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| 房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)，不僅要摸底而且應(yīng)公開 |
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| 2009-06-10 社論 來源:南方都市報(bào) |
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日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)展開對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用的專項(xiàng)調(diào)查。即對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成中，項(xiàng)目土地費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等各種稅費(fèi)各占多少進(jìn)行“摸底”。
統(tǒng)計(jì)部門“摸底”來得正是時(shí)候。最近一段時(shí)間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“回暖”的趨勢(shì)，面對(duì)開發(fā)商、地方政府、消費(fèi)者各執(zhí)一詞的局面，調(diào)控政策已進(jìn)退維谷。政策制定者唯有徹底了解整個(gè)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)，才能洞悉真相，尋找治理良方。
一直以來，公開房地產(chǎn)開發(fā)成本的呼聲從未停止。很大程度上，民眾的這一訴求，是希望能用成本價(jià)格比照高房?jī)r(jià)，算出開發(fā)商的暴利。這固然部分出于民眾的情緒宣泄，但更重要的是，這一訴求不僅指向開發(fā)商的利潤(rùn)，更指向開發(fā)商與地方政府之間的利益分配關(guān)系。因?yàn)殚_發(fā)成本中包含了土地出讓成本、稅費(fèi)收入以及地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格中的獲利比例。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，其中實(shí)際征收的有12種，占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。由于稅、租、費(fèi)界限不清，且在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重，這些都構(gòu)成提高房?jī)r(jià)一次性交付成本的壓力。掌握成本結(jié)構(gòu)，無疑有利于厘清地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的利益分配比例，以及洞悉地方政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)動(dòng)機(jī)。
但正因?yàn)榇�，地方政府與開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本一直諱莫如深，雖然曾經(jīng)有過幾個(gè)省份宣布將公布房地產(chǎn)開發(fā)成本，但后來無不被以各種理由推脫搪塞。不少省份都以房?jī)r(jià)由供求關(guān)系決定、與成本無關(guān)，而且開發(fā)成本屬于商業(yè)機(jī)密為由，明確拒絕公布房地產(chǎn)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)成本真的與房?jī)r(jià)無關(guān)嗎？2006年廣州樓面地價(jià)為2872元/平方米，但到2007年，樓面地價(jià)已經(jīng)接近翻了一倍，為5227元/平方米。開發(fā)商正是在這個(gè)節(jié)骨眼上，宣稱政府土地供應(yīng)過少，導(dǎo)致未來可能出現(xiàn)“地荒”，倘若加上建設(shè)周期的時(shí)滯，地價(jià)上漲正好對(duì)應(yīng)2008年樓價(jià)上漲一倍的瘋狂。而在稅費(fèi)成本方面，2008年3月8日，全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌等在《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)費(fèi)用，涉及到約25個(gè)政府部門，總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。這些事實(shí)無不說明，地方政府實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利主體之一。
正是由于在開發(fā)商與政府之間的這筆賬算不清楚，房?jī)r(jià)虛高的真實(shí)原因往往陷入公說公有理、婆說婆有理的雙重表述：地方政府歸咎于開發(fā)商定價(jià)虛高，開發(fā)商抱怨土地供應(yīng)過少，稅費(fèi)成本過高，推高房?jī)r(jià)，一來二去，民間輿論往往失去焦點(diǎn)，最終不了了之。而這種互相責(zé)難，倒能從反面鞏固政商之間的攻守同盟，維持著兩者之間的利益共生結(jié)構(gòu)。因此，此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“摸底”行動(dòng)，除了要了解房地產(chǎn)的成本結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)該將調(diào)研結(jié)果公之于眾，否則，這個(gè)“底”仍然有可能被既得利益的游說集團(tuán)繼續(xù)掩蓋。
從當(dāng)前公布的信息看，統(tǒng)計(jì)局此次摸底行為，調(diào)查的范圍和對(duì)象是北京、上海、廣州、杭州、無錫等40多個(gè)重點(diǎn)城市部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2008年1月到2009年4月有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。截取近期數(shù)據(jù)，固然有減少調(diào)研成本的考慮，但卻存在無法縱向查明地方政府歷年來干預(yù)房?jī)r(jià)手段的問題。必須指出的是，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的影響，未必是通過提升土地出讓價(jià)格以及增加稅費(fèi)收入的方式進(jìn)行，更為隱秘的方式是通過調(diào)整土地供應(yīng)以及對(duì)開發(fā)商囤積土地管理的松緊程度對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)量施加影響。只要減少土地供應(yīng)，或縱容開發(fā)商囤積土地，房?jī)r(jià)就必然飚升，稅費(fèi)收入也水漲船高。因此，僅僅調(diào)查2008年至今的開發(fā)成本結(jié)構(gòu)，并不能完整理解房地產(chǎn)市場(chǎng)利益結(jié)構(gòu)，建議有關(guān)部門一次性調(diào)研5年內(nèi)的稅費(fèi)收入以及土地價(jià)格、土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)供應(yīng)量數(shù)據(jù)，從而完整掌握動(dòng)態(tài)的利益結(jié)構(gòu)變化軌跡。
總之，此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查及時(shí)而且必要。特別是在物業(yè)稅的改革正在醞釀之際，摸清現(xiàn)有利益結(jié)構(gòu)，還可以為“新人新辦法，老人老辦法”作出安排。我們期待有關(guān)部門徹底公布調(diào)查結(jié)果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源。 |
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