我國房地產(chǎn)業(yè)亟待分類管理
    2009-11-20    作者:劉翔霄 南婷    來源:經(jīng)濟參考報
    近十年來我國房價都保持在增長水平,由于房價居高不下,多數(shù)中低收入群體購買力得不到釋放。業(yè)內(nèi)人士認為,要恢復(fù)房地產(chǎn)價格的理性,必須從結(jié)構(gòu)上解決問題,即對房地產(chǎn)業(yè)進行分類管理,構(gòu)建多層次城市住房體系,走出一條有中國特色的科學發(fā)展道路!
  記者從山西省房地產(chǎn)協(xié)會了解到,2003年我國房地產(chǎn)業(yè)進入宏觀調(diào)控時期,宏觀調(diào)控的背景有兩個因素,就是投資增長過速、房價增長過快。但是從2003年到2008年六年期間,我國房價不僅沒有降低,而且逐年增長。 
  山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華認為,我國城市住房模式中,經(jīng)濟適用住房的比例約為20%,廉租住房10%,50%的人買普通商品房。近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)力度較大,但是中高檔住房商業(yè)銷售比重幅度比較高,經(jīng)濟適用房和小戶型商品房比重小,加之房價因素,絕大部分中低收入群體的購房需求得不到滿足!
  袁綸華說,山西省政府今年出臺政策要求,各地市用于保證保障性經(jīng)濟適用房的比例不低于20%,但目前除太原市土地規(guī)劃符合要求外,其他地市都沒達到要求。此外,按照我國現(xiàn)行政策,20%人群可以購買經(jīng)濟適用房,10%為廉租房,剩余70%都被擠到了“高價房”。
  目前,我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了中高檔住房比例過大,普通住房、經(jīng)濟適用房、廉價房比例過低的結(jié)構(gòu)性的矛盾,這種矛盾表現(xiàn)在供應(yīng)、消費、投資、成本等各個環(huán)節(jié)。專家建議,改變這種現(xiàn)狀,引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,必須優(yōu)化結(jié)構(gòu),分類管理。 
  第一, 要改善房地產(chǎn)的供應(yīng)類型,有效縮小脫離普通百姓的中高檔商品房供應(yīng)量,增大滿足70%以上房地產(chǎn)消費者的中低檔住房供應(yīng)量。
  山西省商務(wù)學院教授容和平認為,所謂優(yōu)化結(jié)構(gòu),要從廉價房、經(jīng)濟適用房、普通住房、中檔、高檔五個臺階來分析,不能籠統(tǒng)地談房價是高是低,應(yīng)該說是哪一種類型的房價是高是低。比如公益性質(zhì)的廉租房應(yīng)該平價、低價,經(jīng)濟適用房應(yīng)該低價,高檔住房實行市場價格。
  山西財經(jīng)大學公共管理學院教務(wù)處處長馬培生認為,政府應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),多增加一些經(jīng)濟適用房指標,增加經(jīng)濟適用房土地的供應(yīng)量。山西省委政策研究室工業(yè)處副處長李月忠說,實現(xiàn)擴內(nèi)需保增長、降房價的雙重目標,主要應(yīng)該增加保障性住房的供給,特別是廉租房。
  山西省政協(xié)副主席邊鳴濤說,必須堅持以中小戶型住房為住,限制對別墅豪華類土地供應(yīng),對高檔的商品房和普通住房之間實行差距利率,建設(shè)政府持有產(chǎn)權(quán)、業(yè)務(wù)化管理的廉租房。
  第二, 降低房地產(chǎn)業(yè)的成本結(jié)構(gòu),關(guān)鍵要加快財政、稅收、土地等體制改革!
  袁綸華認為,目前土地出讓金是一個成本大塊,各種稅費100多項,加起來也是個大塊,體制不改革造成房地產(chǎn)業(yè)的高額成本,最終轉(zhuǎn)嫁到了消費者頭上。
  浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢分公司鞠宗霖副總經(jīng)理說,合理的定位是很重要的,政府在土地出讓的時候,應(yīng)該定位不同類型房屋用地價格。對廉租房、商品房用地進行分類定價,才能起到穩(wěn)定市場的作用。
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