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| 地方政府“救市”或化解房地產(chǎn)調(diào)控 |
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| 2008-05-09 作者：馮玉國(guó) 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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由于房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益攸關(guān)，地方政府最不愿意看到房?jī)r(jià)下跌。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛導(dǎo)致部分城市的房?jī)r(jià)步入調(diào)整，一些地方政府就開始采取措施予以化解。
據(jù)報(bào)道，今年一季度，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降了52個(gè)點(diǎn)，為歷史之最，而石家莊市房?jī)r(jià)雖然漲幅很大，但是交易量卻急劇萎縮。在此背景下，兩城市政府開始出手減稅。規(guī)定，“普通住宅”可享受1.5%的優(yōu)惠契稅稅率，而非普通住宅則根據(jù)其所處地段、價(jià)格累加，最高稅率達(dá)4%。這項(xiàng)政策對(duì)樓市需求的刺激作用，不言而喻。
與此同時(shí)，5月6日，河北省建設(shè)廳宣布，河北省將建立住房公積金中心與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的貸款合作機(jī)制；將住房公積金貸款上限從30萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元；開拓住房公積金個(gè)人貸款異地買房業(yè)務(wù)。此舉不但會(huì)刺激當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求，在信貸收緊的情況下，開發(fā)商還可以轉(zhuǎn)向住房公積金處獲得一定的資金支持。
眾所周知，開發(fā)商捂盤惜售或囤積房源的底氣主要源于兩點(diǎn)：一是資金支持，二是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)購(gòu)房者的吸引力。地方政府部門出臺(tái)的諸如減稅這樣的措施，輕而易舉地就解除了開發(fā)商的部分后顧之憂，給房?jī)r(jià)建立了一個(gè)強(qiáng)大支撐。這種做法的負(fù)面影響是非常大的：
其一，它可能使中央部署的房地產(chǎn)調(diào)控政策被化解。鑒于房?jī)r(jià)上漲對(duì)通貨膨脹的推動(dòng)作用，在房?jī)r(jià)持續(xù)數(shù)年快速上漲，使得住房這一民生問(wèn)題惡化的情況下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已成為政府的首要選擇。這次，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度是空前的，也是自2005年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)效果最顯著的一年。倘若此次宏觀調(diào)控政策被化解，不僅可能打破中央的整體部署，還將損害到政府的公信力，并加大以后擠壓高房?jī)r(jià)泡沫的成本、風(fēng)險(xiǎn)和難度。
顯然，一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控剛剛顯出效果跡象，尚且真正步入調(diào)整的時(shí)候，就迫不及待地出手“救市”，給市場(chǎng)發(fā)出的信息是明白無(wú)誤的，政府不希望房?jī)r(jià)下跌，這對(duì)中央調(diào)控政策的消解作用是顯而易見的。
其二，它將以政府的干預(yù)之手取代房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的價(jià)格調(diào)節(jié)作用，使房?jī)r(jià)的走勢(shì)發(fā)生扭曲，無(wú)法反映真實(shí)的供求關(guān)系，可能使市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能遭到破壞，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)更大的困惑。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，對(duì)未來(lái)的空間透支嚴(yán)重，即使沒(méi)有宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)也有內(nèi)在的調(diào)整要求。如果人為阻礙這種調(diào)整，有可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)因錯(cuò)失一次調(diào)整良機(jī)而陷入更嚴(yán)重的泡沫之中。
以深圳市為例，盡管其房?jī)r(jià)已經(jīng)開始調(diào)整，且調(diào)整幅度全國(guó)居首，但是，僅2007年上半年，深圳市的房?jī)r(jià)漲幅就超過(guò)了50%，目前的調(diào)整遠(yuǎn)未到位。而這一觀點(diǎn)基本上是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)的共識(shí)。就國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀而言，發(fā)起這次調(diào)整的是大型開發(fā)商，他們出于對(duì)行業(yè)的警覺(jué)自發(fā)降價(jià)，以求加速現(xiàn)金回流，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并由此引發(fā)中小開發(fā)商的跟風(fēng)。而目前，一些地方的大型開發(fā)商也僅僅是剛剛采取降價(jià)措施，地方政府就草草出臺(tái)支持性措施，幫助開發(fā)商解決資金問(wèn)題，強(qiáng)化房?jī)r(jià)下跌空間有限的預(yù)期，就可能提前終止房?jī)r(jià)的調(diào)整。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最大利益主體之一和最大的受益者之一，地方政府不希望房?jī)r(jià)下跌，以確保財(cái)政收入的態(tài)度是眾所周知的。尤其是在換屆工作剛完成不久，新官上任的政績(jī)沖動(dòng)最強(qiáng)烈的時(shí)候，地方政府無(wú)不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持足夠的繁榮，使“土地財(cái)政”得以維持。問(wèn)題在于，房?jī)r(jià)有其自身的運(yùn)行規(guī)律，行政干預(yù)只能延緩調(diào)整的時(shí)間卻不能消除調(diào)整。事實(shí)上，也正是由于認(rèn)識(shí)到了房?jī)r(jià)有內(nèi)在的調(diào)整需求，去年的房貸新政才起了立竿見影的效果。這正是行政調(diào)控與市場(chǎng)自身運(yùn)行規(guī)律合二為一的結(jié)果。
政策干預(yù)應(yīng)順勢(shì)而為。此次房地產(chǎn)調(diào)整，中央再三強(qiáng)調(diào)建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)那些拒不執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的官員將予以嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)。在個(gè)別地方政府躍躍欲試，試圖化解調(diào)控政策的時(shí)候，應(yīng)該舉起問(wèn)責(zé)之劍了。 |
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