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據(jù)報(bào)道，重慶市長黃奇帆表示，當(dāng)?shù)卣畬⒉扇∑胶夤┣�、商品房總量控制、控制土地價(jià)格和抑制高端房四個(gè)有力措施管理好商品房，防止房價(jià)不正常波動(dòng)。其中，將特別針對(duì)高價(jià)商品房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控始于去年11月份，但時(shí)至今日整個(gè)市場仍處于膠著狀態(tài)。從歷史經(jīng)驗(yàn)觀察，房地產(chǎn)市場的低迷觀望期大約為半年左右。據(jù)此從去年11月份開始算起，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于將要變盤的關(guān)鍵當(dāng)口，即將到來的4、5月份的房市傳統(tǒng)黃金期，將會(huì)嚴(yán)峻考驗(yàn)調(diào)控政策的最終效果。
細(xì)觀重慶當(dāng)?shù)氐乃拇笳{(diào)控措施，不乏積極意義，其中的看點(diǎn)集中在兩個(gè)方面，一是要控制土地價(jià)格；二是要針對(duì)高價(jià)房形成政策打壓。筆者認(rèn)為，這兩個(gè)政策思路應(yīng)該在全國其他地方推廣，但同時(shí)也還需要進(jìn)一步的政策措施強(qiáng)化。
地價(jià)問題是地方政府之于房地產(chǎn)的利益所在。從土地出讓體制改革角度看，需要徹底修正既有的招拍掛制度。其中的要害就是要杜絕價(jià)高者得的簡單拍賣模式，不僅要考慮競拍方的資質(zhì)出價(jià)條件，更重要的是要把商品房土地拍賣與保障性住房建設(shè)打包推進(jìn)。這一模式的好處就是避免了保障性住房建設(shè)方不足、政府財(cái)政壓力大的問題，能夠通過土地拍賣的一攬子協(xié)議實(shí)現(xiàn)整合處理。其實(shí)質(zhì)就是讓開發(fā)商在獲得商業(yè)收益的同時(shí)，將收益的一部分配合政府財(cái)力用于保障性住房建設(shè)，成為開發(fā)商、地方政府和低收入群體三方受益的共贏模式。
至于對(duì)高端房征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”，在本質(zhì)上類似于奢侈品稅。這一措施要優(yōu)于全面征收的房地產(chǎn)營業(yè)稅，因?yàn)槿嬲鞫惒o助于市場趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，在市場供不應(yīng)求的情況下，稅收會(huì)直接被轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)買家，加稅反而會(huì)加重買方的緊張情緒。而針對(duì)高端房產(chǎn)的特別措施則有助于避免這一問題，同時(shí)還能夠充實(shí)地方政府財(cái)政收入。另外，除了稅收之外，強(qiáng)力的信貸政策也應(yīng)該跟進(jìn)。對(duì)于購買高價(jià)多套住房者，相關(guān)部門應(yīng)該大幅提高首付款比例，特別對(duì)于三四套以上住房購買者則要完全拒絕給予貸款支持。這些調(diào)控措施的目的決不僅僅是為了遏制高價(jià)房，同時(shí)還能夠通過房價(jià)間的階梯傳遞效應(yīng)，控制住中低檔市場的上漲預(yù)期，最終來逆轉(zhuǎn)盲目看漲樓市的投機(jī)氛圍。
通過這些分析我們不難看出，既有的房產(chǎn)調(diào)控政策雖然看似密集，但是仍然不乏進(jìn)一步強(qiáng)力調(diào)控政策跟進(jìn)的實(shí)施空間。以房地產(chǎn)市場而言，我們?nèi)匀灰獜?qiáng)調(diào)那句老話，就是“從來都沒有只漲不跌的市場”，房地產(chǎn)市場也絕不可能成為例外。當(dāng)下出臺(tái)一些強(qiáng)力調(diào)控措施，固然可能在短期內(nèi)對(duì)市場繁榮造成影響，但是從長期看，唯有此才能夠避免泡沫崩裂傷害國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。近期房價(jià)看漲的聲音再度升溫，這必須要引起調(diào)控部門的高度關(guān)注。只有不斷出臺(tái)新的打壓房價(jià)措施才能夠避免慣性思維持續(xù)升溫，否則調(diào)控部門就只能在房價(jià)飆升之后再行亡羊補(bǔ)牢了，更為關(guān)鍵的是，房產(chǎn)調(diào)控當(dāng)局的公眾信任度也將再度陷入難堪境地。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士） |