我國(guó)房?jī)r(jià)連年過(guò)快上漲，有人認(rèn)為供不應(yīng)求是主因，因而建議采用擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模的辦法來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。經(jīng)過(guò)深入分析，筆者并不贊同上述提法。我國(guó)住房供需情況很復(fù)雜，高房?jī)r(jià)的真正原因在于以投資需求為主的大戶(hù)型住宅呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的緊張局勢(shì)。所以，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)采取抑制大戶(hù)型投資需求的過(guò)度膨脹和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的辦法。

與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)的“供不應(yīng)求”

　　我國(guó)處于“住房難”狀態(tài)的主要人群是中低收入者，特別是低收入者和最低收入者。這些年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)供應(yīng)最低收入者的廉租屋和供應(yīng)低收入者的經(jīng)濟(jì)適用住房數(shù)量過(guò)少，形成了比較嚴(yán)重的“供不應(yīng)求”。但這部分人絕大多數(shù)不具備進(jìn)入住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)而無(wú)法把這些自然需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽》渴袌?chǎng)的有效需求。因此，最低收入以及低收入者所需住房的“供不應(yīng)求”并不會(huì)在住房市場(chǎng)上得到明顯反映，也不會(huì)明顯地影響房?jī)r(jià)的漲跌。此類(lèi)“供不應(yīng)求”的特殊性，尤其值得注意。
　　要解決上述“供不應(yīng)求”問(wèn)題，主要辦法是健全和發(fā)展具有中國(guó)特色的住房商品化、適度的住房社會(huì)保障與合理的調(diào)控管理相結(jié)合的住房分類(lèi)供應(yīng)制度。在現(xiàn)階段，要以中、低和最低收入者為重點(diǎn)，對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋，對(duì)低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)中收入者供應(yīng)“三限”房，并有計(jì)劃地?cái)U(kuò)大覆蓋面，逐步把建設(shè)70%以上中小套型中低價(jià)位住房的要求落到實(shí)處。

大戶(hù)型投資需求過(guò)度膨脹

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2003至2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房6億多平方米，計(jì)500多萬(wàn)套，其中大戶(hù)型住宅占60%以上，計(jì)300多萬(wàn)套。我國(guó)城鎮(zhèn)居民約為1.5億戶(hù)，其中高收入者(含少量中高收入者)3000萬(wàn)戶(hù)。從房屋交易的實(shí)際情況看，大戶(hù)型住宅往往也被高收入者買(mǎi)走。
　　不防作個(gè)簡(jiǎn)單的設(shè)想，每年只要有10%左右的高收入者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，且只要買(mǎi)一套房，就能把新建的300多萬(wàn)套大戶(hù)型住房基本買(mǎi)光。再加上由于其他種種原因而“擠”進(jìn)購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型住房行列的人們，“供不應(yīng)求”局勢(shì)更進(jìn)一步加劇，引發(fā)出“越買(mǎi)越貴，越貴越買(mǎi)”的惡性循環(huán)。所以說(shuō)，這種以投資需求為主的、大戶(hù)型住宅的“供不應(yīng)求”，才是房?jī)r(jià)高企的真正“元兇”。
　　之所以會(huì)產(chǎn)生如此旺盛的住房投資需求，是因?yàn)榻�年�?lái)人們(特別是高收入者)手中擁有過(guò)多資金，但國(guó)內(nèi)投資渠道又相當(dāng)有限，這才使投資購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不斷上漲的住房成了資金保值增值的最佳選擇。

對(duì)策不在于擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模

　　上世紀(jì)90年代中期，一些專(zhuān)家曾經(jīng)研討過(guò)我國(guó)住房長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的建設(shè)規(guī)模問(wèn)題。據(jù)了解，部分西方國(guó)家在“二戰(zhàn)”后，為解決住房緊缺問(wèn)題而加大了住房建設(shè)規(guī)模。有一段時(shí)間達(dá)到了年人均增加新建住房面積0.8平方米，個(gè)別年代達(dá)到或稍高于年人均增加新建住房面積1平方米。當(dāng)時(shí)我國(guó)處在住房緊缺階段，專(zhuān)家們建議，在今后一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)�？梢跃S持在每年人均增加新建住房面積1平方米的水平。
　　目前，我國(guó)已經(jīng)渡過(guò)了住房緊缺階段，城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)到27平方米。人均增加新建住房面積已達(dá)到1.2至1.3平方米，顯然偏大。
　　因此，在今后一段時(shí)期內(nèi)，即使考慮到城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的城市人口增加，也應(yīng)將每年人均增加新建住房面積控制在1平方米以?xún)?nèi)，以利于可持續(xù)發(fā)展。由此，不能采取擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的辦法來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
　　基于市場(chǎng)上影響房?jī)r(jià)的“供不應(yīng)求”是由大戶(hù)型住房投資需求過(guò)旺造成，那么抑制之法應(yīng)從此處著手。
　　去年筆者在一篇文章中曾建議，對(duì)今后建設(shè)大戶(hù)型住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取高土地出讓金、高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅和高物業(yè)稅，并在交易環(huán)節(jié)對(duì)大戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者、第二次及多次置業(yè)者增加稅收�，F(xiàn)仍維持原建議，并建議第一步先開(kāi)征“高”物業(yè)稅。
　　此外，如果不進(jìn)行住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，每年仍然繼續(xù)用建房總量的60%以上去建300多萬(wàn)套大戶(hù)型高價(jià)位住房，10年以后我們將仍會(huì)發(fā)現(xiàn)，10年間累計(jì)建設(shè)的3000多萬(wàn)套大戶(hù)型高價(jià)位住房，仍基本上由占居民總數(shù)20%的高收入者所擁有，而占居民總數(shù)80%的中低收入者依然處于“住房難”的境地，我們將會(huì)犯下嚴(yán)重的歷史性錯(cuò)誤。

(作者為中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng))