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如預(yù)期那樣，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)十一條）成了力促樓市降溫的“第二只靴子”。許多報(bào)道都突出了二套房貸首付不低于40%，其實(shí)“十一條”內(nèi)容是比較全面的，重點(diǎn)是加快中低價(jià)普通商品房建設(shè)、土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。這讓切盼改善居住條件的普通居民重又燃起了一份希望。
不過(guò)，筆者以為，對(duì)于根本就談不上有什么積累的普通居民而言，抵御高房?jī)r(jià)的最好辦法，顯然不是去買(mǎi)房，而是租房。雖然就市場(chǎng)規(guī)律而言，在這樣一個(gè)時(shí)期里，投資者會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)偏好，一般的消費(fèi)者也會(huì)有所謂“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的習(xí)慣消費(fèi)心態(tài)。但當(dāng)價(jià)格飛漲的時(shí)候，特別是在當(dāng)前，政府正不斷收緊刺激性、擴(kuò)張性政策，未來(lái)一年，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)將步入密集的調(diào)控期，舉巨債入市，實(shí)非明智之舉。
根據(jù)既有經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格與調(diào)控并不具有正相關(guān)性。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期出了問(wèn)題，往往越調(diào)控，價(jià)格就越會(huì)陷入一個(gè)不降反升的怪圈當(dāng)中。我們的市場(chǎng)預(yù)期，是具有逆向性的。不管是對(duì)于通脹的預(yù)期，還是對(duì)于調(diào)控舉措可能面臨的時(shí)滯性、低效率而產(chǎn)生的蔑視心理，都容易助長(zhǎng)那些喜好冒險(xiǎn)獲利者炒上一把再撤離的作風(fēng)。
如今在大一點(diǎn)的城市里，一套普通商品房?jī)r(jià)格就要幾百萬(wàn)。人活著的全部意義，似乎就體現(xiàn)在一套房子上了。你也可以說(shuō)，這樣一個(gè)社會(huì)是富有效率的，因?yàn)樗腥硕疾坏貌槐槐浦_(kāi)動(dòng)腦筋去消耗自己，換回可供支付的貨幣來(lái)償債。這就有足夠的動(dòng)力來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但這樣的社會(huì)效率，并不見(jiàn)得有什么質(zhì)量可言。有太多富有創(chuàng)造性的社會(huì)個(gè)體受到抑制，失去了相應(yīng)的機(jī)會(huì)成本，而這些機(jī)會(huì)成本有可能為我們提升社會(huì)總效率做更大貢獻(xiàn)。前些年，有主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家到中國(guó)南方的一些小城市調(diào)研，回來(lái)之后匆匆下斷言，宣稱那些地方房?jī)r(jià)不高、不貴，因?yàn)樗吹侥抢锏姆績(jī)r(jià)每平方米也就賣(mài)兩千多元，有的更低。他們忽略了當(dāng)?shù)氐娜司芍涫杖胨健，F(xiàn)在有人喜歡講房?jī)r(jià)收入比。事實(shí)上，分析“當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與收入比”才更恰當(dāng)。如果仔細(xì)考察，房?jī)r(jià)每平米兩千元的城市，當(dāng)?shù)厝司率杖�，一定遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)字。你在當(dāng)?shù)氐氖杖胨�，是怎么也跑不過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲步伐的。
而保障房和廉價(jià)房這些年千呼萬(wàn)喚難出來(lái)，概而言之，是建設(shè)力度不大，速度不快，廣度不夠，歸根到底，還是“短缺”二字。按照一些學(xué)者的超現(xiàn)實(shí)理論，中國(guó)的住房需求呈無(wú)限量釋放狀，因?yàn)檫@是一個(gè)擁有13億人口的龐大市場(chǎng)。如果假定城市化的提速必將伴隨城市人口大量增長(zhǎng)，那么算一算看，去年全國(guó)保障住房建設(shè)增量不足400萬(wàn)套。根據(jù)現(xiàn)有供地狀況和執(zhí)行力度來(lái)看，幾年之內(nèi)，安居性住房供給體系很難取得量和質(zhì)的雙重突破。因?yàn)槎倘�，就必然滋長(zhǎng)投機(jī)，這也正是人人痛斥的炒買(mǎi)或倒賣(mài)保障房現(xiàn)象近年間屢見(jiàn)不鮮的原因。
推出限價(jià)房的實(shí)踐，也不樂(lè)觀。價(jià)格廉不廉，首先就是個(gè)問(wèn)題，物以稀為貴，非但拉不低商品房?jī)r(jià)，限價(jià)房反而也跟著市場(chǎng)價(jià)格往上走。2007年之前政府即要求每個(gè)商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建設(shè)極高比例（70%）中低價(jià)位商品房的措施，到現(xiàn)在究竟又執(zhí)行得如何呢？
由此，我們?cè)谝笄衅诖@次國(guó)“十一條”能盡早收到應(yīng)有成效的同時(shí)，還有另一種期待：政府擇機(jī)從商品房市場(chǎng)退出，把精力集中到市場(chǎng)之外的安居體系上來(lái)。為此，我們首先需要一部住房保障法案，以約束城市房地產(chǎn)法系統(tǒng)單一運(yùn)作所導(dǎo)致的一邊倒現(xiàn)實(shí)：土地只可以用于資本間的買(mǎi)賣(mài)、流轉(zhuǎn)和使用；住房只能交給開(kāi)發(fā)商去建設(shè)、營(yíng)造和出售。否則，一切調(diào)控努力都將有流于表面和形式的危險(xiǎn)。
在擇機(jī)立法之前，作為一種接續(xù)或過(guò)渡，不妨鼓勵(lì)普通居民租房，就如推行了近一年的家電下鄉(xiāng)一樣。為了照顧人民的福利，實(shí)際上政府可以直接給予補(bǔ)助，引導(dǎo)人們?nèi)プ夥俊＿@樣可以更廣泛地促使社會(huì)閑置房屋資源被利用起來(lái)，住宅空置率居高不下的問(wèn)題自然也就得到消解。筆者以為，這既鼓勵(lì)了消費(fèi)，又借內(nèi)需刺激了市場(chǎng)，不夠發(fā)達(dá)的房屋租賃這種基礎(chǔ)性市場(chǎng)，也會(huì)相應(yīng)得到發(fā)展與活躍。
完全不必?fù)?dān)心“當(dāng)?shù)胤孔馀c收入比”的問(wèn)題。租房之所以優(yōu)于買(mǎi)房，就在于房租水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)水平。房租當(dāng)然也是個(gè)變量，但其水平與收入相比，還是處于一個(gè)合理區(qū)間，在可承受范圍之內(nèi)。如若政府的財(cái)政再補(bǔ)貼一部分，那就是錦上添花的事情了。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家，現(xiàn)居北京） |