2002年底,朱镕基總理離任前重提“恐高癥”,強調在大好形勢下一定要看到問題,不要被沖昏頭腦!拔翌A料(GDP)全年會超過8%——我不希望超過8%,這個形勢太好了,我有恐高癥,我就是怕太高了,太高將來怎么辦,你能維持8%嗎?或甚至于更高!彼J為,樓市經濟是靠不住的,“現(xiàn)在投資的增長60%靠房地產,房地產的推動能力很大,建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了,但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦?難以為繼!”他又說,“我也不是說問題很大,我就是說,某些城市——我沒說全部城市,它的房地產有一點熱,不是‘過熱’,是有一點熱,現(xiàn)在就應引起注意”;“我們要更加著力培養(yǎng)人民群眾的購買力,特別是農民的購買力,才能拉動這個生產,而不是單純靠投資”;“這個房地產,特別是高級房地產,尤其是在大城市的高檔房地產能不能保證賣掉呢?你不能把這個風險都加在銀行身上,我只是提出一個預測,也不是警告,要小心一點!保ㄕ浴吨扉F基:本屆總理任期的最后100天》,《財經時報》2003年3月2日)
在目前高房價的背景下,再看看這段文章,或許能引起我們的某些反思,F(xiàn)在,學者們常用房價收入比和租金回報率衡量不合理的中國房價,在體制下卻是理性選擇的結果。 從供給面看,地方政府壟斷土地供給為房價提供上漲的引擎。于是,體制下,中國地產商就不再是簡單的生產企業(yè),而是土地銀行,其獲利模式是靠經營大量土地儲備并從土地未來升值中獲利。只要銀根不緊,地產商幾乎沒有任何壓力,拿地和開發(fā)的錢幾乎可以全部來自信貸。更關鍵的是,地方政府與開發(fā)商高度的利益同向,“打死”開發(fā)商,政府的收入從何來?地方政府會自覺地控制供給為開發(fā)商保值,出了那么多
“地王”,地產商卻不用擔心有一天“面粉比面包貴”,因為政府會主動和他們協(xié)商,以保持最大的共同利益,比如容積率,給他們提升個百分之幾十,可以給他們加樓高,甚至修改規(guī)劃以躲囤地處罰等等,辦法多得很。所以,“痛痛快快地拿地,有節(jié)制地開發(fā)”是中國房地產業(yè)穩(wěn)賺不賠的金科玉律。 從需求面看,城市化和工業(yè)化加速階段所蘊含的剛性需求,貨幣超發(fā)所導致的通脹壓力逼著房屋完全脫離消費屬性,而淪為跟黃金一樣的天然保值品,黃金沒有使用價值,而中國房價可以不必看租金回報率。其實,更關鍵是信貸條件的放松。如果銀行系統(tǒng)愿意為未來負債和資產質量惡化而承受更多的責任,中國超級大的人口基數(shù)足可以將沒有支付能力的需求變成現(xiàn)實需求,而且能釋放很多年。當然中國金融部門技術低下會制約了其杠桿放大能力,但人口基數(shù)實在巨大。盡管不能像美國人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新,但中國人傾三個家庭之力足以攢齊一份房貸的首付。 中國銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。最近看到的一位中國臺灣作者寫的書,她在德國大學當研究員,有一份不算微薄的薪水,想貸款置業(yè),卻不被銀行通過,因為她得證明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入。這在中國有可能嗎? 盡管最近政府調控房地產的稻草密集地扔出,但仍然不能就此排除中國房價是否還會進入一次飆漲階段,因為中國經濟中本能的極強的投資和信貸的“動物精神”仍在。 房價下跌趨勢形成中短期還難以奢望,除非取消期房預售和迅速開啟物業(yè)稅,決心準備好了嗎?去年賣了4.4萬億人民幣的房子,回籠的資金足夠地產商撐過一年半載,面對不確定的未來,開發(fā)商也會調整策略,盡可能控制新開工量和延長建設期,現(xiàn)金若過快變成資本形成,一旦形勢有變,那將是“下油鍋”的感覺。2007年和2008年盲目開工所形成高庫存的教訓,我相信多數(shù)開發(fā)商還是心有余悸,如果不是危機及時到來,恐怕當下的地產商要倒掉大半。 而未來兩三年中,銀根已經難以實質性緊起來了,這一輪政府投資主導的經濟刺激,注定明后年內貨幣供給和信貸都會維持一個高水平。只要整體銀根寬松,地產商不愁拿不到錢,沒有必要再傾銷。 盡管很多理由支持中國的房價跌不下來,但從長期看,任何國家都不可能抗拒未來人口和社會結構變化的客觀規(guī)律――老齡化。當一個國家家庭的財富主要由房產構成時,當“90后”的中國富裕家庭都擁有(或繼承)3套以上的房產時,誰來維持這個國家的家庭財富不貶值?靠那些想進城的農民工嗎?這是一個值得思考的問題。 |