懲罰重稅。該報(bào)道一經(jīng)推出,便為網(wǎng)絡(luò)媒體所廣泛轉(zhuǎn)載,深受高房?jī)r(jià)之苦的網(wǎng)友更是報(bào)之以贊譽(yù)之聲。平心而論,該委員的觀點(diǎn)不能說(shuō)全錯(cuò),卻有簡(jiǎn)單化推理、道德化評(píng)判之嫌。 房?jī)r(jià)確實(shí)偏高,尤其是少數(shù)東部大城市,所以12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議才會(huì)旗幟鮮明地表示要“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。但導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因?qū)嵲谑清e(cuò)綜復(fù)雜,僅從需求方面分析,就包括:城市化和傳統(tǒng)婚姻觀導(dǎo)致的剛需、居民收入增加帶來(lái)的改善需求、流動(dòng)性過(guò)剩和通脹預(yù)期帶來(lái)的投資投機(jī)需求,這其中只有部分需求屬于不健康的投機(jī)需求。 從供應(yīng)上講,近幾年持續(xù)的供不應(yīng)求(今年情形尤甚),直接推高了房?jī)r(jià)。商品住宅供應(yīng)不足,同樣原因很多,比如有些開(kāi)發(fā)商喜歡囤地、捂盤(pán)惜售等;比如人多地少是特殊國(guó)情,18億畝耕地紅線制約了大城市建設(shè)用地的增加,上海已快把2020年的指標(biāo)用完;又如,分稅制改革后,地方稅少事多,發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和進(jìn)行城市建設(shè)的部分資金缺口,形成了對(duì)土地出讓金的高度依賴,也確有地方政府會(huì)在如何賣(mài)高地價(jià)上動(dòng)腦筋;另如,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)“光打雷,不下雨”,巨量的宅基地處于閑置狀態(tài),而城市建設(shè)用地卻在鬧“地荒”。
把房?jī)r(jià)上漲的罪責(zé)完全扣在地方政府和炒房者的頭上,未免有失公允。如此,則兩條對(duì)策亦失之簡(jiǎn)單。 第一條,地方政府的土地出讓金全歸中央財(cái)政。從法理上講,城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有,其收益全部收歸財(cái)政部無(wú)可厚非,但實(shí)際情況遠(yuǎn)非這么簡(jiǎn)單。中央和地方的關(guān)系,是一個(gè)宏大而復(fù)雜的命題,不宜在此展開(kāi)論述。 與房地產(chǎn)相關(guān)的情況是,中國(guó)是一個(gè)大國(guó),無(wú)論什么樣的治理模式,總歸要地方政府保持發(fā)展經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的積極性,而房地產(chǎn)業(yè)天生的區(qū)域?qū)傩,注定了其發(fā)展與地方政府密切相關(guān)。美國(guó)州政府和更低級(jí)別的地方政府并不依賴土地出讓金,但物業(yè)稅卻是各級(jí)政府最主要的財(cái)政來(lái)源,年稅率為房屋總價(jià)值的1%~2%,而且越是優(yōu)秀學(xué)區(qū)、高檔社區(qū),稅率越高,因?yàn)檎弥@些錢(qián)去搞好治安、綠化、清潔、教育等。
所以,美國(guó)的總體房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)低于我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià),但持有成本卻比我們高得多。而我國(guó)尚未開(kāi)征物業(yè)稅,土地出讓金的性質(zhì)相當(dāng)于前者。政府拿了土地出讓金去修地鐵、建公園、搞大學(xué)城等,何罪之有?當(dāng)然了,以前土地出讓金沒(méi)有實(shí)行收支兩條線管理,中央難察詳情,部分錢(qián)款花在了門(mén)面工程、政績(jī)項(xiàng)目上,甚至還形成了部門(mén)小金庫(kù),滋生腐敗等不良現(xiàn)象。但在物業(yè)稅開(kāi)征之前,把土地出讓金全部收歸中央,不近情,不合理。
第二條,對(duì)炒房收益征收80%的懲罰性重稅。這句話聽(tīng)起來(lái)讓人很解氣,如同抓到小偷就該槍斃。韓國(guó)曾有相似實(shí)踐。前幾年韓國(guó)房?jī)r(jià)飛漲,為了限制炒房,2006年政府加大征稅力度,將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%~36%提高到50%?山Y(jié)果是房屋供應(yīng)量急劇下降,房?jī)r(jià)反而迎頭直上。以至于李明博在競(jìng)選總統(tǒng)期間,強(qiáng)烈批評(píng)說(shuō):“政府的房地產(chǎn)政策如同不精明的獵人,為打一只野豬滿山亂跑,結(jié)果禍害了山里其他動(dòng)物!崩蠲鞑┥吓_(tái)后轉(zhuǎn)而通過(guò)擴(kuò)大供給來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜,在賣(mài)方市場(chǎng)中,賣(mài)方很容易把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方頭上。況且,當(dāng)前在我國(guó)住宅市場(chǎng)中,很難辨別哪些是自住,哪些是投資,哪些是投機(jī)。由于征信系統(tǒng)不健全,很難知道一個(gè)人在全國(guó)到底有幾套房子。有些溫州人拿著一堆身份證去炒房,靠戶主名字去審查誰(shuí)是投機(jī)者,能有用嗎?
國(guó)務(wù)院會(huì)議說(shuō)得很明白,還要繼續(xù)增加普通商品住房的有效供給和大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),這兩條其實(shí)是緩解高房?jī)r(jià)的“基本功”;此外,才是通過(guò)有差別的信貸政策、稅收政策,抑制投資投機(jī)需求。
(作者系房地產(chǎn)業(yè)研究人士)
|