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| 2009-06-23 尹中立 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 |
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2009年前五個月住宅市場出現(xiàn)好的勢頭，但如果引導(dǎo)不當(dāng)則會重新出現(xiàn)僵局：開發(fā)商因為住宅熱銷而提價，而買房者無力承擔(dān)更高的房價，于是，住房市場的交易量逐漸減少。這樣的結(jié)局既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也不利于宏觀經(jīng)濟大局。
房價下調(diào)有利于調(diào)整中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。在1998年之前，我國城鎮(zhèn)居民的支出結(jié)構(gòu)中，住房消費可以忽略不計，但2000年之后，尤其是2003年住房價格大幅度上漲之后，住房支出占比迅速增加，2007年的商品住房銷售額占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民收入的比例超過20%，住房支出的增加對其他消費產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。因此，只要房價不跌，民眾購買住房的支出就不會減少，消費支出就難以增長。
房價下調(diào)也有利于刺激房地產(chǎn)投資增長。不僅房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重很高（20%左右），而且房地產(chǎn)投資直接影響到城市基礎(chǔ)設(shè)施投資及制造業(yè)投資的增長速度。2007年的經(jīng)驗告訴我們，房價的合理定位有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
現(xiàn)在的問題在于，交易量回升使開發(fā)商提價的意愿上升。2009年前五個月，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖，但隨著交易量的上升，開發(fā)商開始試圖提價。而隨著價格的走高，市場需求開始減少，北京市住宅成交量自五月初以后連續(xù)下跌，而退房率也有所上升。
從市場運行的角度看，開發(fā)商與買房者之間永遠是博弈關(guān)系。但從政府的角度看，市場的博弈行為往往會浪費很多時間，開發(fā)商從漲價到降價的行為調(diào)整需要較長時間的觀察、分析，而買房者往往是傾向于買漲不買跌，當(dāng)開發(fā)商感覺價格過高而重新開始降價時，買房者就會再次產(chǎn)生觀望情緒，市場重新出現(xiàn)僵局。屆時將重新出現(xiàn)房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)投資雙雙下降的局面。另外，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。而且，部分城市出于對維護房價的考慮，不愿意增加保障性住房的建設(shè)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，自2008年24號文件以來，經(jīng)濟適用房的投資并沒有增加，2008年經(jīng)濟適用房的總投資是982億元，占住宅投資總額的比例僅為4.45%。2009年第一季度，經(jīng)濟適用房的投資占住宅投資的比例進一步下降到3.68%。
政策建議應(yīng)當(dāng)是，目前最重要的工作是防止房價重新上漲，可以考慮以下措施：首先，引導(dǎo)地方政府適當(dāng)降低土地出讓價格。土地價格過高是房價過高的重要原因，在房價的成本里，地價占30%-50%左右。在市場運行過程中，地價與房價是互為因果關(guān)系，通過適當(dāng)降低政府的土地出讓價格可以引導(dǎo)住房市場價格適度走低。其次，對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸支持應(yīng)該適當(dāng)收緊。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸風(fēng)險在2008年已經(jīng)逐步顯露，在貫徹適度寬松的貨幣政策的同時，需要適度收縮此類信貸，例如：可以設(shè)置一定的比例，即每家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸總額不得超過信貸規(guī)模的10%（假設(shè)數(shù)據(jù)）的比例。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期或變相延期的信貸要從嚴(yán)審批。最后，建議中央財政設(shè)立住房保障專項基金，引導(dǎo)地方政府增加保障性住房投資。中央財政設(shè)立住房保障專項基金，對地方政府住房保障的投資給于貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動地方政府在增加保障性住房方面的積極性。
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