中央經(jīng)濟(jì)工作會議亮點之一是要推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件：進(jìn)城的農(nóng)民要買得起房；通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)保障。城鎮(zhèn)化對增加城市住房需求和調(diào)整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響。
　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議剛剛結(jié)束。這次會議的亮點之一就是要加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，即要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。由此，城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國經(jīng)濟(jì)指明了一個發(fā)展方向，并有望繼續(xù)成為未來中國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。
　　確實，城市化進(jìn)程早已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力之一。自1998年中國住房制度重大改革以來，城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。由2004年統(tǒng)計資料顯示，百萬人口以上的城市在美國只有9個，在中國則有166個。聯(lián)合國人口發(fā)展報告也曾指出，中國的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長最快的國家。
　　中國的城市化進(jìn)程，一方面，促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國農(nóng)民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來，成為城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與消費的動力，從而減緩了城市化進(jìn)程，抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費。有研究表明，在居民消費支出中，城市居民消費所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%，但農(nóng)村居民消費支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。
　　透過上述數(shù)據(jù)，一是受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費增長的占比遠(yuǎn)高于中國城市化率增長，這意味著農(nóng)村居民消費水平的相對降低；二是分化的二元城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，不僅不利于農(nóng)村居民消費，而且也不利于農(nóng)民分享中國改革的經(jīng)濟(jì)成果；三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村居民消費水平過低。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關(guān)系，增加農(nóng)民收入，才能有效促進(jìn)農(nóng)民消費的快速增長。從這個角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大改革舉措之一。
　　之所以說加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將成為現(xiàn)在和將來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動力，是因為 “城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內(nèi)容：一是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即通過大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)來帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是基本住宅建設(shè)，以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來帶動整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當(dāng)前土地矛盾問題。
　　值得注意的是，以農(nóng)民進(jìn)城的方式帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須基于農(nóng)民有支付能力去購買他們希望進(jìn)入城市的住房。但近幾年來房地產(chǎn)市場的繁榮與火爆，導(dǎo)致各地城市的房價全面飆升，不要說大中型城市房價的快速飆升，就連中小城市的房價也出現(xiàn)快速上漲。
　　據(jù)中國社會科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買當(dāng)前房價高企的住房。因為，城市居民的房價收入比已達(dá)到8.31倍，農(nóng)村居民的房價收入比更是高達(dá)29.44倍。如果說城市中都有85%以上家庭購買不起住房，那么要想讓農(nóng)民進(jìn)城購買所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，最為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農(nóng)民購買得起住房。
　　事實上，要讓進(jìn)城農(nóng)民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房價以符合他們的購房支付能力，而且還要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)，由此形成有效的農(nóng)村土地市場。因為，農(nóng)村土地市場不僅可以增加土地供給或給土地定價，而且也可以為農(nóng)民進(jìn)城提供一種經(jīng)濟(jì)保障。
　　在筆者看來，只有在上述兩個前提條件得到滿足的情況下，放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制才能達(dá)到推進(jìn)城鎮(zhèn)化的預(yù)期效果。否則，這個制度改革所能起到的作用將是十分有限的。
　　放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制的城鎮(zhèn)化，對我國房地產(chǎn)市場的影響也是多方面的。確實，通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將增加農(nóng)民對城市住房的很大需求，但前提條件是城市房價應(yīng)當(dāng)接近當(dāng)下農(nóng)村居民的購房支付能力。還有，農(nóng)村土地要能夠流轉(zhuǎn)，并能成為農(nóng)村居民生活的一種經(jīng)濟(jì)保障。這樣，如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。當(dāng)然，這個市場方向究竟會向何處發(fā)展，還要看下一步政策細(xì)化而定。