此輪房地產(chǎn)新政的速度之快、力度之大、范圍之廣,歷史罕見(jiàn)。很多人高呼,中央真的對(duì)高房?jī)r(jià)下狠手、動(dòng)真格了。所以,社會(huì)各界對(duì)此輪調(diào)控也是充滿(mǎn)期待和希望。 那么,應(yīng)當(dāng)如何看待此次中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控?此次調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)?筆者認(rèn)為,這不僅需要用房?jī)r(jià)的變化來(lái)判斷,更需要用時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。 對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題,中央態(tài)度明朗,控制高房?jī)r(jià)的決心也很大。不然,不會(huì)在經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下出臺(tái)如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政?梢哉f(shuō),此次房地產(chǎn)新政,劍劍指向要害,刀刀砍向關(guān)鍵。 現(xiàn)在的問(wèn)題是,在中國(guó),從來(lái)不缺準(zhǔn)確的判斷和正確的政策,關(guān)鍵在于地方的執(zhí)行力和持續(xù)性。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,再好的政策若得不到有效落實(shí),也是白搭。 需要關(guān)注的是,對(duì)此輪房地產(chǎn)新政,很多人仍然用老眼光看待問(wèn)題,認(rèn)為新政的目的就是打壓房?jī)r(jià)。只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,新政的作用就算是發(fā)揮了。 事實(shí)上,問(wèn)題并不這么簡(jiǎn)單。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題,絕不僅僅是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)上漲只是表象,更深層次是地方政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。如果地方政府不能真正認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)的危害,不能從“土地財(cái)政”上走出來(lái),即便在高壓政策下房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,也是暫時(shí)的,不能從根本上解決中低收入階層的住房問(wèn)題。 從理性角度分析,對(duì)房?jī)r(jià)高低的判斷,既要考慮市場(chǎng)的供求關(guān)系,也要考慮群眾的承受能力。就我國(guó)目前的實(shí)際情況,如果只考慮市場(chǎng)機(jī)制的作用,會(huì)脫離現(xiàn)實(shí)、脫離群眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。相反,若只參照群眾的購(gòu)買(mǎi)能力,又可能影響市場(chǎng)機(jī)制的作用,走回到政府包辦一切的老路上去。這就要求我們,在住房問(wèn)題上必須把市場(chǎng)機(jī)制與政府作為有機(jī)結(jié)合起來(lái)。很顯然,前些年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,與政府缺位不無(wú)關(guān)系。 從此輪新政的設(shè)計(jì)來(lái)看,毫無(wú)疑問(wèn),政府將成為未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角之一。而這個(gè)主角,顯然不是再把房地產(chǎn)作為GDP的制造工廠(chǎng),而是高房?jī)r(jià)的調(diào)控工具。這就產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn):地方政府能夠拋棄對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)嗎?如果不能,新政極有可能帶給老百姓一場(chǎng)空歡喜。 令人欣喜的是,重慶市近日推出的一系列舉措,讓我們依稀看到了新政的新意。據(jù)報(bào)道,重慶市按照“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系要求,明確提出了將在三年時(shí)間內(nèi)完成2000萬(wàn)平方米的公共租賃房建設(shè)任務(wù),讓有高達(dá)30%的低收入群體由政府提供的公租房予以保障。同時(shí),對(duì)60%的中等收入家庭,則提出了6.5年的收入就能購(gòu)買(mǎi)中小套型、中低價(jià)位商品住房的目標(biāo)。只有10%高收入人群的住房,完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。 如果這樣的組合目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn),無(wú)疑可以有效解決目前存在的買(mǎi)房難、買(mǎi)房貴問(wèn)題,有效化解圍繞住房的很多矛盾。此舉要想達(dá)到預(yù)期目標(biāo),必將對(duì)“土地財(cái)政”產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。 有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示,去年全國(guó)土地收入1.6萬(wàn)億元,而地方融資總量已高達(dá)7.2萬(wàn)億元。按照6%的利率計(jì)算,地方政府今年需要支付5280億元的利息,土地獲得的近1/3資金都將用于支付利息。而在一些地方,土地獲得的收益,可能連支付利息也不夠。這就意味著,地方政府要想化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),按照目前地方財(cái)政的實(shí)力,惟一的通道只有“土地財(cái)政”。那么,新政會(huì)不會(huì)在地方出現(xiàn)“腸梗阻”呢 所以,新政雖然十分嚴(yán)厲,且完全符合目前的實(shí)際。但是,到底能發(fā)揮怎樣的作用,能在多大范圍、多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用,能不能從根本上解決中低收入者的住房問(wèn)題,不僅要看房?jī)r(jià)能不能降下來(lái),更要看滿(mǎn)足中低收入階層需要的普通商品房、公租房能不能建上去。如果短板解決了,即便高房?jī)r(jià)仍然維持,或者房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,也不會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定,房?jī)r(jià)問(wèn)題也不會(huì)成為社會(huì)的難題。 |