從各國舉辦奧運(yùn)會的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)來看,由于奧運(yùn)需要大量的場館建設(shè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這不僅對商品房價格帶來“示范效應(yīng)”,同時,由于這些奧運(yùn)場館的建設(shè)要擠出一部分住宅土地,理論上會造成住宅市場供給的減少,再加上奧運(yùn)所帶來的經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng),這三方面的因素都會刺激房地產(chǎn)價格上漲。通常,這被歸類為房地產(chǎn)市場的“奧運(yùn)效應(yīng)”。但筆者認(rèn)為,這樣的奧運(yùn)效應(yīng)實際上是指奧運(yùn)會的前期效應(yīng)。
正是在“前奧運(yùn)效應(yīng)”的刺激下,房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲,大大超出消費者的購買能力,購房者于是持幣觀望,但是潛在需求仍存在,只要價格出現(xiàn)一定回落,這部分潛在的需求就會變成現(xiàn)實的購買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運(yùn)會看成房地產(chǎn)價格調(diào)整的分水嶺,因此把購房計劃挪至奧運(yùn)以后,根據(jù)奧運(yùn)后房地產(chǎn)價格的變化重新啟動購房計劃,這就形成了所謂的
“后奧運(yùn)效應(yīng)”。
“后奧運(yùn)效應(yīng)”只是在房地產(chǎn)價格下跌之后才能產(chǎn)生的一種效應(yīng),是一種有條件的效應(yīng)。不可否認(rèn),眾多房地產(chǎn)企業(yè)不愿降價主要基于兩個原因:第一,前期所拿到的土地價格高昂導(dǎo)致其開發(fā)成本很高;第二,唯恐市場買漲不買跌,擔(dān)心一旦房價出現(xiàn)集體的松動反而會導(dǎo)致市場進(jìn)一步觀望。
的確,部分房地產(chǎn)企業(yè)所拿土地的價格較高,而且這部分主要是去年房價暴漲之時所購,但筆者認(rèn)為,這部分高價土地并非占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)的大部分,并且絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的價量齊漲的帶動下獲得了超高利潤。即使目前房地產(chǎn)企業(yè)下調(diào)所售房屋價格,也并不會造成企業(yè)大面積虧損,況且在當(dāng)前市場背景下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將其考慮重點轉(zhuǎn)移到企業(yè)生存上來,而通過降價擴(kuò)大銷售無疑是自救的最佳途徑。
再說,房地產(chǎn)企業(yè)所擔(dān)心的“買漲不買跌”心理未必存在,至少這種現(xiàn)象并沒有想象的那么嚴(yán)重。如果房地產(chǎn)完全用來投資,當(dāng)然容易形成“買漲不買跌”。但是房地產(chǎn)還是一種生活必需品,即用于自住,只要存在自住需求,并且沒有超過其購買能力的話,那么房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)“既買漲、又買跌”的現(xiàn)象。不過,目前有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過買房送車等一些“暗降”的方式來銷售并未起到預(yù)期的效果,反而引發(fā)進(jìn)一步的觀望情緒,這似乎正好驗證了房地產(chǎn)企業(yè)所擔(dān)心的“買漲不買跌”現(xiàn)象。但是我們也需要看到,房地產(chǎn)企業(yè)推出的這種“暗降”措施并沒有使房地產(chǎn)價格真正回歸到居民所能承擔(dān)的購買水平,并且從相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,房價只是增幅放緩,這樣高企的價格水平又怎能引發(fā)市場需求呢?
今年年初,萬科在全國掀起了一股“降價風(fēng)”,盡管并未完全引發(fā)集體降價,但萬科卻因此搶占了市場先機(jī),迅速回籠了資金,減輕了資金緊張的壓力。同時,萬科降價也并未引發(fā)公司虧損,從其中報來看,仍然取得了172.6億元營業(yè)收入和20.6億元凈利潤,并且其市場份額也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在市場持續(xù)低迷的背景下,仍然咬住價格不放,試圖死扛著等待政府出面托盤救市。
乍看起來,在本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)控中宏觀調(diào)控措施由“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐R豢亍保咚坪跤蟹潘傻嫩E象,但是筆者認(rèn)為這種放松也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,而不會出現(xiàn)全面放松,而且這種結(jié)構(gòu)性的放松也不會針對房地產(chǎn)市場。這主要是基于:第一,房地產(chǎn)價格最近幾年上漲過度,已完全透支了未來的增長潛力,現(xiàn)在需要調(diào)整。第二,房地產(chǎn)價格暴漲已經(jīng)影響到了民生建設(shè),成為建設(shè)“和諧社會”的障礙。第三,房地產(chǎn)市場是一個資金密集型行業(yè),過多的資金聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域不利于資金流向高科技行業(yè),減少了企業(yè)研發(fā)的動力,不利于創(chuàng)新型國家的建設(shè)大計。如果此時政府對漸漸開始理性回歸的房地產(chǎn)市場去托市,無疑就會惡化目前已經(jīng)扭曲的市場機(jī)制,只會為未來經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展埋下隱患。另外,既然目前房價已經(jīng)嚴(yán)重超出居民購買力,在需求減少的情況下,價格理應(yīng)下降,這才是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的表現(xiàn)。
須知,從來就沒有人能夠戰(zhàn)勝市場,以前沒有,現(xiàn)在不會有,將來仍然不會有。因此,面對
“后奧運(yùn)效應(yīng)”,房地產(chǎn)企業(yè)唯有自救,而降價是目前最好的自救方式。否則,房地產(chǎn)業(yè)很有可能通過高昂的機(jī)會成本等來市場的雪崩。
最近,有報道稱萬科又要刮起第二道“降價風(fēng)”。如果說萬科第一道風(fēng)屬于“小聰明”的話,那么筆者以為,這即將要來的第二道風(fēng)顯然是“大智慧”。 |