■美國次貸危機(jī)已經(jīng)演化成一場(chǎng)波及全球的金融海嘯并危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。細(xì)究這場(chǎng)危機(jī)的產(chǎn)生，不難發(fā)現(xiàn)它與美國近些年的住房政策有著直接關(guān)系，也可以說是美國失敗的住房政策把這個(gè)國家乃至全世界都拖入了一場(chǎng)災(zāi)難深重的危機(jī)之中。

    美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”緣何破滅

    上世紀(jì)30年代的大蕭條曾讓許多美國家庭無家可歸，于是“讓每一個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家”，成為這個(gè)國家住房政策的基本目標(biāo)。在此后的半個(gè)多世紀(jì)，美國政府不僅通過住房信貸、稅收減免等政策鼓勵(lì)人們購房，通過公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過合作建房和共有住房等途徑解決百姓住房問題。這些政策措施的實(shí)施使美國的住房困難得到了緩解。
    但進(jìn)入新世紀(jì)尤其是小布什擔(dān)任總統(tǒng)后，美國的住房政策卻發(fā)生了變化，由以往多種措施并舉，轉(zhuǎn)向了以售為主的政策取向。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長阿方索·杰克遜來華，在接受記者采訪時(shí)說：“我就任時(shí)布什總統(tǒng)曾讓我減少美國的無房人口比例。”為了圓美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”，政府不但放任金融機(jī)構(gòu)發(fā)放零首付的次級(jí)按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次債在內(nèi)的高風(fēng)險(xiǎn)債券。那位住房和城市發(fā)展部部長當(dāng)時(shí)來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險(xiǎn)債券從全世界籌來的資金，一時(shí)間許多美國家庭圓了“房產(chǎn)夢(mèng)”。然而當(dāng)那些原本就充斥著風(fēng)險(xiǎn)的金融工具終于引發(fā)了次貸危機(jī)，繼而又演化成波及全球的金融危機(jī)時(shí)，不僅讓許多美國人又失去了他們的房產(chǎn)，也讓全世界都體驗(yàn)了如同上世紀(jì)30年代的大蕭條。
    面對(duì)突如其來的危機(jī)，人們從金融視角查找原因，指出罪魁正是金融過度創(chuàng)新和放棄監(jiān)管。其實(shí)，美國政府為了避免上世紀(jì)末的網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來的經(jīng)濟(jì)衰退，竭力刺激住房消費(fèi)、讓人們過度消費(fèi)去圓“房產(chǎn)夢(mèng)”的住房政策也是導(dǎo)致這場(chǎng)危機(jī)的禍?zhǔn)住?

    中國不可重復(fù)美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”

    1998年，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)帶來的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，避免出口下降和經(jīng)濟(jì)下滑，中國適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革，停止了福利分房、擴(kuò)大了住房需求、拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長。這與美國為了避免網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅可能引致經(jīng)濟(jì)衰退，從而鼓勵(lì)人們?nèi)�圓“房產(chǎn)夢(mèng)”具有某些相似之處。不同的是中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像美國那樣的金融工具來為其融資，所以還不可能招致次貸危機(jī)那樣的災(zāi)難性后果。
    但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴(kuò)大了需求、拉動(dòng)了增長的同時(shí)，也在一定程度上帶來了房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴(kuò)張和房地產(chǎn)泡沫的形成。住房分配貨幣化改革中，許多地方都出臺(tái)了鼓勵(lì)市民買房的優(yōu)惠政策，從而在很短的時(shí)間里中國城市住房的私有化率就超過80％。而小布什執(zhí)政近8年，美國的住房私有化率也才提高了約5個(gè)百分點(diǎn)，還不到70％。再從我國目前的住房保障看，多數(shù)城市還是以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房為主，而這兩種保障方式其實(shí)也還是在鼓勵(lì)人們買房子。要知道，美國人均收入是中國的20多倍，尚且無法去圓人人有房產(chǎn)的夢(mèng)，那么中國就更不可以重復(fù)美國人的“房產(chǎn)夢(mèng)”了。

    解決中國住房問題的政策考量

    當(dāng)今中國要解決好人民群眾的住房問題并實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，必須吸取美國政府在住房政策上的教訓(xùn)，并從國情出發(fā)制定出切實(shí)可行的相關(guān)政策。
    公共政策是保障基本人權(quán)、通過資源的再分配維護(hù)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定的政策。為了維護(hù)社會(huì)整體和長遠(yuǎn)利益，社會(huì)必須通過公共政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房問題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，所謂低收入人群，實(shí)際上是缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭能力和財(cái)富積累能力的群體，因此也就不該通過“買”這種交易方式來滿足他們的住房需求，他們的住房需求應(yīng)通過住房保障體系下的救助、援助，通過非競(jìng)爭的社會(huì)再分配得以實(shí)現(xiàn)。這就決定了我國基于公共政策的住房保障體系建設(shè)應(yīng)該是廉租房、貼租房和租金補(bǔ)貼等方式。而不可像小布什政府那樣，不切實(shí)際地鼓動(dòng)低收入人群都去借貸買房。
    產(chǎn)業(yè)政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略方針及措施。但直到目前我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策還有待完善，關(guān)于房地產(chǎn)準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位也有待明確。這些年來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一會(huì)兒“鼓勵(lì)”一會(huì)兒“限制”，都與產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)政策不明、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略迷失有關(guān)。所以，從理論與實(shí)踐的結(jié)合上弄清房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上形成包括企業(yè)規(guī)模起點(diǎn)、工藝設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、金融信貸支持、外資進(jìn)入限制等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問題的迫切需要。
    宏觀政策是維護(hù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的穩(wěn)定性政策，其短期對(duì)策性的調(diào)整政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的短期運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生重大影響。尤其在當(dāng)前，為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)的影響，應(yīng)當(dāng)通過宏觀政策來防止、抵御和減輕危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。要把通過財(cái)政政策推進(jìn)保障性住房建設(shè)與通過貨幣政策擴(kuò)大住房銷售統(tǒng)一起來；把維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與滿足人民群眾合理的住房需求統(tǒng)一起來；把住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與促進(jìn)房價(jià)的理性回歸統(tǒng)一起來；把短期對(duì)策性的房地產(chǎn)救市政策與保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長期政策統(tǒng)一起來。