開征物業(yè)稅確需多加“研究”
    2009-05-27    作者:唐尼陳    來源:解放網(wǎng)-新聞晨報

    開征物業(yè)稅是講了N年的事,像臘肉,掛在半空,沒風不知道它的存在,有風就聞著味了。于是重新想像它的味道。
    這兩天的風是中國政府網(wǎng)公布的《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》和國家發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》。后者所涉中國經(jīng)濟方方面面,領域很多。在加快推進財稅體制改革一塊,發(fā)改委提出“研究開征物業(yè)稅”。
    國際上,物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種。征稅對象具體而言如土地、房屋等。土地或房屋的承租人或所有者每年根據(jù)其不動產(chǎn)的市場價值繳納一定稅款。市價高時多交,低時少交。在中國,如果開征物業(yè)稅,應該是免除現(xiàn)在由房地產(chǎn)開發(fā)商一次性繳納的70年土地出讓金,改為每年向每個房屋所有人或者承租人征稅。
    贊成迅速開征物業(yè)稅的理由是,物業(yè)稅可以大大降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,可以推低房價,可以遏制一般的房地產(chǎn)投資。真有如此好事?
    可惜,事實未必能如大家的意。如果物業(yè)稅替代了一次性繳納的土地出讓金,房地產(chǎn)開發(fā)商的成本是降低了,但接著由市場定的房價能低到什么程度就很難說。我擔心在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫、價格居高不下時,這會成為開發(fā)商再次謀取超額利潤的絕好機會。
    再者,房地產(chǎn)投資者的驅動力是房價趨勢,與房價絕對值的高低或擁有房產(chǎn)(在此即投資品)的成本無關。只要投資者看到房價上升的明顯趨勢,就會入場。只要市場向好,有人接盤,持有物業(yè)的成本再高,將來都可以全部轉嫁給下家。稅收對房價和投資性需求的無效性早已被各式各樣對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施及其效果所證明。
    另外,物業(yè)稅也不是容易征的稅。俗話說知易行難,征收物業(yè)稅就是一例典型。
    首先,稅收成本高。開征物業(yè)稅前,政府必須了解每個房屋擁有者租賃人的房產(chǎn)權利信息。以中國人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場的規(guī)模,前期準備工作量自不必說。而且,每年這些信息還在不斷變化,對稅務部門來說,征管難度可算空前。
    其次,估值難。中國缺乏有經(jīng)驗的不動產(chǎn)價格評估師。人才可以培養(yǎng),市場需求自然會催生這方面的職業(yè)教育和培訓。但是中國房地產(chǎn)市場本身的不成熟性會增加估值的難度,價格波動,投資比例較高,都會使每年的估值進行不順。而且,估值資格由政府授信,其中可能產(chǎn)生尋租與腐敗。
    最后也是最緊要的,是開征物業(yè)稅必須先解決地方政府的財政收入結構問題。所謂土地財政是中國特色,一下子失去巨額土地出讓金收入,如果得不到相應可替代的其他收入來源,地方政府也很為難。這是短期利益問題,也是迫切的現(xiàn)實問題。
    所以,如前述文件中的措辭,開征物業(yè)稅確實還需多加“研究”。不可操之過急。

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