這幾天,房?jī)r(jià)漲跌又成為社會(huì)熱點(diǎn)。有開發(fā)商公開宣布其樓盤價(jià)格要在某月某日上漲多少;另有開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)之勢(shì),將樓盤調(diào)整到一個(gè)合適的價(jià)格水平上銷售;更有房地產(chǎn)開發(fā)商大叫:“什么價(jià)格都可以下跌,就是房?jī)r(jià)不能下跌。”
由于土地的公有制,再加上房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性,房地產(chǎn)開發(fā)商很容易借助這些因素對(duì)住房產(chǎn)品采取壟斷性定價(jià)。住房的價(jià)格水平可以與市場(chǎng)的供求關(guān)系背離。其實(shí),在這種情況下,購(gòu)房者也不必過于擔(dān)心或?yàn)殚_發(fā)商的言論所左右,而是應(yīng)當(dāng)考慮如何通過更多的信息來判斷這種壟斷性定價(jià)存不存在虛假信息以及這種壟斷性定價(jià)是否為市場(chǎng)所接受并符合市場(chǎng)價(jià)格未來走勢(shì)。 當(dāng)然,住房還具有投資的特性。當(dāng)住房為投資品時(shí),其價(jià)格就不是由市場(chǎng)的供求關(guān)系而是由房地產(chǎn)投資者的市場(chǎng)預(yù)期來決定。也就是說,如果投資者認(rèn)為進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小,進(jìn)入成本低于收益時(shí),那么投資者當(dāng)然會(huì)選擇進(jìn)入。而投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的成本與收益分析,就在于其獲得的基本信息,而且還在于這些信息的可靠性真實(shí)性。目前開發(fā)商的不少言論就是希望用這樣的方式來影響購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的判斷,來影響投資者的預(yù)期。 因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度越高,市場(chǎng)化的程度越高,不僅開發(fā)商壟斷性定價(jià)的幾率小,而且其發(fā)送誤導(dǎo)性信息的可能性也小。在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),其價(jià)格基本上是市場(chǎng)來決定,特別是由以消費(fèi)為主導(dǎo)的供求關(guān)系來決定。在這樣的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目要漲要跌,都是開發(fā)商自己的問題,局外人不必關(guān)注太多。 至于“什么價(jià)格都可以下跌,就是房?jī)r(jià)不能下跌”的言論,未免太過荒謬。其一,早幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飚升乃至漲到天花板上的時(shí)候,從沒有開發(fā)商出來說“房?jī)r(jià)不能漲,漲了會(huì)出大問題”,F(xiàn)在則是,房?jī)r(jià)一下跌,就有開發(fā)商跳出來護(hù)盤了。其二,既然房?jī)r(jià)能夠上漲,這就說明存在市場(chǎng)關(guān)系。市場(chǎng)供求關(guān)系導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)。既然房地產(chǎn)存在市場(chǎng),而市場(chǎng)價(jià)格永遠(yuǎn)是上下波動(dòng)的,沒有只漲不跌的價(jià)格,也沒有只跌不漲的價(jià)格,那么像“什么價(jià)格都可以下跌,就是房?jī)r(jià)不能下跌”這樣的話,除了用來要挾政府及恐嚇購(gòu)房者之外,沒有任何意義。其三,房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有多大影響?從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸在整個(gè)信貸中的比重及中國(guó)按揭貸款制度等方面來看,莫說是房?jī)r(jià)下跌,即使跌到2006年末的水平,也不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的銀行體系造成多少影響。所以,狂飚的房?jī)r(jià)為什么不能下跌呢?這是市場(chǎng)常識(shí),誰能夠主觀上阻擋呢? 總之,最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境、金融市場(chǎng)的環(huán)境都發(fā)生了巨大變化,這種變化一定會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的價(jià)格理性回歸。這是誰也無法改變的。好的開發(fā)商會(huì)順應(yīng)市場(chǎng),當(dāng)然也會(huì)有開發(fā)商為了維持其暴利模式,用各種言行抗拒房?jī)r(jià)調(diào)整并以此來左右房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期,抵抗政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。對(duì)此,政府和民眾需要保持足夠的警惕。 |