高房?jī)r(jià)的形成機(jī)制是什么
    2009-07-31    秋風(fēng)    來源:南方都市報(bào)

  高房?jī)r(jià)再次成為眾矢之的,那么,是誰制造了高房?jī)r(jià)?各方展開了一場(chǎng)數(shù)據(jù)大戰(zhàn),紛紛用自己的數(shù)據(jù)來摘清自己,把責(zé)任推給別人:
  國土資源部公布了全國620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù),其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中,地價(jià)占房?jī)r(jià)的最高比例為51.36%,最低為14.33%,平均為25%。全國地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均為23.2%。言外之意是,高房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商制造的,是其瘋狂追逐利潤的產(chǎn)物。
  參加這620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本調(diào)查的中國地質(zhì)勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所將這一意思說得明明白白:開發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本最高不會(huì)超過30%,加之稅費(fèi)成本10%和平均土地成本23.2%,開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40%左右,即便算上增值稅,流向政府的也不會(huì)超過40%。所以,房?jī)r(jià)之所以高,完全是因?yàn)殚_發(fā)商心太黑。
  開發(fā)商卻不同意這種說法。積極充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商代言人的任志強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)是在為政府打工。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)查顯示,地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)58.2%,認(rèn)為地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。鄭州一位開發(fā)商則通過央視公開了一份房地產(chǎn)成本清單:樓面地價(jià)占到售價(jià)的40%,建安成本占30%。該開發(fā)商特別強(qiáng)調(diào),各級(jí)行政部門的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的20%,收費(fèi)項(xiàng)目至少30項(xiàng),且存在重復(fù)征收、變相征收現(xiàn)象。結(jié)論是:房?jī)r(jià)之所以高,主要是因?yàn)檎濆X。
  說實(shí)在話,一個(gè)行業(yè)與政府如此公開地以數(shù)據(jù)論證對(duì)方對(duì)一件大家都覺得不那么好的事情的責(zé)任,還是很新鮮的,也是一件好事。也許,隨著這場(chǎng)數(shù)據(jù)戰(zhàn)逐漸升級(jí),人們當(dāng)能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政-商關(guān)系現(xiàn)狀有更清楚的認(rèn)識(shí)。
  不過,要弄清誰對(duì)高房?jī)r(jià)承擔(dān)責(zé)任,其實(shí)用不著如此大動(dòng)干戈。事實(shí)上,雙方如此引用數(shù)據(jù),說明雙方都沒有理解經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在邏輯,沒有理解價(jià)格的形成機(jī)制。開發(fā)商大談地價(jià)數(shù)據(jù),隱含了這樣一個(gè)預(yù)設(shè):房?jī)r(jià)是由生產(chǎn)它的成本(這其中很重要的一部分是地價(jià))決定的。政府揭露開發(fā)商的利潤率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè):利潤可以決定房?jī)r(jià),開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤。
  經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理不支持這兩個(gè)預(yù)設(shè)。首先,應(yīng)當(dāng)假定,市場(chǎng)活動(dòng)的各方主體都具有正常理性,具體地說,購房者不是傻子,怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率?其次,價(jià)格也不可能由成本來決定。如果是這樣的話,那采購了價(jià)格最高原料的最傻的采購經(jīng)理,豈不是可以為企業(yè)帶來最大利潤?
  要弄清高房?jī)r(jià)的責(zé)任,需要了解價(jià)格的形成機(jī)制。簡(jiǎn)單地說,一棟房屋的價(jià)格既不完全是由生產(chǎn)成本決定的,也不完全是由供需決定的。從某種程度上說,在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上,價(jià)格決定供需,價(jià)格也決定成本。當(dāng)然,更準(zhǔn)確地說,價(jià)格是由交易雙方關(guān)于市場(chǎng)情勢(shì)的預(yù)期所決定的。
  最近的局面有助于我們理解這一經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。今年初,房屋市場(chǎng)恢復(fù)繁榮,房?jī)r(jià)開始回升。開發(fā)商購買土地的欲望陡然提高,土地價(jià)格攀升,各地不斷出現(xiàn)“地王”。從這里看得很清楚,先有高房?jī)r(jià),然后有了高地價(jià)。當(dāng)然,反過來,高地價(jià)又給開發(fā)商發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào):房屋的價(jià)格將會(huì)上漲,準(zhǔn)備售房的開發(fā)商于是繼續(xù)提高房屋的價(jià)格。高地價(jià)也給購房者發(fā)出強(qiáng)烈的信號(hào):以后的房?jī)r(jià)還要上漲,現(xiàn)在趕緊買吧。即便開發(fā)商已提高了價(jià)格,購買人也瘋狂入市,甚至形成搶購的局面,開發(fā)商因此獲得高額利潤率,但購房者也覺得自己賺了,因?yàn)橐院蠓績(jī)r(jià)還會(huì)漲。此后開盤的開發(fā)商就會(huì)再次提高價(jià)格,地價(jià)又會(huì)再度上漲。開發(fā)商、購房人、地方政府共同推動(dòng)形成了房?jī)r(jià)、地價(jià)輪番上漲的格局。
  因此,高房?jī)r(jià)的根源就是最初導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的因素。通過本輪價(jià)格上漲,可以十分清楚地看到一個(gè)關(guān)鍵因素:寬松的貨幣政策。任何時(shí)候,房屋市場(chǎng)的繁榮、尤其是畸形繁榮,都離不開過于寬松的貨幣政策之助。大量貨幣流入經(jīng)濟(jì)體,必然首先流入房屋市場(chǎng)。
  不過,房?jī)r(jià)漲到畸形的程度,且房地產(chǎn)市場(chǎng)成為第一個(gè)復(fù)蘇的市場(chǎng),還有另一個(gè)制度性因素:土地壟斷。地方政府壟斷著商品房的土地供應(yīng),因而,對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)的任何跡象都會(huì)盡力阻止,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的任何跡象都表示歡迎,且傾向于放任而不采取任何抑制措施,因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲將推高地價(jià),而地方政府將從中獲益。
  所以,歸咎高房?jī)r(jià)的責(zé)任:首先,寬松的貨幣政策推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲周期,而地方政府對(duì)此傾向于不作為,甚至推波助瀾,盡可能延長房?jī)r(jià)上漲周期。這樣,在絕大部分時(shí)間,房?jī)r(jià)都在上漲,而且是畸形地上漲。唯一的問題是:這個(gè)世界上真的存在永遠(yuǎn)畸形上漲的資產(chǎn)嗎?(作者系北京學(xué)者)

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