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2月3日《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道多家投行機(jī)構(gòu)看淡今年地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。文章援引中金公司報(bào)告,預(yù)測2009年內(nèi)地主要房企的盈利將同比下調(diào)5%～10%。同時(shí)其采納摩根士丹利近期發(fā)布的預(yù)測,認(rèn)為上市房企的股價(jià)將會出現(xiàn)20%到60%的跌幅。
房企好一派凄風(fēng)苦雨。好日子過慣了,如今不太賺錢了,于是房企就紛紛喊救市,都記著那句老話——會叫的孩子有奶吃。但筆者認(rèn)為,它們還是從自身想辦法的好,否則虧損、破產(chǎn)或許就在眼前。
若要真看報(bào)表,其實(shí)去年三季度,房企就已經(jīng)入少出多了,流動性不足的癥狀危如累卵。不看別家,就拿公認(rèn)最好的萬科看,它的年報(bào)還沒有出來,只看它2008年三季報(bào)的現(xiàn)金流量表,就難看得很。雖然有些現(xiàn)金在手,雖然還沒有出現(xiàn)負(fù)的現(xiàn)金流,但收很少、支太多,已在大喘氣,這是不爭的數(shù)據(jù)事實(shí)。萬科如此,其他地產(chǎn)諸公能好到哪里去？和別人比,還可以吹牛,和行業(yè)老大比,能吹牛嗎？
看萬科2008年三季度的現(xiàn)金流量表,不需多看,只需看兩個指標(biāo):
一是“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”,2008年三季度比2007年同期減少近40億元,下跌幅度為60%。而且這個結(jié)果,是在2008年“經(jīng)營活動現(xiàn)金流出”少5億元的基礎(chǔ)上發(fā)生的;
二是“期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額”,2008年三季度比2007年同期少23億元,下降15%。而2008年三季度該公司發(fā)行了45億債券,是有募集現(xiàn)金入賬的。
如此的現(xiàn)金流,還用得著去看利潤嗎？地產(chǎn)企業(yè)的利潤是隨著項(xiàng)目竣工結(jié)算滾動計(jì)量的。2005年銷售完畢的期房而2008年才竣工交房,其利潤放在2008年底并入報(bào)表合情合理合法�，F(xiàn)在無論是否贏利預(yù)警,房企的利潤都可以是以前好日子留下來的收入,而未來的日子一天緊似一天,哪里還有新蛋糕？直是坐吃山空!而這點(diǎn)現(xiàn)金流量是最能夠看出其未來的。
好在龍頭就是龍頭,萬科在2008年降價(jià)回收現(xiàn)金也做過,發(fā)債券也發(fā)過。雖然現(xiàn)在現(xiàn)金流量小了點(diǎn),但還是聰明的,因?yàn)樗偹阍诤萌兆拥筋^的當(dāng)口,拿到了過冬的現(xiàn)金。
號稱地產(chǎn)界哲學(xué)家的馮侖先生曾說要學(xué)習(xí)萬科好榜樣。就是從這雖不好看的現(xiàn)金流量表上,也真值得學(xué)習(xí)。
筆者以為,在2009年,誰敢說有現(xiàn)金,就是好房企。 |