在中國諸多城市房地產(chǎn)價格再創(chuàng)新高、地方土地財政收入再創(chuàng)新高之際，一個和房地產(chǎn)有關(guān)的數(shù)字低得令社會驚訝。
　　據(jù)全國人大常委會報告數(shù)據(jù)，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進度緩慢，截至8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%，不足1/4。原因是一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足。
　　這個數(shù)字的曝光給了社會公眾一個契機——揭開房地產(chǎn)泡沫居高不下的根本原因。
　　現(xiàn)在已經(jīng)很少有人繼續(xù)有勇氣掩耳盜鈴——房地產(chǎn)沒泡沫。自亞洲金融危機以后，10年來中國房地產(chǎn)價格一路上漲，迄今，在大都市房地產(chǎn)價格已經(jīng)上漲了約10倍，在中西部三線城市也上漲了3倍左右。
　　房地產(chǎn)泡沫的堅硬性令很多市場人士不解。2005年，中央政府即對房地產(chǎn)價格高企表示憂慮，并進行了宏觀經(jīng)濟調(diào)控，房價曾一度下降20%~30%；但很快卷土重來，再創(chuàng)新高；2008年第三、四季度，受股市大跌、國內(nèi)流動性嚴重收縮影響，房價再跌接近30%，但現(xiàn)在很多地方又創(chuàng)新高……在股市泡沫一蹶難振后，樓市泡沫可謂愈挫愈奮，甚為堅挺。
　　如果房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)堅硬膨脹，它難免給未來中國經(jīng)濟造成災(zāi)難性影響。因為只要是泡沫就要破滅，不管它是柔軟的還是堅硬的，越是堅硬的泡沫，破滅時付出的代價會越大。由于房貸透支未來的屬性，一旦房價大跌，購房者不僅將輸光過去，而且會輸?shù)粑磥怼?BR>　　現(xiàn)在還有沒有促使房地產(chǎn)泡沫軟著陸的方法和機會呢？有。但這先要對中國房地產(chǎn)硬泡沫形成的原因有清醒的認識，并且要區(qū)分主次，根本與浮表矛盾之別。如今，對于樓價高企解釋甚多，諸如下列：
　　一、住房由計劃機制轉(zhuǎn)向市場機制，這導(dǎo)致了房價上漲。然而市場機制與國際房價接軌也不應(yīng)該造成如此巨幅的上漲。因為目前中國大都市的房價比美國、日本已經(jīng)不低，而中國人均收入不足美日的十分之一。
　　二、貨幣貶值和通貨膨脹的因素，這個因素確實在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用電器等物質(zhì)商品的物價不升反降，食品價格上漲有限與之形成鮮明反差。
　　三、所謂中國人的剛性需要，即“丈母娘效應(yīng)”，說白了，就是中國人在買房上是“天生的賤骨頭”。這絕對是本末倒置，誰不想買便宜的房子，誰愿意祖孫三代傾家蕩產(chǎn)，背債買房。說這種話的人缺乏最起碼的良知。
　　被迫高價購房者有權(quán)反問一個不容回避的問題：政府和社會有效地控制房價了嗎？對那些買不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了嗎？
　　沒有！當下房地產(chǎn)政策的組合導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。
　　其一，稅收政策鼓勵投機。在歐美國家，稅收主要表現(xiàn)為持有環(huán)節(jié)的“物業(yè)稅”，拿著很多空房子就等于每天燒自己的鈔票，這從根本上打擊了房地產(chǎn)的投機炒作。而中國內(nèi)地是一次性向購房者出讓70年使用權(quán)，然后只收交易環(huán)節(jié)的稅收。
　　其二，公共保障性住房極其匱乏。在少數(shù)未遏制房地產(chǎn)投機的國家和地區(qū)，如新加坡、中國香港地區(qū)，它們也會保障足夠廉租房的供應(yīng)。而我們的廉租房本來規(guī)劃就遠遠不足，更只實現(xiàn)了不到四分之一。
　　其三，土地供應(yīng)是由地方政府決定的，而非人大決定。地方政府為了土地收益最大化，常常忘卻自己平抑樓市的社會責任，往往房價高時放地，房價跌時收縮地根，使得“面粉”價格常常高于“面包”價，而地產(chǎn)商又借機哄抬樓價，形成硬泡沫循環(huán)。
　　其四，房貸政策對遏制二套以上房貸制度不堅決，銀行操作上多有漏洞，給房地產(chǎn)炒作創(chuàng)造了信貸條件。
　　其五，貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢流入，從而使海外熱錢成為吹高房地產(chǎn)泡沫的重要源頭。
　　上述五個政策的組合必然導(dǎo)致房地產(chǎn)硬泡沫的出現(xiàn)。其中較重要的是前三個因素，歸根結(jié)底為一個命題：即公共土地財富分配不合理、不公平。
　　不合理之一：一次性出讓土地而非長期征收物業(yè)稅。一次性出讓土地是再分配向現(xiàn)任政府傾斜，即一片土地出讓，是現(xiàn)任政府收益，與此后的歷屆政府無關(guān)。而物業(yè)稅則相反，土地出讓并蓋房居住后，每屆政府都可以從中按年獲取收益。前者是有水快流，鼓勵“有地不賣、有錢不花過期作廢”；后者是“有水慢流，不寅吃卯糧”，越到后來政府財政收入越多。前者是誰擁有房子按年收誰的錢，一勞永逸地解決了70年的劃界問題——70年的劃界將為子孫后代留下一個巨大困擾——如果土地使用權(quán)延續(xù)，則70年后（甚至不用70年）財政收入枯竭；如果不延續(xù)，則購房者子孫一夜間不動產(chǎn)財富將被洗白一空。
　　不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用，而非社會公眾獲益。由于土地是一個國家的天賦全民財富，即使政府代為轉(zhuǎn)讓，可獲取一部分代理經(jīng)營費，但其轉(zhuǎn)讓收入除了合理補償原住民外，必須將收益的大部分回饋于社會公眾，主要用于中低收入者廉租房，體現(xiàn)社會主義的基本屬性。但現(xiàn)實中，地方政府包攬從征地到收入花費的全過程，社會公眾或人大對此缺乏有效監(jiān)管，使得大部分收益成為政府自身花費和非社會保障類的投資。
　　不合理之三：土地出讓的數(shù)量和時機是由地方政府隨機決定，而非人大或社會公眾決定。這造成了“面粉貴于面包”的困局，實際上導(dǎo)致了政府與地產(chǎn)商分配中，地產(chǎn)商的弱勢；而地產(chǎn)商又以更高的代價轉(zhuǎn)嫁給了更弱勢的購房者。
　　因此，要根本解決房地產(chǎn)的硬泡沫問題，必須先行完成地方政府的行政體制職能改革，實現(xiàn)“全能管制型政府”向“有限責任政府”的轉(zhuǎn)變，扭轉(zhuǎn)在土地財富再分配中，現(xiàn)任地方政府“一股獨大”享受主要利益的局面。
　　這種變革將會有兩種實現(xiàn)的路徑：一種是地方政府的主動變革，即有效遏制自身既得利益，主動增強社會保障功能，自我變革為“服務(wù)性政府”，實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸；另一種是房地產(chǎn)價格雪崩，房地產(chǎn)泡沫硬著陸，國家社會財富蒙受重大損失，社會各界對土地財富再分配現(xiàn)有模式嚴重不滿，并由外部巨大壓力倒逼土地財富再分配機制徹底改革。
　　目前，這種變革的主動選擇權(quán)仍在地方政府手中，如果地方政府錯失了這個機遇，不排除未來它們的利益分配將成為被選擇的結(jié)果。

（作者系資深財經(jīng)評論員）