一線城市房價將跌30% 二三線城市將緊隨暴跌
    2010-04-29    作者:牛刀    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    有兩種觀點(diǎn),一種是潘石屹的觀點(diǎn):房價不會降,因?yàn)殚_發(fā)商有錢;另一種是,炒房客將會去二三線城市。
  這兩種觀點(diǎn)是相關(guān)聯(lián)的,都是為了維護(hù)高房價?墒,開發(fā)商真的有錢嗎?而且,開發(fā)商的錢多得可以撐起中國的房價嗎?不錯,2009年,開發(fā)商享受了中國30年來房地產(chǎn)開發(fā)的最大暴利,上市公司的龍頭老大萬科總市值一度接近2000億?墒莿e忘記了,萬科的總市值現(xiàn)在只有800萬,滬深兩市123家房地產(chǎn)上市公司,總市值已經(jīng)跌去60%,你還談什么有錢?從市場層面來看,房地產(chǎn)總市值跌去多少,對應(yīng)的房價也將跌去多少,只不過股市在前而樓市在后。
  再說,用開發(fā)商有錢來威脅中國社會就是不降價,那是一件很可笑的事,F(xiàn)在,中央政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策還有一項(xiàng)沒有收回,那就是開發(fā)商自有資金比例。我的分析是,如果開發(fā)商抱著一套房子都不賣就是不降價的破罐子破摔的心態(tài)來抗拒住宅的民生化趨勢,中央政府將很快回收這一政策,將開發(fā)商的自有資金比例提高到35%,甚至50%。那么,開發(fā)商還有錢嗎?所以,認(rèn)清大勢、降價銷售,讓房價回歸到合理的價格,是現(xiàn)階段房價的大趨勢。
  讓我們再來看看第二種觀點(diǎn),炒房客會去中國二三線城市。這個觀點(diǎn)的潛臺詞是,他們還將繼續(xù)推高房價。在今年年初,王石、潘石屹在唱多中國房價時,我就警告他們,開發(fā)商對房價走勢集體誤判,任志強(qiáng)說今年中國70個大中城市房價會上漲5%,那是不可能的。
  至于炒房客只是開發(fā)商暴利的寄生蟲,房價下降趨勢不可逆轉(zhuǎn),幾個炒房客掀不起什么大浪,所以房價下降也不僅只是一線城市的事。首先,中國的大中城市共處在一個政策層面下,住房信貸政策、財稅政策和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策,不管是在什么城市都是一樣的。盡管在成都、長沙等幾個城市,還有一幫貪官和奸商正支撐高房價,那是蚍蜉撼樹自不量力。
  其次,高房價的撒手锏中央政府還沒有使用出來,那就是貨幣政策。無論是哪個城市,都在使用人民幣,不可能是在用美元買房子。人民幣盡管放出去很多,但是并沒有失控,現(xiàn)在只要央行動用貨幣工具來回收流動性,炒房客從銀行騙取的貸款就將面臨回收,這兩年炒房客所賺的錢也將基本被套在大量的房產(chǎn)上,很多人資金鏈將會斷裂,還有什么錢去二三線城市炒樓?
  第三,二三線城市房價盡管不如一線城市那么高,但是,泡沫的嚴(yán)重程度如出一轍,大量的城市居民買不起房子,依靠炒房客來哄抬高房價,當(dāng)?shù)氐某鞘芯用褚膊豢赡艽饝?yīng),一旦惹怒老百姓,這個城市的市長不一定還能做下去。
  所以,從全國70個大中城市普漲再到普跌,是30年河?xùn)|30年河西的事。中國社會致力的是,讓房價合理回歸到普通居民買得起的程度,而決不允許任何人炒買炒賣胡作非為。現(xiàn)在,一線城市大勢已定,房價將很快跌去30%以上,隨后央行將動用貨幣工具逼迫房價繼續(xù)下行。而二三線城市,將緊隨一線城市之后,房價開始大跌,預(yù)期今年跌幅在30%左右。從此,中國住宅的民生化趨勢確立,未來的中國社會不可能再產(chǎn)生房價暴漲的情況,無論多少年。

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