“銀十”行情或落空 樓市拐點難定調(diào)
    2009-10-15    作者:胡宇    來源:上海證券報

  ●目前樓市已逐步開始出現(xiàn)有價無市特征,今年冬天又將重復(fù)去年夏天的故事,屆時不僅會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機,而且大量囤積土地的投機行為也將面臨“作繭自縛”后果
  ●北京、上海等大城市的房價租金比30倍以上的情況已遠(yuǎn)超國際大型城市的水平,已缺乏安全邊際,整個市場博傻氛圍濃厚
  ●當(dāng)前市場的失衡狀態(tài)明顯不健康,但也不排除樓市在不理智的投機刺激下仍有漲價可能,但一切超過價值真實需求的上漲均將回歸理性,房地產(chǎn)寒冬拐點若隱若現(xiàn)

 
  2009年10月,我國房地產(chǎn)市場,正散發(fā)著涼涼秋意。透過國慶假期北京、深圳等幾大城市的房交會數(shù)據(jù)看,成交萎縮局面似乎難以扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前各種跡象表明,現(xiàn)今再期望房地產(chǎn)出現(xiàn)“銀十”行情似乎已不現(xiàn)實,我國房地產(chǎn)市場或已進入寒冬季節(jié)。

  有價無市 今年冬天難以重復(fù)去年故事

  首先,任何行業(yè)都不可能逃避供求關(guān)系和價值規(guī)律,房地產(chǎn)亦然。從世聯(lián)地產(chǎn)公布的9月份數(shù)據(jù)看,深圳市場成交量環(huán)比出現(xiàn)下降,而價格環(huán)比仍然保持穩(wěn)定,從其他各大城市得到的數(shù)據(jù)看,普遍與深圳市場相似。從供求關(guān)系而言,當(dāng)前市場的價量背離正好證明供求關(guān)系的不合理,價格脫離有效需求導(dǎo)致成交量日漸萎縮,而成交量萎縮進一步強化了市場的觀望情緒。
  從這個角度而言,目前市場已逐步開始出現(xiàn)有價無市的特征。當(dāng)前房價如不出現(xiàn)大幅調(diào)整,那么,今年的冬天又將重復(fù)去年夏天的故事,屆時不僅出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機,眾多中介也面臨關(guān)門倒閉的局面,大量囤積土地的囤貨居奇的投機行為又將面臨“作繭自縛”的后果。而從影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的角度看,除了需求方觀望與有效不足,對短期市場而言,供給的相對緊缺也是影響當(dāng)前房價的主要因素之一。

  租金顯示回報率不足 投機客短線博傻

  從房地產(chǎn)投資價值而言,投資回報率是主要參考指標(biāo)?鄢稒C者所鐘愛的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入,作為投資者而言,租金回報率才是主要考慮指標(biāo)。盡管某些二線城市物業(yè)投資回報率仍有5%,相比之下,目前深圳豪宅出租回報率基本為零,深圳普通二手房的價格也普遍創(chuàng)出2007年新高。一套深圳關(guān)內(nèi)76平方米的二手房,目前估價每平方米超過1.6萬,而實際租金收益不過每月2500元,年化收益率不超過2%(扣除所得稅),低于銀行一年期存款利率,而北京、上海等大城市的房價租金比30倍以上的情況也已遠(yuǎn)超國際大型城市(如紐約、東京、香港)的水平,30倍的房價租金比意味著投資需要30年才能回收本金。同理,30倍以上的房價租金比相對于30倍的市盈率,已缺乏安全邊際,但投機者們瘋狂沖入豪宅市場與二手房市場的動機很明顯,肯定不是投資,而是希望通過短線博差價來獲得杠桿收益。因此,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的投機者很明顯是在博傻。

  下半年政策收緊 寒冬若隱若現(xiàn)

  影響房地產(chǎn)短期發(fā)展的硬約束,國家政策才是最重要的因素。歷史經(jīng)驗表明,中國房地產(chǎn)政策調(diào)控周期短于房地產(chǎn)開發(fā)周期,房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2年半到3年,而政策調(diào)控周期變化太快,頻率較短;仡櫄v史可知,影響房地產(chǎn)發(fā)展的政策從調(diào)控到放松往往就在一年之內(nèi)。2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策曾出現(xiàn)有收緊到放松的過程,二套房貸的收緊是影響房地產(chǎn)市場供給的最直接影響,而此后央行發(fā)布房地產(chǎn)救市新政《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》,則預(yù)示著宏觀調(diào)控拐點的到來。然而,自2009年下半年開始的政策突然出現(xiàn)收緊跡象,將對市場構(gòu)成重大影響,尤其對開發(fā)商囤地投機行為的打擊力度或在逐步放大。
  有人戲稱,在房地產(chǎn)界,“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”,囤地往往更賺錢。開發(fā)商目前樂于拍成地王,是因為到時即使毀約退地,后果只不過是沒收地價首付款。對投機者而言,沒有多強的法律束縛,未來只有不斷落實前期出臺的政策,通過嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)閑置土地收回與罰款等規(guī)定,大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)商長期囤地風(fēng)險,市場開發(fā)與供給的規(guī)模與速度才能有效提升,當(dāng)前高房價的現(xiàn)狀才能逐步緩解。
  毋庸置疑,當(dāng)前脫離正常需求水平的高房價確實存在多重因素的影響,目前市場的失衡狀態(tài)明顯不健康,但也不排除房市在不理智的投機刺激下仍有漲價可能,但放在市場規(guī)律面前的是,一切超過價值真實需求的上漲均將回歸理性,我國房地產(chǎn)的寒冬拐點若隱若現(xiàn)。

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