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| 2010-05-13 作者:李一戈 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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聽到恒大地產(chǎn)宣布其產(chǎn)品全線85折銷售也就是降價(jià)15%的消息，誰最興奮？SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹。我不知道他為什么這么興奮。老潘手里握有大把的現(xiàn)金，是想等地價(jià)大跌去拿地，還是想等其他地產(chǎn)商過不下去了他好收購(gòu)？有這種想法很正常，但要實(shí)現(xiàn)這種想法不容易。
按老潘的意思，似乎恒大地產(chǎn)是第一塊多米諾骨牌，幾塊這樣的骨牌倒下去，中國(guó)樓市的大調(diào)整就真的開始了。但等了一周也沒等到其他知名地產(chǎn)商跟進(jìn)降價(jià)，甚至還有人對(duì)恒大降價(jià)的真實(shí)性表示質(zhì)疑。
潘石屹說，商品住宅價(jià)格將下降15%-20%，回到2009年初的水平�！@話的邏輯有問題。房?jī)r(jià)下跌20%，是回不到2009年初的水平的，甚至都達(dá)不到2010年3月底的水平。要回到2009年9-10月，房?jī)r(jià)須下跌30%；倘若想回到2009年初的水平，也就是此輪房?jī)r(jià)暴漲之前、2008年樓市調(diào)整最低谷時(shí)期的水平，房?jī)r(jià)須下跌40%-50%。
可是說來也奇怪，房?jī)r(jià)說跌就跌，而且是大跌。據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周北京市商品住宅整體成交均價(jià)16898元/平米，與此輪調(diào)控政策出臺(tái)之前的一周（4月4日-11日）相比，均價(jià)下降了7744元/平方米，單價(jià)下跌8000元，降幅達(dá)31.43%。房?jī)r(jià)下跌30%，半個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了，說起來誰會(huì)相信？反正我是不信的。
說來說去，總是房?jī)r(jià)，挺沒意思的。國(guó)發(fā)10文件內(nèi)容很豐富，遏制房?jī)r(jià)只是其中一個(gè)內(nèi)容而已。但老百姓很實(shí)在，這些年來的樓市調(diào)控，關(guān)鍵就是兩個(gè)字：房?jī)r(jià)。只要房?jī)r(jià)不大漲，就談不上調(diào)控。“狼來了”喊了五六年，有朋友問我：這次是真的了？我說：看來是真的。所有能想到的手段，都用上了或即將用到，房?jī)r(jià)再不下跌，也太不給面子了。
然而，房?jī)r(jià)漲跌，反映在統(tǒng)計(jì)上只是個(gè)數(shù)據(jù)游戲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月11日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，與2009年4月相比，4月份北京新建住宅上漲21.5%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師馬上發(fā)表報(bào)告稱“這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下了北京房?jī)r(jià)同比漲幅新高”，算是很高了，但是且慢，經(jīng)過2009年整整一年的暴漲，再加上今年3-4月的瘋狂，北京房?jī)r(jià)只上漲了兩成多？
因?yàn)檫@是抽樣調(diào)查后的平均數(shù)字。什么東西一抽樣、一平均，離我們真正的感受就差得遠(yuǎn)了。譬如，上文提到的那個(gè)說北京房?jī)r(jià)降幅達(dá)31.43%的數(shù)字，就同樣很失真。那怎樣才算是房?jī)r(jià)的“真”呢？
我有個(gè)建議，就是找你身邊的兩三個(gè)樓盤，記下它們?cè)?010年4月17日的價(jià)格，逐月觀察其變動(dòng)。假若某一天，你發(fā)現(xiàn)它的實(shí)際成交價(jià)格比4月17日下跌了30%，好了，此輪調(diào)控的真實(shí)效果顯露了。至于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局或你所在城市的統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，或者某中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，你大可一笑了之。
倘若某一天房?jī)r(jià)果真下跌30%，以后還會(huì)不會(huì)再跌？以后的事，誰說得清楚？目前地產(chǎn)商都還死扛著，房?jī)r(jià)還沒開始下跌呢。再說了，房?jī)r(jià)真要下跌30%，也沒什么大不了的。我們的記者獲悉工、建、中、交四大行的房貸壓力測(cè)試結(jié)果顯示，工行、建行對(duì)房?jī)r(jià)下跌可容忍度約為35%，交行為30%，尚未上市的農(nóng)行為20%，民生可容忍度為40%，招行為37%。也就是說，即使房?jī)r(jià)下跌40%，銀行也不怕。
房?jī)r(jià)還沒真正下跌，就去展望未來下跌40%的可能，不僅乏味，而且近乎意淫。如果再有什么建議的話，對(duì)地產(chǎn)商，我要請(qǐng)他們觀察所在城市的調(diào)控細(xì)則，假如是像北京這樣“限購(gòu)一套房”，趁早放棄抵抗，趕緊降價(jià)；就全國(guó)而言，如果房產(chǎn)稅開征的消息屬實(shí)，降價(jià)也是必然選擇。至于消費(fèi)者，現(xiàn)在買房，確實(shí)有些倉促，除非你等著房子結(jié)婚。
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