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| 警惕樓市發(fā)展結(jié)構(gòu)性失衡 |
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| 2009-06-19 回建強(qiáng) 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) |
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進(jìn)入6月份，樓市發(fā)展的不確定性在增加，市場數(shù)據(jù)則成為判斷樓市發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢的重要依據(jù)。不過隨著數(shù)據(jù)的披露，樓市在很多方面表現(xiàn)出了一種結(jié)構(gòu)性失衡的繁榮。
商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓一向被認(rèn)為是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志之一，在樓市復(fù)蘇過程中，商辦市場的表現(xiàn)往往標(biāo)志樓市真正的復(fù)蘇程度。在三月份開始的樓市回暖行情中，住宅市場表現(xiàn)最為活躍：今年1月份商品住宅銷售量僅為50.7萬平方米，到了3月份則迅速上升到153萬平方米，5月份則進(jìn)一步擴(kuò)大到210萬平方米，同比增長一倍以上。
再看辦公樓的銷售情況，3月份銷售量為10萬平方米，5月份為16.5萬平方米，同比僅增長兩成，同時(shí)價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的降低，比去年同期下跌25%。
樓市的區(qū)域發(fā)展同樣存在失衡的狀況。雖然總體上上海住宅價(jià)格5月份較1月份變化不大，但內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外的價(jià)格變化差異巨大。內(nèi)環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)商品住宅5月份成交均價(jià)較1月份已有三成的漲幅；中外環(huán)的漲幅也達(dá)到23%，但外環(huán)外卻下跌了3.5%。這與2007年的樓市發(fā)展情況有較大區(qū)別。
中心城區(qū)與郊區(qū)房價(jià)走勢背離至少說明，目前樓市資金結(jié)構(gòu)性特征明顯，投資資金居多，而自住型購房資金開始退潮，當(dāng)前所謂樓市的繁榮還存在很大的不確定性，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，或者樓市價(jià)格巨幅波動，那么在投資資金較少的情況下，樓市繁榮將大打折扣。
同樣，處于市場一線的開發(fā)商，其表現(xiàn)也是異化的。2007年房地產(chǎn)企業(yè)面對市場的繁榮，對土地表現(xiàn)出了格外的“渴求”，各地“地王”頻出。今年雖然市場持續(xù)回暖，但房地產(chǎn)企業(yè)卻并沒有因市場的好轉(zhuǎn)而忘乎所以。很多一線房企在經(jīng)歷了去年的地產(chǎn)寒冬之后都保持了少有的謹(jǐn)慎。
在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)為新開工面積、施工面積與住房銷售的背離。1~5月份，上海商品住宅新開工面積為544.7萬平方米，同比下降25.4%，商品住宅施工面積為5114.5萬平方米，同比下降6.8%。同期商品住宅預(yù)售面積達(dá)到786.7萬平方米，同比增長18.8%。
不僅是上海，北京的商品住宅新開工面積和銷售面積也出現(xiàn)嚴(yán)重的背離，新開工面積同比降幅甚至達(dá)到54.5%。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不高是當(dāng)前樓市面臨的主要問題，雖然國務(wù)院已經(jīng)適時(shí)下調(diào)了住房項(xiàng)目資本金比例，但市場反應(yīng)不明顯，后續(xù)效果還有待觀察。
相對于一線房企的謹(jǐn)慎，中小企業(yè)拿地的意愿相對較強(qiáng)，除了資金鏈有緩和的因素外，這些企業(yè)積極拿地主要是解決后續(xù)生存空間的問題，畢竟他們與大企業(yè)相對豐厚的土地儲備不可相提并論。
綜合來看，目前樓市繁榮的表象下，結(jié)構(gòu)失衡的問題正在凸顯出來。這種結(jié)構(gòu)失衡與當(dāng)前的國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，居民消費(fèi)增長顯著，但外貿(mào)出口依然低迷，CPI、PPI繼續(xù)雙降。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)更多地成為了各路資金避險(xiǎn)的場所，資金結(jié)構(gòu)具有集中性、短期性、目的性強(qiáng)的特點(diǎn)，這也造成了上文所分析的幾個(gè)領(lǐng)域失衡的問題。宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)業(yè)的刺激和拉動，這是當(dāng)前各方所期待的，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要以宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)。
因此，為了避免投機(jī)避險(xiǎn)資金對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，國家要加大力度采取措施，促進(jìn)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，給予房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的信心。另外要保持房價(jià)的穩(wěn)定，增加自住房需求的比例，穩(wěn)定和發(fā)展改善型需求和投資需求，在這樣的基礎(chǔ)上形成的樓市繁榮才是各界希望看到的。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員） |
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