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| 2010-06-24 作者:畢舸 來源:證券時(shí)報(bào) |
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據(jù)媒體報(bào)道，過去一般開發(fā)商對(duì)保障房建設(shè)的積極性并不高，由于環(huán)境的變化，當(dāng)下“主動(dòng)”參與保障房建設(shè)的開發(fā)商正越來越多。
吃慣了商品房巨額利潤的開發(fā)商之所以轉(zhuǎn)而青睞保障房建設(shè)，據(jù)分析有這么幾個(gè)原因：隨著政府不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度，參建保障房項(xiàng)目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險(xiǎn)的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房資金周轉(zhuǎn)速度快的特點(diǎn)就成了吸引開發(fā)商的最大優(yōu)勢(shì)。而保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷售費(fèi)用不高，可以很好地控制成本，也是重要原因。
由此看來，在商言商的開發(fā)商并非出于道德“扶貧”才參與到保障房建設(shè)中，而是在房地產(chǎn)政策調(diào)控趨緊、開發(fā)資金來源新渠道以及保障房本身具有的比較優(yōu)勢(shì)吸引下的趨利行為。換言之，不是開發(fā)商主動(dòng)選擇了保障房，而是政策格局調(diào)整讓開發(fā)商被迫選擇這條路。
開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房似乎是一件好事，市場化操作有可能提升效率，但是，在這一過程中還要謹(jǐn)防開發(fā)商的行為異化為“圈錢運(yùn)動(dòng)”。
反思近年來經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的諸多失誤，最大弊端恐怕在于經(jīng)濟(jì)適用房的制度設(shè)計(jì)走向“經(jīng)濟(jì)”而非“適用”的價(jià)值偏差。地方政府迫于政策壓力拿出可憐的一點(diǎn)土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商在政府諸多政策優(yōu)惠引導(dǎo)下參與全程操作，結(jié)果雙方成為盡可能以最小化成本換取最大收益的利益共同體。經(jīng)濟(jì)適用房存在單位面積超標(biāo)、價(jià)格偏高、變成權(quán)勢(shì)財(cái)富群體牟利工具等問題，圍繞經(jīng)適房的各種丑聞不斷，甚至引發(fā)了學(xué)界及社會(huì)關(guān)于是否應(yīng)予取消的爭議。開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房，無論是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房還是限價(jià)房，在自身定位、具體操作及日常監(jiān)管上，都必須嚴(yán)格恪守公共邊界而不能任其放大商品屬性，否則就會(huì)讓種種本意讓利于民的政策扶持，在實(shí)際操作中走形變成某些地方政府、開發(fā)商及權(quán)勢(shì)群體的盤中餐。比如某地頻繁曝光的經(jīng)濟(jì)適用房成為公務(wù)員特供房，經(jīng)濟(jì)適用房未滿規(guī)定年限即上市流轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，都充分暴露出沒有嚴(yán)格的權(quán)力監(jiān)管程序、缺乏必要的民權(quán)保障與救濟(jì)機(jī)制，潛規(guī)則盛行下的灰色尋租空間就會(huì)成倍放大，成為另一場“圈錢運(yùn)動(dòng)”。
如果不加以程序規(guī)范，開發(fā)商不僅在政策嚴(yán)控、資金鏈吃緊時(shí)獲得安全穩(wěn)妥的融資軟著陸，并且隨著國家對(duì)保障房建設(shè)的日益重視，以及相關(guān)政策扶持力度的加大，在土地劃撥、銀行信貸、銷售范圍上獲得更大的自由度。尤其值得警惕的是，參與經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房及限價(jià)房建設(shè)的開發(fā)商，在土地征用、房屋拆遷中打著公益名義而規(guī)避《物權(quán)法》、《拆遷條例》等相關(guān)法規(guī)所賦予的民眾對(duì)等博弈權(quán)利，以極為低廉價(jià)格獲取大量土地資源，實(shí)行變相囤地乃至進(jìn)行擦邊球式的商業(yè)開放。
而某些地方政府則以保障房建設(shè)為由，一方面獲得上級(jí)認(rèn)可的政績達(dá)標(biāo)，另一方面掀起所謂城市改造、土地開發(fā)以及公共財(cái)政大量“輸血”的運(yùn)動(dòng)式管理，將本應(yīng)承擔(dān)的為弱勢(shì)群體解決住房難職責(zé)，偷換概念為損害公共利益的成本轉(zhuǎn)移，并且在與開發(fā)商的默契配合下開辟新的盈利來源。
無監(jiān)管必腐敗，是屢證不爽的法治原理。開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房必須遵循法律監(jiān)督的程序軌道，擁有公權(quán)力的相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)也應(yīng)一同接受監(jiān)督，這才是防止保障房異化成“圈錢運(yùn)動(dòng)”可靠機(jī)制。
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