前段時(shí)間的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及國(guó)務(wù)院剛剛頒發(fā)的“金融30條”,均讓身處“寒冬”,期盼“救市”的房地產(chǎn)業(yè)得到了一絲溫暖,很多人開(kāi)始解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和“金融30條”的精神,并猜想“合理改善居住條件”和“改善型普通自住房”背后的含義。

　　但據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的四季度市場(chǎng)預(yù)測(cè)調(diào)研顯示,接受調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中43．8％認(rèn)為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮;51．4％認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)將會(huì)下調(diào);60．6％認(rèn)為土地招投標(biāo)市場(chǎng)將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區(qū)域的全國(guó)和地方性龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都是跌聲一片。在這樣的情況下,中央和地方政府吹出的“政策暖風(fēng)”能否溫暖寒冬中的樓市？
　　此前,地方政府屢屢出手“救市”,接著財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和人民銀行聯(lián)手出臺(tái)政策刺激樓市,但是收效甚微。毫無(wú)疑問(wèn),政府出臺(tái)各種措施穩(wěn)定樓市,其目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),但是樓市價(jià)格的穩(wěn)定與否還得看自身的價(jià)格是否合理,還得看宏觀經(jīng)濟(jì)周期和當(dāng)下的國(guó)內(nèi)外宏觀形勢(shì),也決定于市場(chǎng)的需求和人們的消費(fèi)傾向。
　　實(shí)際上,目前我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格仍處高位,在出口萎縮,股市暴跌,樓市蕭條,內(nèi)需難以啟動(dòng),全社會(huì)的消費(fèi)傾向壓縮使得宏觀經(jīng)濟(jì)基本面并不樂(lè)觀。對(duì)此,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2009年要“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”。究竟如何保？如何擴(kuò)？如何調(diào)？
　　從近期政府出臺(tái)的一系列措施來(lái)看,“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的行動(dòng)早已展開(kāi),中央的宏觀調(diào)控政策早在一個(gè)月前就已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變,將2008年年初的“緊貨幣”調(diào)整為“適度寬松”,將“穩(wěn)健的財(cái)政政策”扭轉(zhuǎn)為“積極”。并在華盛頓會(huì)議召開(kāi)前夕,中國(guó)政府拋出了4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì)的方案和十條擴(kuò)大內(nèi)需的措施,欲“拋磚引玉”,提升人們對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心。據(jù)報(bào)道,“4萬(wàn)億元”出來(lái)后確實(shí)引來(lái)了地方政府“18萬(wàn)億元”的投資大單,而且很多地方政府都曬出了自己的投資項(xiàng)目,據(jù)悉,某省要建10個(gè)機(jī)場(chǎng),要建很多高速公路,還要建什么園林、什么遺址,而且很多地方政府的項(xiàng)目大都與房地產(chǎn)業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年隨著樓市的低迷,導(dǎo)致地方政府土地出讓收益下降,同比去年全國(guó)地方財(cái)政土地收益平均萎縮50％以上,有些地方甚至下滑超過(guò)80％。如此一來(lái),樓市低迷、房?jī)r(jià)下跌,就嚴(yán)重打擊、動(dòng)搖了地方財(cái)政的基礎(chǔ)。在這種情況下,一些地方政府會(huì)千方百計(jì)地主導(dǎo)各種資金來(lái)替房地產(chǎn)“托市”,而“救市”新政頻出也就不難理解。
　　據(jù)筆者了解,一些地方政府為了達(dá)到炒高地價(jià)和經(jīng)營(yíng)城市的目的,通過(guò)市政府搬遷、火車站遷移、將房地產(chǎn)老板提拔為副市長(zhǎng),“房地產(chǎn)市長(zhǎng)”想方設(shè)法地去配合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),由此可見(jiàn)各地方政府已經(jīng)成為名副其實(shí)的房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)商”。顯然,在利益的驅(qū)使下,地方政府將“引來(lái)”的資金投入房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域就成了必然,或許“4萬(wàn)億元”中有很多資金將會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　在短期內(nèi),地方政府引資“救市”或許會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)間接的支持作用,因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)很多地方政府都有穩(wěn)住房?jī)r(jià)、繼續(xù)高價(jià)賣地的沖動(dòng),如果他們獲得了中央政府的資金,很有可能會(huì)圍繞當(dāng)?shù)氐摹胺康禺a(chǎn)”暗做文章,很有可能會(huì)通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)公共設(shè)施的大量投入和對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投入來(lái)“圍魏救趙”。
　　但從長(zhǎng)期來(lái)看,如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面不樂(lè)觀,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有足夠的購(gòu)買力,老百姓沒(méi)有更多的收入來(lái)源,地方政府一味地拉抬救市,很難維持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期在“高位”運(yùn)行的格局,畢竟目前全社會(huì)的投資傾向和消費(fèi)傾向都出現(xiàn)了明顯的萎縮,如果房?jī)r(jià)跌不出空間,則很難有繼續(xù)上漲的空間。
　　從目前全世界投入大量基礎(chǔ)貨幣救市的情形來(lái)看,很有可能在未來(lái)幾年會(huì)出現(xiàn)全球性的大通脹,如果這個(gè)判斷成立,房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的泡沫也很可能會(huì)被繼續(xù)推升。如果地方政府繼續(xù)維持房?jī)r(jià)的“高位”運(yùn)行,不讓房?jī)r(jià)自然回落,將來(lái)在泡泡的基礎(chǔ)上繼續(xù)吹泡泡,則十分危險(xiǎn)。
　　所以,中央提出下一步要“調(diào)結(jié)構(gòu)”,筆者認(rèn)為當(dāng)下不但要調(diào)整和淘汰落后生產(chǎn)力,要按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和優(yōu)勝劣汰的要求來(lái)搞項(xiàng)目建設(shè),還要堅(jiān)決防止高耗能、高污染、低水平重復(fù)建設(shè),除要避免勞民傷財(cái)?shù)摹靶蜗蠊こ獭焙兔撾x實(shí)際的政績(jī)工程外,還得盡快調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身的構(gòu)成結(jié)構(gòu),盡快化解房地產(chǎn)與金融業(yè)之間的不良資產(chǎn),改變地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益關(guān)系,否則政府投資很有可能會(huì)變相進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),從而導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)在下階段將會(huì)被房地產(chǎn)綁架得更為嚴(yán)重。