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| 2010-05-12 作者:陳思進(jìn) 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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最近回國(guó)，在北京、上海零距離考察了房?jī)r(jià)，可真不能用“貴”來(lái)形容了，那是“超貴”了，已然超過(guò)紐約的平均房?jī)r(jià)了！同時(shí)，我發(fā)現(xiàn)北京上海的親友們（包括幼兒園小學(xué)中學(xué)大學(xué)的同學(xué)們），要么沒(méi)房子，要么就有好幾套。對(duì)于那些有錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，他們都說(shuō)房?jī)r(jià)還不算貴，那是“剛性需求”的結(jié)果，房地產(chǎn)又是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，所以房?jī)r(jià)肯定不會(huì)跌。而對(duì)于那些普通工薪族來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有房子的，哪怕降一半價(jià)格，他們還是照樣買(mǎi)不起。而且，他們好像也都快斷了買(mǎi)房子的念想。
事情往往是這樣，當(dāng)大多數(shù)人都說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌的時(shí)候，政府突然使出一系列殺手锏。轉(zhuǎn)瞬間，從堅(jiān)信房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)降，到大家都在預(yù)測(cè)降多少，并且都分析得有條有理，各種百分比都有：從5%的微調(diào)，一直到50%的腰斬！我上海的一個(gè)表弟也來(lái)電話，要我“算算”北京、上海的房?jī)r(jià)能跌多少。
這可真把我難住了。雖然我對(duì)北美的房市有研究，但國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，我真說(shuō)不準(zhǔn)。
如果大家都不靠借貸，那么房?jī)r(jià)的漲跌就只能隨著收入的漲跌上下起伏，反映的是合理的供求關(guān)系，就像房租那樣。比如在上海，這10年來(lái)平均房?jī)r(jià)上升了4倍，而房租的上升連一倍都不到，顯然和收入的增長(zhǎng)成比例。這是因?yàn)樽饨鸩荒芙栀J，必須支付現(xiàn)金，租金所反映的是真實(shí)的供求關(guān)系。
房市和股市不完全相同，但也有相似之處。一旦投機(jī)者退出，房?jī)r(jià)跌起來(lái)也是非常可怕的，不僅會(huì)漸漸地跌，也是會(huì)像自由落體一般，一路下跌，直至回歸合理價(jià)位——也就是最權(quán)威的房?jī)r(jià)與房租之比。在美國(guó)，用房?jī)r(jià)除以月房租，如果在160倍上下，那就是合理的房?jī)r(jià)。而目前的中國(guó)，因?yàn)椴挥媒环慨a(chǎn)稅，最合適的比例應(yīng)在200倍上下。被稱為“打工皇帝”的唐俊，就是用這個(gè)尺度來(lái)計(jì)算的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)與房租之比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于200倍，所以唐俊一直租住高級(jí)公寓。很顯然，租比買(mǎi)劃算。
寫(xiě)到這兒，北京、上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌，還會(huì)跌多少，大家心里應(yīng)該有一把尺子了。
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