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| [投資論語(yǔ)]股市跌了樓市會(huì)怎樣？ |
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| 2009-08-21 老簞 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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相信這是眾多投資者想問(wèn)的問(wèn)題。
股市前些時(shí)的一路飆升與眼前的“跌跌不休”讓投資者開(kāi)始找不著北，有機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示：在上半年的反彈行情中，超過(guò)五成的投資者賺到了錢(qián)，其中15.6%的投資者盈利超過(guò)了50%，但仍有14.1%的投資者持平，更有33.8%的投資者表示仍舊虧損。也就是說(shuō)，沒(méi)賺錢(qián)的投資者占了47.9%。而最近半年來(lái)入市的投資者平均可能已處虧損狀態(tài)。股市的下跌讓人很自然地聯(lián)想到這半年同樣火爆的樓市，同被指作是資產(chǎn)泡沫的承載體，樓市會(huì)否也像股市一樣迎來(lái)一輪“調(diào)整”？
前些時(shí)一些先知先覺(jué)、在股市盈利的投資者把資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且收益頗豐，除了所謂的剛性需求，其中不乏跟風(fēng)追高的投資者。和這半年的股市相似，樓市這半年也是不差錢(qián)的行情，伴隨著逐步放大的通脹預(yù)期，上半年樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面。隨著房?jī)r(jià)、特別是一二線城市房?jī)r(jià)的飆升，從管理層到市場(chǎng)人士，對(duì)樓市泡沫的討論乃至警示越來(lái)越多。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)對(duì)今年上半年全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的調(diào)查報(bào)告就認(rèn)為現(xiàn)在投機(jī)性需求在騷動(dòng)，樓市泡沫苗頭顯現(xiàn)。甚至一些地產(chǎn)商也表示，主要城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，會(huì)抑制住房需求進(jìn)一步釋放，泡沫隱憂值得警惕。而進(jìn)入7月份以后，各地商品房銷(xiāo)量出現(xiàn)下滑，縮量上漲的局面更引起人們對(duì)樓市后期走勢(shì)的擔(dān)憂。
衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值的一個(gè)客觀指標(biāo)是租售比，即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)。這個(gè)比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，買(mǎi)房就是合算的。1998年至2001年間，我國(guó)房?jī)r(jià)與租金增長(zhǎng)情況基本一致。2002年開(kāi)始，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)偏快上漲，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房?jī)r(jià)增幅卻達(dá)6%至10%。北京樓市租售比在今年上半年更是突破1∶400，從長(zhǎng)期投資的角度看風(fēng)險(xiǎn)已很高，但購(gòu)房人仍樂(lè)此不疲地急于進(jìn)場(chǎng)，除了抵御通脹的理由，更多還是看重短期炒房的高利。2008年和今年上半年土地供應(yīng)偏緊，去年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)工建設(shè)放緩，新增供應(yīng)減少，目前可售庫(kù)存過(guò)低，加上開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格上漲，捂盤(pán)惜售。在供應(yīng)偏緊的情況下，雖然政策可能會(huì)因微調(diào)而有所收緊，但由于市場(chǎng)的流動(dòng)性依然十分充裕，房?jī)r(jià)在下半年仍然存在較大的上漲壓力。也就是說(shuō)，投資者短期內(nèi)在樓市還會(huì)有所斬獲。但長(zhǎng)期看，追高買(mǎi)房畢竟風(fēng)險(xiǎn)很大。統(tǒng)計(jì)顯示，1-7月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，7月新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)1.4%，連續(xù)兩個(gè)月保持增長(zhǎng)。更值得注意的是，前7個(gè)月累計(jì)的新開(kāi)工面積比累計(jì)的銷(xiāo)售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大趨勢(shì)。畢竟，最終決定價(jià)格的還是供求。供求能達(dá)到基本平衡，樓市也就能回歸健康發(fā)展的軌道。
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