【策劃人語】
被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,讓房價(jià)失去了兇猛的上漲勢頭,房地產(chǎn)市場正在回歸理性。但讓多數(shù)無房者居者有其屋還有很長的路要走,增加保障性住房供應(yīng)是解決低收入者住房難問題的一個(gè)重要途徑。顯然,這不是一蹴而就的。
2015 人口紅利曲終 樓市需求下行
住房市場與人口結(jié)構(gòu)之間有著密切的關(guān)系。如果一個(gè)城市或一個(gè)國家在某個(gè)時(shí)間段需要買房子的年輕人很多,那么這個(gè)城市或國家的住房需求就旺盛。反之,當(dāng)一個(gè)城市或國家的老年人口所占比重迅速增加時(shí),其房地產(chǎn)市場一定會陷入低迷。因此,通過分析人口結(jié)構(gòu)可以判斷房地產(chǎn)市場的大趨勢。 住房需求與經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系,因此,在人口紅利期,住房市場一定是繁榮的。中國還處在人口紅利期,住房市場的繁榮應(yīng)該是預(yù)料之中的事情,但需要注意的是,中國的人口紅利期即將結(jié)束,這對于房地產(chǎn)市場來說將是巨大的考驗(yàn)。
目前是兩大人群住房需求旺盛期
從美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律看,人口與房地產(chǎn)市場之間有很強(qiáng)的相關(guān)性。每個(gè)人的一生中一般會出現(xiàn)兩次購房行為,首次置業(yè)出現(xiàn)在31歲前后,二次置業(yè)一般在42歲左右,因此人口出生率的波動會導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求波動。 中國第一個(gè)人口出生高峰是1954年至1957年,第二個(gè)高峰是1962年至1969年,第三個(gè)高峰是1984年至1987年。第一個(gè)人口出生高峰對應(yīng)的住房需求高峰應(yīng)該在1985年至1988年,與他們對應(yīng)的住房二次置業(yè)高峰應(yīng)該在1996年至1999年;第二個(gè)人口出生高峰對應(yīng)的兩次住房需求高峰分別是1993年至2000年和2004年至2011年。但1998年之前中國還沒有進(jìn)行住房制度改革,因此第一個(gè)人口高峰對應(yīng)的兩次購房置業(yè)需求及第二次人口出生高峰對應(yīng)的第一次住房需求高峰無法得到滿足,這些需求都在房改后被一次性釋放。這是2000年以后房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)的最主要原因。 從現(xiàn)實(shí)情況看,50后的人口高峰出生的人已經(jīng)接近退休年齡,而且他們的人口基數(shù)不大,這些人口的住房需求已經(jīng)相當(dāng)有限。當(dāng)前的住房需求的主力人口應(yīng)該是60后,即第二次人口出生高峰對應(yīng)的人群,這些人的一次置業(yè)高峰應(yīng)該已經(jīng)接近尾聲。但從2004年開始,這些60后的二次置業(yè)高峰已經(jīng)來臨(主要表現(xiàn)為房改時(shí)分得公房的人開始有改善型需求),這個(gè)需求高峰一直持續(xù)到2011年。從2010年開始,第三次人口高峰出生的人(即80后)的第一次置業(yè)高峰將出現(xiàn),該需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現(xiàn)重疊?傊,2011年后的住房需求高峰無法與之前相比。 這是根據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律對中國的住房需求的推測,是全國的平均數(shù),而事實(shí)情況是每個(gè)城市的人口情況有很大差異。在上述分析中沒有考慮流動人口的因素。
人口結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾
由于1960年后出生的人口是中國改革開放最大的受益者,當(dāng)前的社會財(cái)富主要集中在他們手里,他們是推高房價(jià)的主要力量。大多數(shù)60后受益于房改,他們大多數(shù)人在一次購房之后房價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲使個(gè)人或家庭的帳面財(cái)產(chǎn)大幅度增值,因此有較強(qiáng)購買力,對于高房價(jià)有較強(qiáng)承受力。 對于當(dāng)前正值一次購房置業(yè)高峰的80后而言,他們的購買力取決于他們的父輩購買力,因?yàn)樗麄儎倓傔M(jìn)入工作崗位,他們在最近幾年得到的工資收入的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)的上漲速度,因此,其收入與儲蓄積累是無法形成有效的購買力的。高昂的房價(jià)使大量的農(nóng)村青年被隔離在城市大門之外。如果勉強(qiáng)進(jìn)入城市的大門,他們只能選擇蝸居或蟻居。于是,80后出生的農(nóng)村青年群體應(yīng)引起決策者高度關(guān)注。 另外一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾是60后的二次置業(yè)與80后的一次置業(yè)的矛盾。對于60后出生的人口來說,他們有強(qiáng)大的購買力,他們二次置業(yè)的選擇是高端的物業(yè),需求的特點(diǎn)是大戶型。而80后的一次置業(yè)只能選擇小面積、單價(jià)低的物業(yè)。對于開發(fā)商而言,它們理性的選擇應(yīng)是建造大戶型住宅,以滿足60后的需求。因此,新建住房很少有適合80后需求的小戶型了。
2015年或許是房地產(chǎn)頂峰
從日本經(jīng)驗(yàn)看,1950年至1990年是日本的人口紅利期,該階段日本不僅經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,而且出現(xiàn)了房價(jià)持續(xù)快速上漲,甚至形成泡沫。而1990年后,由于日本的人口結(jié)構(gòu)老化和人口紅利的結(jié)束,對應(yīng)著經(jīng)濟(jì)增長的停滯和房地產(chǎn)市場的衰弱,乃至泡沫的破滅。日本人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年,而房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間與此高度吻合。1990年以后,日本進(jìn)入快速老年化的時(shí)代,不僅經(jīng)濟(jì)增長陷入泥潭,房地產(chǎn)市場更是一蹶不振。 日本的故事對當(dāng)今的中國有很強(qiáng)的警示意義。從人口結(jié)構(gòu)看,2015年的中國與1990年的日本并沒有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗(yàn)在中國同樣適用的話,意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場的重要拐點(diǎn)。 有人試圖從城市化水平來佐證2015年的中國與1990年的日本之差異,認(rèn)為當(dāng)前的中國城市化率只有46%,中國城市化進(jìn)程還有很大的上升空間,而1985年日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到76.7%高點(diǎn),到1990年時(shí)城市化已經(jīng)接近尾聲。這些差異決定著中國房地產(chǎn)市場的結(jié)局不會重蹈日本的覆轍。 但筆者認(rèn)為,當(dāng)前中國與20年前的日本在城市化率上的差距更多的是統(tǒng)計(jì)口徑上的差異,實(shí)際上并無大的差距。從經(jīng)濟(jì)增長的角度看,人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移之所以會帶動經(jīng)濟(jì)增長,是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)勞動者轉(zhuǎn)變?yōu)楣と酥笊a(chǎn)力水平提高。在日本及其他國家,農(nóng)民沒有類似中國的戶籍限制,農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域之后自然成為市民,因此城市化水平基本上代表著農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的程度。但中國有戶籍限制,大多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去的農(nóng)村勞動力并沒有獲得市民的身份,沒有將其統(tǒng)計(jì)在城市人口里面,這樣的人口應(yīng)該有2億左右。2000年后,中國在統(tǒng)計(jì)口徑上作了調(diào)整,在城市居住半年以上的農(nóng)村人口納入城市常住人口中,但由于地方政府官員無動力增加城市人口數(shù)量(因?yàn)槿丝跀?shù)量增加會降低人均GDP等指標(biāo)),因此很多進(jìn)入城市的農(nóng)民并沒有納入城市人口的統(tǒng)計(jì)。如果按照日本的統(tǒng)計(jì)口徑,中國當(dāng)前的城市化水平應(yīng)該是65%左右,比現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)高20個(gè)百分點(diǎn),直觀的依據(jù)是農(nóng)村已經(jīng)沒有多少可以轉(zhuǎn)移的勞動力了。 因此,2015年的中國與1990年的日本有太多的類似之處,2015年中國房地產(chǎn)很可能就是歷史的峰值。 但如果結(jié)合中國當(dāng)前用工市場的實(shí)際情況來看,應(yīng)該將中國的人口紅利的拐點(diǎn)提前數(shù)年。原因很簡單,因?yàn)橹袊膭趧恿κ袌鍪堑湫偷亩Y(jié)構(gòu),城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動力市場。對于城市職工而言,他們的勞動年齡可以確定為15至64歲,而數(shù)億農(nóng)民工的勞動年齡大約只有15至55歲。因此,中國房地產(chǎn)大拐點(diǎn)或許在2015年之前出現(xiàn)。 |