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| 2009-10-23 作者:劉煜輝 來源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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中國高房價完全是一個流動性游戲，或者是體制造就的流動性游戲。
學(xué)者們常用房價收入比和租金回報率衡量遠不合理的中國房價，在體制下卻顯示出其合理性。從供給面看，地方政府壟斷土地供給為房價提供助漲的引擎。于是體制下，中國地產(chǎn)商就不再是簡單生產(chǎn)企業(yè)，而是土地銀行，其獲利模式是靠經(jīng)營大量土地儲備并從土地未來升值中獲利，只要銀根不緊，地產(chǎn)商幾乎沒有任何壓力，拿地和開發(fā)的錢幾乎來自信貸，地方政府會自覺地控制供給為你保值，出了那么多“地王”，地產(chǎn)商卻不用擔(dān)心有一天“面粉比面包貴”而最后砸在手里，政府會主動和你協(xié)商，以保持最大的共同利益，比如容積率給你提升個百分之幾十等等，辦法多得很。所以“痛痛快快地拿地，有節(jié)制地開發(fā)”是中國房地產(chǎn)業(yè)的金科玉律。
從需求面看，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊含的剛性需求，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通脹恐慌逼著房屋完全脫離消費屬性，而淪為跟黃金一樣的天然保值品，黃金沒有使用價值，而中國房價可以不必看租金回報率。
其實更關(guān)鍵是信貸條件的放松，如果銀行系統(tǒng)愿意為未來負債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責(zé)任，中國超級大的人口基數(shù)足可以將沒有支付能力的需求變成現(xiàn)實需求，釋放很多年。當然中國金融部門技術(shù)低下會制約了其杠桿放大能力，但人口基數(shù)實在巨大。盡管你不能像美國人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新，但中國人傾三個家庭之力足以攢齊一份房貸的首付。
中國銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。一位在德國大學(xué)當研究員的臺灣學(xué)者，有一份不算微簿的薪水，想貸款置業(yè)，卻不被銀行通過，因為她得證明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入——那即得有持久工作合約才行，最后還是她先生出面搞定，這在中國有可能嗎？
展望未來，中國房價是否進入一個再次飆漲階段，取決于銀行是否再一次做出放松信貸條件的沖動。只要銀根不緊，供給又是可控制的，面對不確定的未來，開發(fā)商的策略多是盡可能控制新開工量和延長建設(shè)期，現(xiàn)金若過快變成資本形成，一旦形勢有變，那將有如“下油鍋”。2007年和2008年盲目開工所形成高庫存的教訓(xùn)，相信多數(shù)開發(fā)商還是心有余悸，如果不是危機及時到來，恐怕當下的地產(chǎn)商要倒掉大半。
而未來兩三年中，銀根已經(jīng)難以實質(zhì)性緊起來了，這一輪政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟刺激，注定明后年內(nèi)貨幣供給和信貸都會維持一個高水平。只要整體銀根寬松，地產(chǎn)商不愁拿不到錢（國企可以直接干地產(chǎn)，國企還可以將獲得的信貸向私人開發(fā)商“漏損”），沒有必要大力拋售住房。
盡管目前看上去有很多理由支持中國房價跌不下來，但從長期看，任何國家都不可能抗拒未來人口和社會結(jié)構(gòu)變化的客觀規(guī)律――老齡化，當一個國家家庭的財富主要由房產(chǎn)構(gòu)成時，當“90后”的中國富裕家庭都擁有（或繼承）三套以上房產(chǎn)時，誰又來維持這個國家的家庭財富不貶值呢？這的確是個值得思考的問題。
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