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| 2009-07-13 沈竹 來源:中國經(jīng)濟周刊 |
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無疑，小產(chǎn)權(quán)房是個怪胎。
在我國城鄉(xiāng)二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設用地，若其中一塊是國有土地，便可出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并得以在交易中體現(xiàn)價值；而另一塊集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機會。
于是，城鄉(xiāng)交界處，一方是饑渴的無法忍受高房價之壓的老百姓；另一方是眈眈覬覦城市房市利益風眼的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府。雙方之間形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。
一方雖然知道，根本沒有合法產(chǎn)權(quán)，但是他們壓根兒就不要產(chǎn)權(quán)，將法律保護棄之不要；另一方信誓旦旦，但根本無權(quán)簽約賣地，但是他們原本就有恃無恐，也將國法黨紀棄之不理。架空法律，成了狼虎雙方共同的默契。
然而，法律開始發(fā)出聲音。默契被打破，仍舊因為利益。
6月24日，北京宋莊小產(chǎn)權(quán)房第一案歷經(jīng)三年迎來終審，結(jié)果是購房人李玉蘭搬家，賣房人馬海濤需賠付對方28萬余元。面對這個巨額的賠償，農(nóng)民馬海濤的妻子告訴記者“難以支付”，而李玉蘭也仍希望雙方在案件執(zhí)行階段達成調(diào)解，自己可以不搬出房子。
這是小產(chǎn)權(quán)房第一次接受法律的洗禮。但它的標本意義并沒有大家預期的那樣具有參考價值。原因有三：
第一，宋莊村民馬海濤看到其2002年賣給李玉蘭的房屋迅速升值，2006年反悔引發(fā)此次訴訟，類似宋莊靠文化產(chǎn)業(yè)迅速拉升房地產(chǎn)價值的情況不具有普遍性。所以，這樣反悔的潛在風險也不在小產(chǎn)權(quán)房中具有普遍意義；
第二，此類情況屬于村民直接面對買房者，屬于一對一的情況，而更難解決的是一對多，也就是由開發(fā)商參與大規(guī)模建設的小產(chǎn)權(quán)房；
第三，李玉蘭作為無過錯一方，即不知曉房屋合同無效、房子不能買賣的無辜一方，才獲得如此巨大的賠償款。而大多數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房的人是明知房屋產(chǎn)權(quán)情況的。
但是，這個案件的結(jié)果給大家最大的啟示是：小產(chǎn)權(quán)房——能私下調(diào)解的最好私下了結(jié)。所以截至目前，宋莊14起此類訴訟中，有5起已經(jīng)因雙方達成協(xié)議實現(xiàn)了調(diào)解或撤訴。
法律再一次成為特例，法律的判決也再一次成為“小產(chǎn)權(quán)房”可以生長的理由。
于是，不買的人覺得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不買會不會虧了？
買的人存在潛在的心理：城市房價這么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天轉(zhuǎn)正了交點兒罰金就交點兒；
賣地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府的想法：國家管就聽國家的，地方管就聽地方的，建了的樓住人的房，你還能怎么樣？
所以，幾乎每一個城市的邊緣都有小產(chǎn)權(quán)房的領地。深圳小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場所占比例超過50%，太原大約是40%，北京大約是30%。小產(chǎn)權(quán)房遠低于各大市區(qū)的商品房價格，滿足了千萬外來人口的居住需求。
所以，國家從上世紀90年代開始就屢次出臺小產(chǎn)權(quán)房的整改意見，而小產(chǎn)權(quán)房卻發(fā)展得越來越快。最近的一次：5月21日，深圳市四屆人大會議通過《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，深圳的小產(chǎn)權(quán)房再次熱銷，補收土地出讓金之后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的傳聞沸沸揚揚。直到20天后，國土資源部調(diào)查后認定深圳市人大處理的是國有土地上的違法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，各種傳聞才平息下來。
之后監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部三部門又聯(lián)合發(fā)文，明確如有地區(qū)發(fā)生土地違法案件造成嚴重后果等五種行為，將對縣級以上地方人民政府主要領導人員和其他負有責任的領導人員，給予警告或者記過處分；情節(jié)嚴重的，將給予撤職處分。
而國家出臺的政策似乎是干打雷不下雨，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府更多地長期處在有恃無恐的狀態(tài)中。
國土資源部副部長贠小蘇近期表示，中央或國土資源部不會就小產(chǎn)權(quán)房出臺統(tǒng)一的文件。這種旨在放權(quán)的政策由于缺少具體的解釋，更多地被鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府理解為“不管”。北京郊區(qū)某村長這樣判斷：這時再開發(fā)新的土地簡直是往槍口上撞，而繼續(xù)賣樓則是另外一回事。這種上有政策，下有對策的執(zhí)行過程只能讓大家越來越看好小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
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