房價狂漲,物業(yè)稅率如何定
--再談近期不宜開征物業(yè)稅
    2009-09-14    復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任 謝百三教授    來源:金融投資報

  關(guān)于我國中近期不宜開征物業(yè)稅,過去寫過幾文。主要是指出:中國城鄉(xiāng)居民其實(shí)沒有西方國家經(jīng)典意義上的"物業(yè)",因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)下邊這塊土地之產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主,而是屬于國家的。居民只是70年的借用、占用,而土地上的房產(chǎn)則是個"房殼",是隨著歲月流逝,風(fēng)吹雨打,年年損傷,會迅速貶值的。既然土地是國家的,百姓沒有產(chǎn)權(quán),又哪來的物業(yè),怎么征物業(yè)稅呢?
  下邊再從幾個方面,繼續(xù)論述之。

  (一)當(dāng)前狂漲的房價,使物業(yè)稅稅率難以確定,美國標(biāo)準(zhǔn)萬不可參照,否則會天怒人怨

  從國外已有經(jīng)驗(yàn)來看,物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)的征收方式主要是對于土地、房屋等不動產(chǎn)之價值或者其租金收益來征稅。像美國、日本等國家是采用對不動產(chǎn)直接按其價格來征收一定比例的財(cái)產(chǎn)稅;而英國、中國香港、中國澳門等則是對不動產(chǎn)的商業(yè)租金收入來征稅。

  部分國家地區(qū)物業(yè)稅率

  有不少學(xué)者認(rèn)為征收物業(yè)稅的一個重要目的就是為了抑制過高的房價。但是從另一方面來說,如何由近年來越漲越高的房價來征收物業(yè)稅呢,即如何來確定物業(yè)稅的稅率呢?如果所制定的物業(yè)稅稅率沒有能夠從我國房地產(chǎn)市場小跌大漲越漲越高的實(shí)際情況出發(fā),制定的稅率會很不合乎國情,很不合理,很可能偏高,會大大加重城市居民的生活負(fù)擔(dān)。
  國內(nèi)不少學(xué)者曾經(jīng)根據(jù)美國經(jīng)驗(yàn)來制定中國的物業(yè)稅稅率基準(zhǔn),他們根據(jù)美國各州的財(cái)產(chǎn)稅平均稅率得出我國物業(yè)稅的稅率大概應(yīng)該定在1%左右。似乎有理,但實(shí)際上是荒謬的。這一稅率水平忽視了我國房地產(chǎn)市場由于部分剛性需求導(dǎo)致的房價很高,如果不能考慮中國的實(shí)際情況,而片面采用美國的稅率標(biāo)準(zhǔn)做參考,所制定的稅率基準(zhǔn)必然會過高。以上海市為例,2009年8月上海市商品住房成交價為每平方米1.9萬元;根據(jù)上海市的規(guī)劃,2010年人均居住面積的目標(biāo)為25平方米,很多城市規(guī)劃為人均30平方米,所以我們假定三口之家的居住面積為90平方米,那么上海這套房子的市價為171萬元。(實(shí)際上上海已經(jīng)很難買到250萬以下的新房了。)那么按照物業(yè)稅1%的稅率標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算,則該家庭每年需繳的物業(yè)稅總額為1.71萬元。
  另外,根據(jù)統(tǒng)計(jì),上海市2008年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26690元,那么三口之家的家庭可支配收入為80070元,由此可以計(jì)算得出一個上海市城市居民三口之家所需繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入的比例達(dá)到23.7%,而相比之下,雖然美國的財(cái)產(chǎn)稅與房地產(chǎn)的市場價值相比,其實(shí)際稅負(fù)在1%左右,但是其財(cái)產(chǎn)稅支出占家庭收入比重僅約3%-3.5%左右。
  由此可見,我國學(xué)者們照搬美國經(jīng)驗(yàn)所確定的1%稅率在我國明顯過高,如果按照這一稅率來征收物業(yè)稅就會大大加重我國居民的負(fù)擔(dān)。

  (二)關(guān)鍵是怎么征,對第一套征不征

  目前在全國試點(diǎn)的10個單位(5個城市,5個。┑奈飿I(yè)稅方案也有很多個。引發(fā)人們立場對立的主要是:如果第一套不征(第二套以上征),則很多無房戶、少房戶的人會拍手稱快。但據(jù)悉,由于第一套與第二、三套的界定很難,極可能采取美國方案,即對第一套及第二三四……套全部一視同仁地征稅;但這一來,就沒有什么人支持與接受了。筆者在天津電視臺辯論時,當(dāng)對方教授說,據(jù)他知道,是打算對每一套房都征稅時,在場的近百名天津市民,就無人不害怕了。筆者的主張:中近期不能征稅的觀點(diǎn),贏來了一次次掌聲。
  此外,在上海電視臺辯論時,一位從美國回來的學(xué)者告訴我,他生活的那個州,物業(yè)稅稅率是1.2%;每套都征,有個人有12套,12套都征。(但可以抵扣個人所得稅,所以他們也都能接受。)(待續(xù))
  本周股市:上半周股市在踩上10天線以后,市場終于穩(wěn)定下來,開始小步慢上,成交量始終在1500億(滬)左右,周四擔(dān)心八月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不好,出現(xiàn)下跌縮量(1100億左右)形態(tài)。周五公布了八月份重要數(shù)據(jù):新增貸款為4104億(差于先前估計(jì)的5000億,好于上月的3559億;這樣下去,全年新增貸款仍可高達(dá)7.39萬億+3559億+4104億為8.153萬億,加上后4個月,約為1.2萬億或1.6萬億;則全年新增貸款為9-10萬億之間,仍為歷史之最)。廣義貨幣57.6萬億,同比增長28.5%,即資金流是充沛的。(但關(guān)鍵是不要濫發(fā)新股,集中大量再融資;人們還是心有余悸。)此外,進(jìn)出口總值為1917億美元,出口為1037億美元,為全世界最大出口國之一;出口在一點(diǎn)點(diǎn)止跌、好轉(zhuǎn),令人欣慰。
  此外,CPI同比下降1.2%。PPI下降7.9%這已是第八個月物價下跌了,至今沒有發(fā)生人們擔(dān)心的通脹。(不錯,今年年底CPI會轉(zhuǎn)正,這是可以預(yù)見的;因?yàn)槿ツ?1-12月CPI回落得很厲害,同比轉(zhuǎn)正完全可能,但環(huán)比呢,物價還是原來的態(tài)勢。『芏嗳税淹浻渤闯"通脹預(yù)期")其實(shí)就是1-2%,也不算什么通脹,而是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱道的"良性爬行通脹",對就業(yè)有利。人們在炒通脹,實(shí)際無非是為炒股找點(diǎn)題材而已。八月數(shù)據(jù)一出,人心更定,周五上午股市立即上漲。
 。ū局芰硪患笫率敲涝莆幌碌,這使得石油、煤炭、有色金屬聞風(fēng)上漲,但令人擔(dān)心的還是我們大量的美國國債和美元外匯;以及人民幣升值壓力及可能對千萬家出口企業(yè)之壓力。)
  此外,報上在為A股"國際板"吹風(fēng),我認(rèn)為對此要旗幟鮮明地加以反對,這些人真是昏了頭了,怎么能讓外資企業(yè)到高溢價的中國A股市場來圈錢呢?
  有人說,中國股票可以到美國上市,為什么不能讓美國股票到A股來上市?這是完全不能類比的兩件事。美元可以在一秒鐘內(nèi)兌換成世界各國貨幣,人民幣能嗎?8年之內(nèi)都不行!

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