樓市“小陽春”背后的四股寒意
    2009-06-19    鄭作時    來源:第一財經(jīng)日報
    入夏,氣溫與樓價齊升,謊言與真相共舞,地產(chǎn)業(yè)一派大好景象背后,掩不住的是從業(yè)者心里的一絲不踏實。
  半年之前,有一位建筑專業(yè)出身但在實業(yè)公司搞基建的朋友向筆者咨詢,問要不要跳槽到開發(fā)公司去?當(dāng)時被筆者阻止。半年之后的今天再聯(lián)絡(luò),此君再無投奔之意。
  從業(yè)者的取舍,已經(jīng)很明確地說明問題。但為何從業(yè)者會作出這樣的選擇,卻是廣大消費者都要深思的事情。俗話說,“買的沒有賣的精”。面對信息不對稱的局面,買者用常識來判斷往往會出錯,誰都知道房價太貴,但何時跌卻是一個極難回答的問題。
    而從業(yè)者的選擇在告訴我們,時點已經(jīng)近得不能再近了。
  通常情況下,商品的價格波動會是曲線的。價格的上升不會一蹴而就,下跌也不會一跌到底。樓市小陽春的說法,其實反映了一種大眾的普遍看法,這只是一種回暖,而不是一種反轉(zhuǎn)。其實小陽春背后的寒意,讓人不禁為任志強這樣以有知而無畏者捏把汗。
  寒意有四:其一,誰說開發(fā)商不可以虧本?賣白菜的可以賺上午賠下午,賣房子也應(yīng)該可以賺上半場賠下半場。想不賠先要學(xué)聰明,而順應(yīng)民意就是最大的聰明。
  其二,現(xiàn)在人們觀察到的地產(chǎn)業(yè),不太全面。多年居高不下的房產(chǎn)價格,造成了地產(chǎn)業(yè)的另外一支力量,那就是炒房人手里的空置二手房。早先樓市空軍(指看跌房價者)用來安慰自己的一個數(shù)字——亮燈率,說明的就是這一支力量的強大。
  不過看跌者沒有明白的是,在價格上漲的時候,炒房人是買方的一支力量,只有在下跌的時候,大量的空置二手房才會“逞威”,它會大大加速房價下跌的速度,使事情變得不可收拾。而這一輪的小陽春,已經(jīng)有不少聰明一些的炒房人開始出手二手房了。
  開發(fā)商鼓噪出來的熱點,其實部分是“聲東擊西”的效果,讓聰明的炒房人先走了一步。大量不亮燈的二手房是開發(fā)商心里永遠(yuǎn)的痛,只不過他們永遠(yuǎn)不會提及。
  其三是經(jīng)濟(jì)危機。其實克魯格曼來華,說的最實在的一句話就是,西方經(jīng)濟(jì)明年這個時候可能比現(xiàn)在還要差,而這對地產(chǎn)業(yè)或許是“壓死駱駝的最后一根稻草”。
  支撐起現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)小陽春的中堅力量,是體制外的一批民營企業(yè)主,他們擔(dān)心資產(chǎn)縮水而發(fā)起的購買動作,是交易量上升的最早動源,他們的動作帶來了“剛需”的恐懼,中產(chǎn)階層中的年輕人害怕房價進(jìn)一步上漲而不得不買房,帶來了交易量的進(jìn)一步上升。
  但如果明年的西方經(jīng)濟(jì)還要進(jìn)一步差下去,那么大批復(fù)產(chǎn)的出口企業(yè)就會雞飛蛋打,現(xiàn)在投入的借貸資本到時候都會變成壞賬。而這就會引發(fā)新二手房的拋售。很可能,這就是樓市進(jìn)一步下跌的動源。
  政府的動作會引發(fā)第四層的寒意,這就是廉租房和物業(yè)稅。當(dāng)然這是在長期地影響市場的,是政府手里的調(diào)控工具。物業(yè)稅現(xiàn)在被談?wù),其實是政府在敲打開發(fā)商。而建設(shè)中的廉租房才是真正的解決之道:中國人還不富裕,要全部在市場里解決住房問題,現(xiàn)在還有困難。
  這一點,任志強所謂“為富人造房”沒有說錯。但這一點同樣指出了任志強的盲區(qū),他喜歡引用數(shù)據(jù)講話,但似乎忽略了一個事實,現(xiàn)有的數(shù)據(jù)里,就有窮人買房的成分在里面。不知道任總是不是學(xué)過統(tǒng)計學(xué),統(tǒng)計學(xué)是講前提的,你的數(shù)據(jù)要干凈,這是最大的前提。
  聰明人是王石,他順應(yīng)了兩種潮流,一種是順勢而為,對民意說“是”,百姓憤怒的時候,他說萬科不賺昧心錢,房價最高時他在“跑路”,萬科在全國都削價拋售,贏得了先機。
  所以有一句話很經(jīng)典,那就是“人都是笨死的”。在市場經(jīng)濟(jì)里,我們要明白的是,狂妄是產(chǎn)生愚蠢的重要來源。中國漸進(jìn)式發(fā)展道路產(chǎn)生了很多富人,房地產(chǎn)業(yè)尤其如此,但他們不一定是聰明人。不聰明不要緊,自知和知人善用也可以產(chǎn)生財富,如果富而狂妄,到時候恐怕只有被人看笑話的份了。
  此話與地產(chǎn)業(yè)者共勉。
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