盡管以超低價(jià)格買來(lái)太陽(yáng)星城8棟房子的團(tuán)購(gòu)門事件被曝光后,讓中石油身處輿論的風(fēng)口浪尖,但這并沒(méi)有打亂中石油團(tuán)購(gòu)房的分房計(jì)劃。 9月2日下午,北京市西城區(qū)六鋪炕街2號(hào),中國(guó)石油(601857)機(jī)關(guān)文體中心一派忙碌景象:一樓大廳中間的公告牌上貼著一張A4紙:領(lǐng)取石油大院及太陽(yáng)星城材料(箭頭示意向左走),書報(bào)室、音樂(lè)室等門牌旁貼著身份確認(rèn)、登記、簽約等字條,右側(cè)大廳門口的桌子上還放著一摞在京央企職工央產(chǎn)房買賣登記表。
極不合理卻合情
太陽(yáng)星城位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)和東北四環(huán)之間,距離地鐵10號(hào)線太陽(yáng)宮站只有幾分鐘路程,西壩河從小區(qū)中間流過(guò),地理位置相當(dāng)優(yōu)越。 北京潤(rùn)萬(wàn)嘉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司、中原地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)告訴時(shí)代周報(bào)記者,太陽(yáng)星城前兩期開(kāi)發(fā)的金星園和水星園,二手房均價(jià)在22000元-23000元/平方米左右,如果是小戶型或是朝向格局好的可以賣到26000元/平方米。 即將開(kāi)盤的是太陽(yáng)星城三期,售樓處的一位銷售顧問(wèn)告訴周報(bào)記者,具體開(kāi)盤時(shí)間還沒(méi)有定。而對(duì)于賣給中石油的1至8號(hào)樓,銷售顧問(wèn)始終諱莫如深。 火星園的樓房目前已經(jīng)封頂,正在進(jìn)行裝修。賣給中石油的房子和準(zhǔn)備銷售的房子之間有一條小馬路,分成了兩個(gè)小區(qū),兩個(gè)小區(qū)樓盤的形狀、戶型甚至容積率都不一樣,中石油部分的房子頗有點(diǎn)量身訂做的感覺(jué)。 中石油和開(kāi)發(fā)商冠城大通(600067)之間有著怎樣的關(guān)系,讓冠城大通愿意把市場(chǎng)價(jià)23000元/平方米以上的房子以9000元/平方米的價(jià)格賤賣給中石油。 公開(kāi)資料顯示,太陽(yáng)星城由香港冠城集團(tuán)控股的冠城大通股份有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè),冠城大通是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和特種漆包線生產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司。公司注冊(cè)資本6.13億元。公司前身是1956年創(chuàng)立于的福州電線廠,并于1997年在上海證券交易所掛牌上市。截至2008年12月底,冠城大通總資產(chǎn)達(dá)73.77億元,年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入44.86億元,年利潤(rùn)總額3.29億元。 冠城集團(tuán)董事長(zhǎng)韓國(guó)龍是福建“四大家族”中第一個(gè)闖蕩北京地產(chǎn)圈的,但是在北京開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并不多,只有冠城園、太陽(yáng)星城和冠城?名敦道,然而冠城集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)公司卻很多,時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)就有北京太陽(yáng)宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京京冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京冠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京冠城新泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 時(shí)代周報(bào)記者從中石油內(nèi)部了解到,中石油和冠城大通的團(tuán)購(gòu)行為早在2006年前后就已經(jīng)敲定。操刀者為北京華油服務(wù)總公司。今年3月,團(tuán)購(gòu)了太陽(yáng)星城三期的8幢住宅樓和兩幢商用樓,外加2個(gè)地下停車場(chǎng)。總價(jià)約20.6億元,單價(jià)為9000多元/平方米。 盡管是團(tuán)購(gòu),能有8折左右的優(yōu)惠就很不錯(cuò)了,中石油何以能超低價(jià)購(gòu)買這些房產(chǎn),一時(shí)間質(zhì)疑四起。 “百年一遇的金融危機(jī),使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的險(xiǎn)境,冠城大通亦未能獨(dú)善其身!睋(jù)一位接近北京市建委的人士透露,在去年樓市低迷期,資本市場(chǎng)也萎靡不振,到年底時(shí),地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)冰點(diǎn),冠城的資金鏈一度陷于斷裂的邊緣。中石油從2008年開(kāi)始就在緩解冠城大通資金難題上扮演重要角色,現(xiàn)在已經(jīng)建成并裝修好的2棟辦公樓都是中石油出錢墊資修建。 這是這項(xiàng)看起來(lái)極不合理的交易變得有點(diǎn)合情。 此前有媒體報(bào)道,冠城在拍到朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)地塊后,一度遭遇資金短缺,甚至無(wú)法支付土地出讓金。
中石油通過(guò)興業(yè)銀行(601166),以委托貸款的方式,將6億元巨款貸給開(kāi)發(fā)商,利率只有2.63%,僅僅是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率的一半。作為交換,中石油通過(guò)中信信托以800萬(wàn)元人民幣受讓冠城正業(yè)40%股權(quán),中石油還有權(quán)以低價(jià)優(yōu)先購(gòu)買這批房子。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,太陽(yáng)星城三期樓盤的兩項(xiàng)土地使用權(quán)抵押信息為,一項(xiàng)的抵押權(quán)人是交通銀行(601328)股份有限公司北京亞運(yùn)村支行,另一項(xiàng)的抵押權(quán)人則正是北京華油服務(wù)總公司。 而冠城大通2008年的年報(bào)也可以印證了這個(gè)說(shuō)法。2007年冠城大通第六屆董事會(huì)第七次會(huì)議決議公告顯示:太陽(yáng)宮新區(qū)B區(qū)項(xiàng)目總投資為32.84億元,項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年第四季度開(kāi)工,2009年第四季度全面完工。2008年12月27日,冠城大通發(fā)布公告表示,公司此前準(zhǔn)備發(fā)行6.5億元公司債的計(jì)劃未獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò),這是2008年惟一一家未通過(guò)的上市房企。從冠城大通去年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示,冠城大通資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.7%,凈債務(wù)率達(dá)298%,短期借款27.78億元,一年內(nèi)到期的借款高達(dá)6億元左右。市場(chǎng)低迷,導(dǎo)致太陽(yáng)星城三期遲遲無(wú)法開(kāi)盤,資金無(wú)法回籠。 為緩解資金壓力,在中石油團(tuán)購(gòu)前,冠城曾以12500元/平米的售價(jià)公開(kāi)出售位于北京市東二環(huán)寸土寸金的冠城名敦道的房子。 不過(guò)這些說(shuō)法并未得到冠城大通的確認(rèn),在馬甸冠城園冠海大廈,冠城大通相關(guān)負(fù)責(zé)人斷然拒絕了時(shí)代周報(bào)記者的采訪要求。
中石油多次低價(jià)團(tuán)購(gòu)
實(shí)際上,冠城大通與中石油的“合作”由來(lái)已久。2008年10月,冠城大通發(fā)布公告,將位于北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮金星園8號(hào)樓的建筑面積為5.24萬(wàn)平方米的辦公樓,作價(jià)7.7億元整售給北京華油服務(wù)總公司,該辦公樓的均價(jià)為每平方米14700元。 2009年3月,冠城大通發(fā)布公告,其全資子公司北京京冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的控股80%的子公司—北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,將北京市崇文區(qū)一處可售面積2.55萬(wàn)平方米的危改項(xiàng)目寫字樓,以3.44億元、每平方米13500元的價(jià)格賣給中石油,另外還有20個(gè)地下車庫(kù),合計(jì)3200萬(wàn)元。 加上此次團(tuán)購(gòu)的20多億元,以如此低的價(jià)格接連出手的都是中石油旗下的北京華油服務(wù)總公司。 北京華油服務(wù)總公司是負(fù)責(zé)為中石油集團(tuán)機(jī)關(guān)提供后勤保障的機(jī)構(gòu)。1992年12月,中國(guó)石油天然氣總公司黨組決定把行政事務(wù)局從機(jī)關(guān)分離出來(lái),組建北京華油服務(wù)總公司。 根據(jù)中石油集團(tuán)網(wǎng)站的介紹,北京華油服務(wù)總公司旗下有一家房地產(chǎn)公司,該公司受集團(tuán)公司委托負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、公有住房出售并負(fù)責(zé)公共維修基金、住房公積金、住房補(bǔ)貼及小型工程管理,同時(shí)負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)住房制度改革工作及在京單位房改政策、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作等。
內(nèi)部補(bǔ)貼4000元/平方米?
在這次團(tuán)購(gòu)分房計(jì)劃中,一位中石油在京下屬單位的新進(jìn)員工顯然成了看客,他無(wú)緣享受以9000元/平方米購(gòu)買太陽(yáng)星城的資格。他告訴時(shí)代周報(bào)記者,以前略微聽(tīng)說(shuō)過(guò)“團(tuán)購(gòu)”的事情,但確切知道這次團(tuán)購(gòu),還是看媒體的報(bào)道。 中石油對(duì)太陽(yáng)星城的團(tuán)購(gòu)和石油大院新房的建設(shè)幾乎是同時(shí)進(jìn)行,用于給處長(zhǎng)及以上干部的福利分房。然而即使這樣,團(tuán)購(gòu)房還是不夠分配。 “盡管已經(jīng)整棟定購(gòu)了8棟房子,還是供不應(yīng)求”,一位接近太陽(yáng)星城開(kāi)發(fā)商的人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,中石油正欲以前8棟相同的價(jià)格再購(gòu)買即將開(kāi)盤的太陽(yáng)星城9號(hào)樓的一部分房源。 對(duì)于參與購(gòu)房的中石油高管來(lái)說(shuō),這無(wú)疑是一次巨大福利。 而即使夠資格者,太陽(yáng)星城的房子也并非可以無(wú)條件購(gòu)買。 一名不愿吐露姓名的中石油處級(jí)干部給時(shí)代周報(bào)記者發(fā)來(lái)郵件:(團(tuán)購(gòu))整個(gè)過(guò)程是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。例如,我如果申請(qǐng)參與,我必須將我當(dāng)年購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房交出來(lái),根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的估價(jià)交回華油公司,然后再按一系列規(guī)則(如級(jí)別、工齡等)參與選房,之后簽訂購(gòu)買合同,如需貸款,即與銀行簽訂貸款協(xié)議。整個(gè)過(guò)程高度透明,絕對(duì)個(gè)人自愿。 這位處級(jí)干部表示,自己得到團(tuán)購(gòu)住房通知是在2008年11月份,由于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)一路狂跌,太陽(yáng)星城以及附近的房?jī)r(jià)也差不多只有1萬(wàn)多元/平方米,并且要兩年后交房,加上配套設(shè)施都不夠完善,所以猶豫了很久才決定參加團(tuán)購(gòu)。而其他不少員工則因?yàn)楦鞣N原因退出了團(tuán)購(gòu)。 中國(guó)石油機(jī)關(guān)文體中心一樓張貼的一份《付款方式介紹》印證了前述人士的說(shuō)法:購(gòu)房職工簽訂買賣合同時(shí),先按20%房款交付定金,在具備交房條件時(shí),購(gòu)房職工交付該房屋剩余80%房?jī)r(jià)款。購(gòu)房職工交付房?jī)r(jià)款可以采取一次性付款、分期付款和“融信貸”付款三種方式。 領(lǐng)導(dǎo)買到新房后,騰出來(lái)的老房子分給下一級(jí),下一級(jí)騰出來(lái)的老老房子則分給下下一級(jí),成為此次中石油解決職工住房問(wèn)題的模式。 中石油的團(tuán)購(gòu)價(jià)和太陽(yáng)星城的市場(chǎng)價(jià)之間,存在著極大的利差,如果轉(zhuǎn)手賣出,則意味著百萬(wàn)元的獲利空間,同時(shí)一些職業(yè)炒家亦盯上了這塊“肥肉”,
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查得知,很多中介公司正打算私下運(yùn)作倒房事宜。 不過(guò)一位接近中石油的人士表示,這批房子類似央產(chǎn)房的性質(zhì),5年內(nèi)禁止交易,包括房產(chǎn)證都由單位統(tǒng)一運(yùn)作,直接阻斷了炒房的可能。這讓很多中介很失望。 不過(guò)該人士表示“聽(tīng)說(shuō)除了職工繳納的8000元/平方米,中石油內(nèi)部還補(bǔ)貼4000多元/平方米(給開(kāi)發(fā)商)”。 不過(guò)內(nèi)部補(bǔ)貼的說(shuō)法沒(méi)有獲得前述中石油處級(jí)干部的認(rèn)同,“中石油是在紐約、香港、上海上市的上市公司,同時(shí)是國(guó)資委轄下的國(guó)字號(hào)企業(yè),監(jiān)管體系可想而知”。 |