制訂“住宅法”,先修《土地管理法》
    2008-02-28    蔡永飛(北京 學(xué)者)    來(lái)源:新京報(bào)

  促住宅法早日納入立法計(jì)劃,前提應(yīng)當(dāng)是先促土地管理法的修訂,否則制定住宅法是沒(méi)有意義的。在現(xiàn)行體制下,制定住宅法,只能是“城市居民住宅法”,如果城鄉(xiāng)社會(huì)繼續(xù)分隔,單獨(dú)解決城市居民的住宅問(wèn)題是不可能的。
  2月24日,在40所高校研究生會(huì)參與的一個(gè)論壇上,300余名博士生向十一屆全國(guó)人大代表發(fā)倡議,希望他們“兩會(huì)”提交一份關(guān)于加快住宅法立法的議案。(2月26日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

  筆者認(rèn)為,促住宅法早日納入立法計(jì)劃,前提應(yīng)當(dāng)是先促土地管理法的修訂,否則制定住宅法是沒(méi)有意義的。在現(xiàn)行體制下,制定住宅法,只能是“城市居民住宅法”,如果城鄉(xiāng)社會(huì)繼續(xù)分隔,單獨(dú)解決城市居民的住宅問(wèn)題是不可能的。
  我們知道,在分隔城鄉(xiāng)社會(huì)的制度安排中,土地管理法對(duì)城鄉(xiāng)土地制度的規(guī)定是關(guān)鍵。按照這一法律規(guī)定,國(guó)家將土地分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和未利用地,其中,建設(shè)用地為城市建設(shè)和工業(yè)化所用,那里是城市居民的“地盤”,在農(nóng)業(yè)用地上就只有農(nóng)民。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,一旦出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,就不予批準(zhǔn)。也就是說(shuō),城鄉(xiāng)居民之間在居住區(qū)上涇渭分明,不可越雷池一步。
  立法者的初衷是要通過(guò)這些法律來(lái)保護(hù)農(nóng)村屬于農(nóng)民的土地?墒,在城鄉(xiāng)分隔的條件下,城市自身的發(fā)展是難以為繼的。在城市小、農(nóng)村大,城市富、農(nóng)村窮的條件下,國(guó)家以法律固化、強(qiáng)化城鄉(xiāng)分隔,后果是多方面的,而在現(xiàn)階段一個(gè)最明顯、最突出的后果,就是城市房?jī)r(jià)高得讓城市居民無(wú)法承受。原因很簡(jiǎn)單,第一,住房是建在土地上的,原來(lái)城鄉(xiāng)分隔的格局使城市土地供應(yīng)越來(lái)越少,無(wú)法滿足城市人口越來(lái)越多的情況下的土地需求。第二,土地供應(yīng)越少,政府越需要管制,而限制土地供應(yīng),土地價(jià)格就越來(lái)越高,二者形成惡性循環(huán)。三是按照土地管理法以及其他相關(guān)法律政策,城市居民只能在城市里居住,沒(méi)有別的解決問(wèn)題的可能。
  目前城市政府采取了許多居民住房保障政策,諸如學(xué)習(xí)香港的做法,政府為低收入家庭提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等。這樣的政策應(yīng)該是有效果的,但內(nèi)地城市和香港是不一樣的,因?yàn)橄愀巯鄬?duì)而言是一個(gè)“孤島”,雖然它的人口也在增加,但畢竟有限。而內(nèi)地即使有一個(gè)戶籍制度攔著,城市人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)也是無(wú)法阻擋的。
  像北京、上海這樣的特大城市,在最近20年內(nèi)人口增長(zhǎng)的速度是驚人的,但更驚人的還是所謂的“二線”、“三線”城市。在這樣的大趨勢(shì)下,政府的廉租房提供得越多,人口增長(zhǎng)就可能越快,住房問(wèn)題也就會(huì)越嚴(yán)重。中國(guó)有7.45億農(nóng)村人口,在城鄉(xiāng)分隔的條件下,他們都希望到城市分享現(xiàn)代化建設(shè)的成果,而“減少農(nóng)民”正是政府的一個(gè)“大政策”,城市化的步伐正在加快,城市住宅問(wèn)題怎么可能靠廉租房解決呢?
  所以,僅就住房問(wèn)題而言,也必須打破城鄉(xiāng)二元體制、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)。試想,如果修訂后的土地管理法與城鄉(xiāng)規(guī)劃法相銜接,有關(guān)層級(jí)的政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民住宅用地規(guī)劃,在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的同時(shí),突破農(nóng)村區(qū)域不能為城市居民提供住宅的限制,在城市郊區(qū)或適當(dāng)距離內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)開拓“農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)”,在允許進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民居住城市的同時(shí),讓愿意到農(nóng)村居住的城市居民到農(nóng)村去,讓全社會(huì)所有社會(huì)成員同等分享越來(lái)越少的住宅用地,恐怕才能最終解決所有城鄉(xiāng)居民的住宅問(wèn)題。
  在2006年國(guó)家制定物權(quán)法的時(shí)候,“禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地”的條款在幾經(jīng)爭(zhēng)論之后,還是把爭(zhēng)議留給了土地管理法:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”,但是,如果要制定《住宅法》,這個(gè)彎恐怕繞不過(guò)去。

  相關(guān)稿件
· 保障基本居住權(quán)是《住宅法》的前提 2007-09-20
· 公共住房保障呼喚住宅法 2007-03-19